房产税真要来了！这些城市将先行试点，看看你的城市在不在其中

　　就在前几天。财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局等四部委的负责人，在北京召开房地产税改革试点工作座谈会。座谈会的核心内容就是就开展房地产税改革试点工作 ，听取部分城市的政府官员，以及专家学者的意见。
　　这次会议传递出一个非常重要的讯号：
　　本来按照之前的思路，房产税的推进，是要按照＂立法先行、充分授权、分步推进 ＂的原则，一步步推进的。去年12月底，财政部长刘昆就在人民日报专门撰文讨论过这件事。
　　我们在之前的文章里也讨论过，房产税的出台不同于平时所见的那些楼市调控政策，可以非常灵活，也可以调整得非常频繁。房产税的本质不是短期的行政调控手段，而是长期的税收政策，涉及的问题非常复杂，要想推出的话，正常来讲必须得立法先行。
　　这一点也是此前很多专家学者的共识。那么为什么突然之间，变成先试点了？如果试点的话，为什么先选择深圳和海南？除了这两个城市外，还有哪些城市会进入试点的备选名单呢？最重要的是，这对我们普通人有什么影响呢？
　　今天，我们就来深入浅出地解读一下这些问题：
　　Part 1 为何试点先于立法？
　　其实最终决定试点先于立法推行，也是在情理之中。首先从立法本身的角度来说，一部新法的确立，本身就比较漫长。
　　首先得启动立法，启动立法后还要经历复杂的流程，一般来说，得经过三审。我国立法法第二十九条第一款规定：列入常务委员会会议议程的法律案，一般应当经三次常务委员会会议审议后再交付表决。也就是所谓的立法＂三审制＂。 三审的目的是通过多次多方的审核，来提高立法的质量。
　　一般来说，一审大概6月，二审大概3个月，三审则没有明确规定的时间。所以整个三审通过，需要的时间可长可短。而房地产税因为自身的影响重大，涉及的因素太多，有专家甚至认为，可能三审还不够，要经过四审。
　　这样下来，整个立法从启动到几次审核再度确定施行，没个三五年下不来。例如《证券法》的最近修订版，2015年提交一审，2020年3月1日才正式实施。耗时五年多。
　　这么长的立法时间，就会涉及到两个问题：
　　第一：不可能等立法实施后才开始启动，这样就拖得太久了。 先把试点搞起来，然后边试点边立法，等立法通过了，就可以把试点城市的经验铺开，可以在立法通过后，快速的在全国开展房产税的征收工作。
　　第二：立法的过程中，可以参照试点城市的经验，提高立法的实用性和质量 。我们一直说，房产税的征收是一个很重要很复杂的事情，影响太多太大，通过试点，可以拿到第一手的、最现实的数据和反馈。
　　正是因为这两个原因，所以房产税的推进，最终采用了先试点后立法的方法。也是情理之中，符合我国摸着石头过河的传统，这些试点城市，就是接下来三五年内，要摸得＂石头＂
　　那么，一直说房产税的影响太多太大，到底都有哪些影响呢？和普通老百姓有什么关系呢？
　　Part2 房产税的影响和涉及因素
　　房产税的影响和涉及因素很多，其中最重要的有三个：第一是对市场的影响和冲击；第二是目的和用途；第三是房产的评估和披露。
　　①对市场的冲击和影响
　　最大的冲击来自房屋持有成本的提升，以及对房价和房产交易市场的影响。我们在之前的文章里写过，房产税的征收，一般来说是先对户主的房产进行估值，然后乘以一个系数，最终的金额作为税基 ，然后用税基乘以一个税率 ，得到的结果就是需要缴纳的房产税金额了。
　　以美国的经验来说，税率一般在1%到3%之间。大家可以拿我国各线城市的房价算一下，一年下来得交多少房产税。这个数额其实不小，对大多数家庭来说都是一笔负担，而且是每年都得支出的。如果再算上还在还的房贷的话，如果再算上有两套房甚至更多房产的话，那增加的负担就更大了。
　　所以这个征收方案到底该怎么设计才更合理？如何应对开征后对消费者的影响？这些问题都需要考虑？
　　而房价和市场方面的话。很多人持有两套或两套以上房产，一方面是为了投资升值，另一方面是赚租金。但是不是每个家庭的多套房产，都升值可观、租金可观。如果开征房产税后，会不会一算账下来，发现持有多套房不合适，然后开始抛售，最终导致二手房供大于求、房价下降？
　　而市场和价格不是孤立的，二手房市场的波动会影响到新房市场，进而影响到土地市场。这些影响到底会有多大？
