拆迁式改造过渡到旧改，三类人受益，两类人可能遭殃

　　前言
　　从近十年来的拆迁实况来看，由于国民经济的快速发展、城镇化建设的不断提升、拆迁工作的执行力度之大，我国城镇房价普遍上涨，拆迁户无需付出劳动，甚至辞掉工作，外出旅游就能够坐拥现金与新宅，就算是在大城市，普通居民一夜之间暴富都将成为可能。
　　这种不公平的致富行为让企图牟暴利的行业看到了＂商机＂，催生了一种专门投资＂老破小搏拆迁＂的投资炒房行径，而这种投资炒房行径带来的社会危害性，经济学家朱海斌也曾明确的指出，这是扰乱了市场的正常购房秩序，造成了一定程度的房源稀缺，不仅变相的拉高了房价，更是提高了普通刚需的购房难度。
　　对于刚刚毕业出校门的大学生或是在读研究生等人来说，想要在大城市拥有属于自己的独居生活或者是创业工作室都变得难上加难，可能面临着一毕业就得过着入不敷出的生活甚至是返乡找工作的困境！为了改善此类问题，国家在出台棚改政策后又提出了＂旧改＂政策。
　　简议棚改和旧改区别
　　同样是对大城市进行改造，为民生谋福利的大工程，为何有了＂棚改政策＂还重新出台了＂旧改＂这个新政策？棚改和旧改又有什么区别呢？
　　何谓旧改？旧改就是中国政府针对棚改的弊端而制定出来的利民生的工程，具体指从老旧小区的局部或是整体进行有条不紊的改造和更新，从根本上改善居民的居住条件、生活服务、周边环境等能够提高居民的获得感、幸福感和安全感。
　　反观棚改，是中国政府为改造危楼危房、帮助家庭困难户改善生活环境和质量的重大民生工程。
　　看似无甚区别，其实不然。简单来说，棚改政策改善居民居住环境的脏、乱、差，兼顾改善城市，比较片面；而旧改则是依据城市的发展进行改造，使旧改的小区能够依次为基跟上城市的发展步伐，角度更深。
　　棚改拆迁原形＂弊＂露
　　不可否定，棚改政策实行之后，居民的居住条件得到了改善，居民生活变得更加有安全感，城市环境有所改善，棚改政策对于三四线城市消化积压已久的商品房库存来说也有重要作用。那么棚改政策缘何下台呢？随着棚改政策的不断深化，以＂大拆大建＂为主的棚改政策越来越偏离正常轨道，弊端也日益显现，具体表现为以下弊端。
　　弊一：棚改拆迁加重了国民经济的负担。棚改2.0升级版＂货币化安置＂使棚改成本提高了30%。早期的棚改政策就是简单的＂拆房建房＂，虽然成本相对较低，但是还要建新房子去安置旧住户，也不能够起到刺激购房需求的作用，于是就有了棚改2.0升级版＂货币化安置＂。升级版的棚改需要政府投入更多成本，有些地方政府负荷不了这个经济压力，政府就得找银行贷款，就会出现地方债务风险加剧、贷不动、拆不了，难偿还的局势；
　　弊二：棚改拆迁成为推动房价上涨的利器。继棚改2.0升级版＂货币化安置＂后，近四年里，国家棚改开工约3300万套，其中三四线城市就占了四分之三不止，全国160多个三四线城市房价平均涨幅超过百分之五十五。棚改政策＂大拆大建＂的规模推波助澜，将房价拉到了一个新高度，致使国民经济发展不健康，出现了泡沫经济的现象；
　　弊三：棚改拆迁的初衷变得不再单纯。从始至终，国家出台棚改拆迁政策就是旨在改善居民的居住条件。国务院常务会议特别指出，棚改是重大民生工程，也是发展工程。在国家的重视下，毫无疑问，成果也是尤为显著的，从2008年开工以来，截止到目前已有3300多万棚改房开工，其中至少有8000多万居民＂出棚进楼＂。
　　但是，随着棚改政策的升级改革，这类民生福利却逐渐演变成了地方获益垫脚石，甚至发展到有人＂借棚改之名盲目举债＂，民生工程的价值已经逐渐低于商业价值，成为人们致富的不正当手段。
　　＂旧改＂旨在接棒＂棚改＂
　　面对棚改情况下产生的种种不利因素，我国继棚改之后又出台了新的政策，即＂旧改＂。从我国的旧改政策内容来看，旧改的意义在于优化资源，提高土地利用率，改善城市环境，完善教育资源以及融合各地城市人才。
　　老旧小区的改造不仅能够健全小区的管理机制，改善和维持社区秩序，保障居民的住所条件，还能化解小区内的不和谐、不平衡因素。有些人会说，老旧小区人口多，环境又差，楼层较低，没有什么开发价值，更何况是老旧小区将来也有可能成为危房，改造也只会是浪费资源，不得当！
　　而我国一位学者何启生点评＂旧改＂是利国利民的伟大项目，不仅没有浪费国家资源，还提高旧小区居民的生活质量和幸福感。早在2020年我国已经提前完成了旧改的一轮试点，就住建部的数据来看，全国完成了4.1万个老旧小区的旧改工作，超额完成任务。
　　棚改拆迁即将落幕
　　时代在发展，社会在进步，国家的政策不可能一成不变，而是跟随着时代的更迭，不停地做出相应的调整。就目前而言，棚改政策已经不符合我国的国情，旧改政策的推出也昭示着棚改该到了落幕阶段，三个信号有所显示。
