按揭贷款的计算

　　按揭贷款是买房最常见的购房方式，按揭贷款一般分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款。
　　计算按揭贷款，一般要计算贷款时间和贷款额度，商业贷款和公积金贷款计算大致相同，又稍有差异，新房和二手房在按揭贷款的计算方面也会有一些差异。
　　一 新房的商业按揭贷款，计算相对简单，贷款的额度基本都是按照成交价计算的，不涉及到房龄的计算，所以贷款额度根据当地的首付比例，无论首付三成还是四成，都很好计算；贷款年限方面，男性一般不超过65周岁，女性一般不超过60周岁，部分银行男性可以放宽到70周岁，女性可以放宽到65周岁。
　　二 公积金贷款额度都有上限要求，借款人夫妻都缴存公积金且符合公积金贷款条件，上限是65万，单身最高是50万；公积金年龄上限，男性不超过65周岁，女性不超过60周岁。
　　① 市公积金根据账户余额计算实际的贷款额度；
　　账户余额小于5000元，贷款额度不超过20万
　　账户额度在5000元到10000元之间，贷款额度不超过25万
　　账户额度在1万元到2万元之间，贷款额度不超过30万。
　　借款人与配偶缴存账户余额大于2万元的，最高额度=账户余额 15 时间系数（连续缴存36个月时间系数为1.2，否则为1.0），同时需满足缴存基数大于月供和负债的2倍以上
　　② 省公积金的最高额度
　　缴存基数要大于等于月供加负债的2倍以上
　　如果缴存基数不满3000，月供要小于等于（缴存基数-1500）
　　已婚，只有一方有公积金，配偶可以用打卡工资来补充名下负债和月供
　　③ 首付比例上，市公积金最低35%，省公积金最低25%
　　三 购买二手房时，商业贷款的计算方式
　　贷款年限不但要受个人年龄限制，还要受到房龄的限制
　　个人年龄限制上面已经说过了
　　房龄计算时要求房龄在20年以内，同时还要满足贷款年龄+房龄 40/45/50（每个银行有差异）
　　房龄超过20年只有部分银行可做，需根据当地具体的房贷政策而定。
　　最终贷款年限：用房龄计算出的贷款年限上限和用年龄计算出的贷款年限，取贷款年限小的那一个。
　　另外，在二手房的贷款额计算，是根据银行评估值计算的，而不是根据实际成交价计算，一般银行评估值都会低于市场成交价，差额部分也是算在首付部分。
　　四 购买二手房公积金的贷款年限
　　①用个人的年龄计算，男性上限65周岁，女性上限60周岁
　　②用房龄计算，贷款最长年限是（30-房龄）
　　以上两点同时满足，以贷款年限短的为准
　　所以，按揭贷款的计算，新房的二手房有些差异，同时商贷和公积金的计算也是不同的，