从恒大被谣言重组一事来看中国未来的房价(一)
大家好,我是老李。
今天和大家聊聊中国未来的房价。
不知道大家还记不记得,去年9月24日,一份《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网上迅速疯传。
内容是非常劲爆,现在上网搜也不知道是否还能找到,当时恒大连夜出了一个辟谣声明。
这份报告背后的事是否真的发生,我们不得而知,也不重要,但恒大作为中国最顶尖、最头部的几个房地产开发商之一,为什么会被传出这样的谣言,才是重要的事。
大众如此关心恒大,实际上关心的还是中国的房价,想从恒大这件事情里看出一些中国房地产行业未来的走势。
但是老李我建议大家可以把目光放的更远一点,从监管的层面来看待这个问题。
其实从去年开始,监管一步一步透露出来的消息就已经很明确了,也立下了一个准则——三道红线 。
如果大家能把这三道红线背后的原理弄明白了,也就能对中国整个房地产行业的现状有一个比较全面的认识,自然也就能对中国未来的房价走势有一个初步的判断。
那老李我就来解释一下这三道红线。
第一道红线:公司净负债率。
通俗易懂的解释就是,这个公司的债权人出的钱和股东出的钱的比例,也就是这家公司借的钱和股东出资的钱的比值。
这个值自然是越小越好,如果越大说明这个公司借的钱越多,也就说明这个公司的财务结构越不稳定。
因为债权人的优先级比股东还高,当有资金和资产的时候,必须优先给到债权人,所以这个数值越高这个公司越不稳定,也就是风险越高。
监管给公司净负债率定了一个标准:100%。
所以如果这家公司的净负债率超过了100%,也就意味着公司股东的出资无法覆盖公司所欠的债务。那么债权人只要行使自己债权,直接就会把整个公司掏空,甚至还不够。
第二道红线:剔除预收款之后的资产负债率。
因为房地产公司有一些债务是不用还的,比如预收款这种都是算到公司的负债里的。
所谓预收款就是已经卖出去的房子,对于开发商来说就是客户已经把购房的钱交给了开发商,但是开发商还没有交房,因此这一部分也算在了负债里,等以后交房了之后,这部分负债也就抹平了。
所以我们可以看到,由预收款所带来的负债,公司是不用偿还的,只要交了房,这笔钱就变成了营收款。
于是监管在综合考量之下,不想错杀,于是就把预收款剔除掉,再算一个资产负债率,也就是公司真正要还的钱。
监管给剔除预收款之后的资产负债率定了一个标准:70%。
也就是说公司真金白银要还的钱,不能超过公司股东注资的钱的70%。
第三道红线:现金短债比。
短债就是最近一年公司要还的债务,现金也就是公司账面上能用的钱。
所以现金短债比简单的理解就是,公司现在手上有的钱,能不能还得上马上要还的债务。
监管给现金短债比定了一个标准:不能小于1。
小于1就说明这个债务是还不上的,越小也就说明越危险。
各位可以猜一下恒大这个数字去年是多少。
恒大这个数字是0.6,融创0.9,绿地0.8,泰禾0.2!
所以大家只要按照这三道红线来审视一下,来看看公司的债务对公司的财务结构影响到底有多大,看看公司到底要还多少钱,看看公司手里的现金能不能还得上短期要还的债。
这些标准的背后都透露出一个目的:监管在防风险。
大家一直在说中国房地产泡沫巨大,有着不可预测的风险,那么监管就来看看到底有多大的风险。
然后就发现有那么一些开发商,这三条红线都超了。
至此监管会如何操作,我们明天再聊。
我是卖保险的老李
副业收入是工资的3倍,TA们还在坚持当医生从2020年6月10日开始,连续8天,李非(化名)在某电商平台一共做了8场吉他演奏直播,每晚8点开始,每次持续一个小时左右。卖出25笔线上课程以后,李非回归了医生工作。在某电商平台
老美都慌了!中国,正加速开采海底黄金对于我国的能源问题来说,最关键的不是水能风能而是油气问题。近年来我国的非石化能用的发展势头强劲。能源石油在我国也有丰富的资源。渤海就是其中之一,这是继大庆油田之后发现最为重要的能源
花园阳光房的发展会给我们带来更美好的明天在全球范围内,花园阳光房作为十大行业之一,是发展最快的行业之一,花园阳光房作为应用最广泛的机器之一,如何发展自己在市场上占据领先地位?现在的消费者追求的是性价比,当然,物美价廉的商
陈赫退股贤合庄叫不醒的加盟商们不值得同情贤合庄此次的崩盘早有预兆,尤其是它的盈利模式已经被众人挖得相当透明了,仍然有不少投资者认定这是赚钱的好机会,纷纷跳进这个火盆里。加盟商集体维权?这帮人真的一点都不值得同情。即便关于
九安医疗股东户数增加3。36,户均持股20。12万元九安医疗2022年5月23日在深交所互动易中披露,截至2022年4月30日公司股东户数为18。28万户,较上期(2022年3月31日)增加5934户,增幅为3。36。九安医疗股东户
俄媒波兰宣布提前终止俄供气协议参考消息网5月23日报道据俄新社消息,波兰政府负责战略能源基础设施事务的专员彼得纳伊姆斯基在波兰广播电台节目中宣布,波兰政府提前终止俄罗斯供应天然气的协议。该协议有效期至2022年
概览东南亚11国驻北京大使馆文莱风光新中国成立以来,一直奉行独立自主的和平外交政策,到2021年底,中国先后同世界上181个国家建立了外交关系(其中包括纽埃和库克群岛两个准主权国家)。紫色丘陵在前面的文章中陆
明天这四大板块有望迎来加速行情锂电池板块人气旺盛,最近五个交易日有四个都是光头阳,可见资金对于它的认可度还是很高的,今天小幅缩量但还是在60天均量线上,量能还是够用的,只要不破五日线可以放心拿,情绪上来不排除走
时间定了!油价又要变新一轮油价调整将于5月30日24时开启,第4个工作日原油变化率为上涨7。61,上涨幅度为320元吨!油价这走势或将出现今年第9次上涨!本周国际油价止跌反弹,两油双双重回112美元桶
稳经济措施再加码增加退税1400多亿,减征乘用车购置税600亿澎湃新闻记者侯嘉成国务院总理李克强日前主持召开国务院常务会议,进一步部署稳经济一揽子措施,努力推动经济回归正常轨道确保运行在合理区间。主要受疫情等多重因素影响,当前经济下行压力加大
胡锡进所说的震撼弹级别的措施是什么?全文共1600字,时长约5分钟本文来源亚当斯密经济学(刘胜军微财经出品)文刘胜军,于上海浦东胡锡进最近有个呼吁很有见地毋庸讳言,当下人们围绕经济的整体信心依然疲弱,市场气氛继续低沉