房产税为何一拖再拖，何时才能正式出台？

　　4月7日,财政部税政司司长王建凡表示,＂十四五＂期间,财政部将＂积极稳妥推进房地产税立法和改革＂。
　　从＂房住不炒＂政策实行以来，房产税从＂稳健推进＂到＂稳妥推进＂再到现在的＂积极稳妥推进＂，有关房产税的消息似乎除了几个词的变化没有什么别的区别。目前除了从2011年开始试点征收的上海和重庆，其余地区均没有房产税，并且两地都只对非本地户籍或者多套房特别是高档住宅区征收房产税，且税率一般只有百分之零点几。
　　小麦这里先给大家进一步科普下房地产税征收的对象和方式：房地产税的征收对象只是房屋且限于城镇的经营性房屋。对于自用房按房产计税余值征收，应纳税额=房产原值x（1-计征减负）x税率，注：计征减负为10%~30%，具体由地区政府根据当地情况决定。
　　对于出租房屋按租金收入征收，应纳税额=房产租金收入x税率，通常租金收入税率为自用住房税率的10倍。对于房地产开发企业来说，在房产出售前不征收房产税，但是在出售前企业已使用或者出租、出借的房屋应收取房产税。以上就是房产税的具体征收规则。
　　那么为何房产税十几年了一直无法出台？根本原因主要有两个方面。
　　上图所列的是截至2020年底国内部分银行的房地产相关贷款占比情况，零售房地产主要是个人购房时的按揭贷款，而对公房地产主要是房地产开发企业的相关房地产贷款。红色的表示银行的实际房地产相关贷款占比超过了监管的最高要求，需要压降比例。
　　总过渡期指的是银行达到对应的监管要求预计需要的时间，基本都在2-4年的区间。很明显，包括国有大行在内的大多数银行对于房地产的营收过于依赖，风险敞口明显。一旦房地产出现危机，银行就面临破产的风险。
　　事实上从去年针对房地产的三条红线政策出台以来，银行对房地产相关贷款的占比已经有了明显的下降。房产税的出台对于大多数的普通人来说将会令自身的现金流更吃紧。直观地可见下图，统计的是近几年主要的35个城市房价和房租涨幅的相对区别。
　　由图可见，房租的涨幅远小于房价涨幅，并且有两年出现了负增长。而房租更多的是与我们普通人相关的，房价涨幅更多与富人相关，也说明了当前普通人的收入增长较慢。
　　房地产税的出台对于普通炒房客特别是背负房贷的人来说将是重大打击，普通地区的二手房会面临不小的抛压导致房地产出现下跌，而从去年三条红线出台以来就已经有很多二三线城市的房价出现了暴跌。因为银行在压降房地产开发企业的贷款占比时，企业会面临巨大的资金压力，房地产相关企业都是重资产重负债企业 ，同时去年央行停止了房企的信托融资渠道加剧了房企现金流压力。
　　这时房企为了缓解资金压力会加大新房供应导致供给上升。而房地产税的出台会进一步加剧这种情况，对于动用高杠杆炒房的人除了房产税还会面临巨额的房产价值折损带来的损失。那么这些人的房贷就极可能会违约，并且负面情绪会传导到全社会，而作为金融中最重要的银行则会面临巨大损失甚至是破产，进而引发经济危机。所以银行的房产贷款占比不压降到监管要求之内是不可能出台房产税的，鉴于上图的数据，压降占比需要的平均周期为3年。
　　另一个主要的原因跟地方政府的赤字和收入有关。最近几年国家一直重点在提政府去杠杆的事情，而这里的政府主要指的就是地方政府，因为中央政府的负债率只有45.8%，低于国际警戒线的60%。但是地方政府的负债不乐观。
　　我们用债务率衡量政府的偿债能力，债务率是政府债务余额和当年综合财力的比值。我国以100%为警戒线，而截至2020年末有17个省或直辖市的债务率超过100%，天津更是最高达到了183.5%。且地方政府年偿债额占当年总财力的比值正在快速上升，借新还旧的数量也在快速上升。
　　而地方政府的收入当前卖地收入占比过高，当前出台房产税必然会严重影响地价和成交量，并且政府会面临融资成本飙升以及难融资的情况，所以在地方政府的杠杆基本下降到国家红线之前，房产税也难出台。原本在2019年政府的杠杆率已经有所下降，但是受疫情影响再次上升。所以去杠杆也是当务之急，而届时地方政府则可以以房产税增加财政收入。而政府去杠杆也需要两三年的时间。
　　综合上述两个原因，小麦认为房产税大范围的出台至少还要3年时间，且需确保接下来不会再出现影响经济的重大事件，类似于2020年的新冠疫情必然会使房产税的出台推迟。而到时候，国内的房价会进一步分化，一线城市的豪宅大概率会进一步上涨，但是对于我们大多数普通人来说房子将不再那么＂高不可攀＂。
　　所以对于我们大多数的普通人来说房产早已不是投资对象了，那什么样的投资值得我们重视呢？我们央行每年的货币供应量增长速度是和名义GDP增速相符的，房地产在房产税出台后会面临明显分化，原本更多流入房产的钱则会流入股市和大宗商品市场。但是对于我们来说炒股和商品交易都难以把握，所以理财产品更适合我们，把钱交给专业机构是大趋势，不过也不能随便买哦。