　　其一，在去年年初国家重要会议上，时隔三天重复提及＂实施老旧小区改造＂，并未提及＂棚改＂二字，且业内专家分析表明，棚改不再符合主流倾向；
　　其二，现任住房和城乡建设部副部长黄艳多次在公开场合发表言论称，在未来旧城改造中会避免＂一拆了之＂和＂大拆大建＂的做法；2020年底，住建部长王蒙徽在汇报总结中也确立，2021年对老旧小区会进行全方位的改造升级，＂全方位＂一词再一次否定了大拆大建的做法。二者的弦外之音，是指实行了近十年的＂旧房拆除建新房＂的棚改拆迁即将落幕，国家有意喊停，毕竟棚改已经不利于房价和经济的稳定性了；
　　其三，对于大多数房子库存量已经匮乏、房价上涨工作有压力的城市来说，棚改实际上已经早就退场了。也就是说，近几年来的棚改任务已经超前完成，是时候到了落幕环节。
　　但是仍要注意，棚改即将落幕并不意味着＂一股脑儿＂全部叫停，而是指与＂大拆大建＂模式说再见，各地依旧要按照需求进行棚改，只是减小规模，拉高门槛，统一制定。
　　＂旧改＂的短程小目标
　　从住建部发布的消息获悉，我国将重点改造的对象是2000年底前建成的十七万个老旧小区，简言之，二十年的老房子全部要按旧改新规办，也就是实行基础类，完善类，提升类的三大内容的全方位改造。
　　旧改主要分成的三个内容，首先是基础设施类改造，改造包括老旧小区设备进行改造更新，例如外墙重新进行粉刷，小区内部公共区域进行翻修，以及排污管道、水网、电力网、互联网络等的升级改造;其次是完善类改造，改造包括引入物业管理、建设完善的停车场、增设电梯等更好的做到便民利民；再接着是提升类改造，包括实行提升服务项目，例如养老服务、幼儿托管等进一步改善老旧小区的居民住所环境与条件。
　　值得强调的是，未来五年旧改工作整体分为两个阶段：第一阶段，到2022年，我国不仅要实现基本形成城镇老旧小区改造制度框架的目标，还要形成妥善的工作机制和政策体系；第二阶段，2025年之前，要因地制宜，也就是说结合各个地方的实际情况，力争实现将二十年前建成的需要进行改造升级的城镇老旧小区房子进行改造的目标。
　　三类人即将获益
　　＂把危机二字分拆解读，机遇就在眼前！＂在全市民营经济工作会议现场，李忠盈如是说道。国家棚改政策退出之后，我们能够看到，旧改政策出台就将有三类人获益。
　　其一是参与旧改的相关企业和职工。旧改总规模是十七万个小区，正所谓牵一发而动全身，在未来五年，包括建筑器材、家庭电器、电梯轿厢、隔热保温、保洁服务等等一系列涉及旧改的各个行业红利将不容小觑，旧改时代不仅是企业连带着职工都会直接获益。
　　其二是老旧小区尤其是基础设备良好的小区，居民受惠最多。旧改工程的进行不仅提高了小区的基础配备，连带着小区的环境、社区服务、物业服务等都提高了级别，居民居住的舒适度也将大幅度提升，市场价值也会跟着上涨，形成稳中有涨的良好局势。
　　其三是普通的刚需购房者。相较于之前棚改时代，房价会相对比较稳定，对于一些人而言负担得起，圆了买房安居梦的几率大大提升。而且，旧改房子设备完善、交通优越、环境优良，所以刚需购房者也是受益者。
　　两类人或将遭殃
　　事务都有两面性。棚改政策一下台，对于之前依靠该政策致富的人来说，买了老旧小房子空置着就是竹篮打水一场空，这两类人分别是炒房投资者和坐等拆迁者。
　　对于投资炒房者来说，特别是在经济发展动力不足、吸引不了更多的人才资源的三四线城市，面临两大问题，其一，未来房地产市场暴利逐渐转向平稳发展周期，房价下降至相对稳定，没人愿意当＂接盘侠＂，囤积的大量房子就销售不出去，炒房者将只能做尽亏本生意，即便是将来在旧改的推动下也难以逆风转盘；其二，巨大的商业竞争压力，对于同类产品竞争，人们会倾向于国家扶助的＂旧改＂房子，炒房者手中的房子更难售出，未来的房产税也将会给炒房者沉重一击。
　　而对于坐等拆迁者来说，和炒房者的结局相差不大。之前拆迁户想着坐等拆迁补偿款批下来，有的人甚至连工作都辞了，靠着手上积蓄过日子，要想靠拆迁暴富、一步登天的黄粱美梦已经破灭了，随着旧改工作的推进，拆迁户在未来几年都很难卖屋换房、恢复之前的正常生活。
　　总结：
　　沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。时代总是在不断发展的，我们不可能一直滞留在拆迁时代，人总要向前发展，靠着拆迁牟暴利的行径走不远，坐等拆迁暴富也并不实际。棚改拆迁最终加重了国民经济负担，必定走不了多远，旧改政策为民谋福祉才是正道。