　　很多人都希望房产税能打压房价，这个降房价其实是一边希望自家房子价格坚挺，一边又希望市场上的价格能降低；但是如果最终打压的是自己家的房子，让自家财产缩水，那结果可就不同了。
　　所以，这些因素都需要去考虑和权衡。通过试点来得到一手经验，然后慢慢立法，是相对稳妥的做法。
　　②房产税征收的目的和用途
　　我们之前讲过，国际上征收房产税主要是为了给地方政府提供财政收入的。拿美国来说，地方政府税收的80%都是房产税。而这些房产税的用途，也主要用在地方上，包括公共服务建设、政府的日常运营，以及公立教育。
　　其中公立教育是大头，80%甚至90%的房产税，是用到地方教育的。所以最终会形成一个正向循环：房产税交得多，当地教育质量好，孩子受教育好，将来发展好……
　　那么我国的房产税征收上去后，要怎么用？这个问题也是非常重要的，也非常复杂的。
　　③房产的估值和披露
　　我们说过，房产税征收多少的前提，是房产的估值和披露。但是涉及到财产披露和估值，就肯定不是个简单的问题，背后的利益博弈是少不了的，遇到的阻力肯定是不小的。
　　以上三个方面的问题，是房产税开征的过程中，最重要的问题。通过试点来先拿到数据和反馈，可以方便调整。
　　其实这种试点推进的方法，在我国由来已久，当年做房地产改革，由商品房取代福利房，也是先从几个城市开始试点，而且试点了好几波，每次都有不同的试点重点，经过了近20年，才最终在1998年取消福利房。
　　所以，我国的大改革，只要国家认准了去做，基本上都会体现两个特点：第一是会慢慢试点和调整，期间可能历经多年；第二是只要决定去做了，就肯定会做，不会因为个别的阻力而停止。
　　那么讲清楚了为什么要试点后，接下来我们聊聊，为什么先选择深圳和海南，以及，选择试点城市的标准是什么呢？
　　Part3 选择试点城市的标准
　　试点城市的选择，大概会遵循这么几个标准：
　　第一个是房价高的城市。这个道理其实很简单，房价太高、房地产投机风气太重，不利于＂房住不炒＂的推动。而＂房住不炒＂、建立＂长效机制＂，是我国接下来房地产的重点和主基调，抑制房产过热，控制资本流入楼市，让经济发展的重心往高科技和制造业专业，这是最顶层的战略。
　　而那些高房价、高炒作氛围的城市，和这个战略是背道而驰的。所以，从高房价的城市开始试点，可以起到抑制房价过热的作用。
　　因此，北上广深这些高房价城市都是优先选择的试点城市。
　　第二个是改革经营丰富氛围良好的城市。一个有着丰富的改革探索经验、改革氛围良好的城市，更有利于试点的推进。
　　从这个意义来说，深圳一直是我国改革的前沿城市；而海南更是当下改革开放的热点，所以选择这两个城市作为率先试点城市，也是非常合乎情理的。
　　第三个是影响大的城市。北京是首都，上海是经济第一市，重庆是西南核心，所以，这些城市都可能是后续试点的备选。
　　其实重庆和上海早就已经开始试点了，但是十来年过去了，试点效果并不好。特别是上海，完全不耽误房价的上涨。所以这次以深圳和海南做最先试点，也是有着从新开始的考量。
　　按照上面我讲的试点城市选择标准，大家就可以对照下自己所在的城市了。如果是三四线城市，那就不用担心了，基本上不会成为试点，就等着立法通过后，全国一体推行就可以了。
　　其实话又说回来，三四线城市在未来的几年，就算不进行房产税试点，房价和房地产市场也是存着很多问好的。个别城市可能会房价逐步下降。
　　而二线、新一线城市。才是接下来要关注的重点。这些城市里面的房价过高的、投机氛围过重的，未来都可能会成为第二批、第三批的试点城市。
　　最后，至于大家关心的房产税的开征，到底能不能打压房价？这个其实我也在之前的文章讲过：
　　房产税本身的定位是一种税收，而且是供给地方政府的税收，从其本质到目的，都是服务于地方政府的财政收支的。房价根本就不是其根本目的。当然，对房价肯定会产生影响，但是这个影响有多大？有多久？是不好说的。
　　甚至等房产税稳定下来后，到底是起到抑制房价还是助推房价的作用，也是不好说的。拿美国来说，因为房产税是用在地方教育和公共建设的，所以最终会起到推动当地教育水平和经济水平的作用，而这两方面的提升，又肯定会提高当地房产的价值。
　　所以，最终的影响如何，还要等试点的推进、立法的推进，看情况再说。