多校划片六年一位学位各地纷纷出招遏制学区房炒作！学区房要变天？

　　河南商报记者秦龙/文
　　最近一段时间，学区房频上热搜。
　　4月30日，中共中央政治局会议提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
　　当＂房住不炒＂进入到第五个年头，学区房现象被中央重点关注。
　　房住不炒没有例外
　　房子是个利益大盘子，承载太多东西，牵涉的利益面过广。教育、医疗、金融、户籍等各类社会资源与之挂钩。
　　中央点名学区房乱象成为了影响房地产、民生的全国性事件。
　　如果把盘根错节，乱象丛生的学区房现象删繁就简，剔除枝叶，学区房本质就是教育资源不均衡问题，表现为把房子与学位捆绑在一起。
　　我们把这一现象放在房地产行业调控框架中去审视看待，不难发现，学区房是房地产调控大形势下的重要细分领域。
　　河南商报记者发现，今年以来，原已比较严厉的各地楼市政策进一步升级：除了限购、限价等常规手段外，经营贷、消费贷违规入楼市被严查，重点城市土地市场推行集中供地规则及近日的打击炒作学区房举措，楼市调控步步为营。
　　事实上，放在纵向的历史发展轴来看，楼市调控的严厉程度已经上升到了历史制高点。据河南商报记者不完全统计，仅2021年的不到半年时间，全国各地房地产调控政策次数已经超过百余次。
　　如上，尽管此轮房地产调控已经到第五个年头，但中央对房地产调控的信心与决心并没有随着时间的推移有半点松懈。
　　继经营贷、消费贷、土地市场集中供地后，在＂房住不炒＂精神指导下的房地产精细化调控领域里，整治学区房炒作乱象成为了监管部门的重要工作之一。
　　遏制学区房炒作任重道远
　　起于北上广深，然后传导至二线城市。
　　今年以来，北上广深等一线城市和苏州、宁波等热点二线城市先后出台遏制学区房炒作的政策。
　　特别是在入学方式上，各地教育部门调整入学方案，通过多校划片、公民同招等各种形式减少学区房炒作的空间。
　　作为政策风向标的北京率先推行多校划片，六年一位学位政策。
　　如何理解多校划片？举例而言，相较于单校划片，一个片区只有一个对口学校，一个萝卜一个坑；多校划片则是一个萝卜多个坑，一定程度上摊平学区房价格，缓解教育资源集中垄断问题。
　　此外，北京通过六年一位政策降低学区房的流动性，拉长交易周期，给学区房降温。
　　上海在学区改革上亦祭出了名额分配、公民同招、民办摇号等政策。具体而言，2020年3月，上海发布新规，要求义务教育招生入学全面实施公民同招。与此同时，上海实行名额分配政策，将重点高中至少一半名额均衡分配给每一所中学。
　　再看二线城市，前段时间，苏州工业园区在楼市调控压力下，将＂五年一学位＂调整为＂九年一学位＂，学位锁定期突然从5年变成9年。
　　4月16日，宁波住建局将政策瞄准到学区房价格上，试行公布9个热点学区二手房交易参考价。
　　多个城市在整治学区房乱象上＂各显神通＂。
　　但推进学区改革、遏制学区房炒作这件事，并不那么容易。
　　真实的情况是，此前各地住建与教育部门管控学区房政策不断出台，虽然取得了一定成果，不过收效有限，甚至出现一些＂负面效应＂。
　　举例而言，六年一位，带来的问题是学区房变相成为了一个击鼓传花的游戏，学区房上一户家长用完，下一户接手，房价随着大涨一波。
　　上海的公民同招政策实施后，一些优质小学对口学区房出现飙涨。
　　另外，可以预见的是，北京的多校划片必然面临既得利益的阻碍，短期内难以迅速复制到全国。
　　学区房犹如一个围城。得不到的永远在骚动，被偏爱的有恃无恐，在过去及往后较长一段时间内，它依然是房价上涨、保值增值的代名词。
　　但大家也不必过度悲观。
　　我们看到，诸如租售同权、公布学区房指导价、多校划片、公民同招等举措都正成为住房与教育改革的大方向。大势所趋之下，学区房本身的溢价效应必将走出向下曲线。
　　愿魔幻故事不再上演
　　长久以来，学区房始终是市场上的＂硬通货＂。学区房相比于非学区房一般都具有20%以上的超高溢价。
　　每轮城市房价上涨，它亦是一马当先，冲在前面。
　　＂北京海淀某学区房一夜暴涨100万元＂、＂深圳一栋学区房总价超过半数A股公司市值＂。此类学区房新闻频上热搜，造就了无数魔幻现实主义故事。
　　通过现象看本质。学区房为何如此抢手？
　　这背后的逻辑不难理解，在中国，学区房不仅承担了教育资源划分的重任，还是货币资金的重要蓄水池之一。既有资源属性，又有投资属性。
　　细究原因，一则我国义务教育阶段实行＂就近入学＂政策，一个小区对应一所学校，由于名校资源相对稀缺，与名校相对应的小区价格必然水涨船高。二则学区房承载体是房子。投资学区房被视为房地产投资界的＂王者＂，一种＂包赚不赔＂的投资方式。上述思想的笼罩下，大量货币资金流入到这个领域。
　　当下，＂重锤学区房＂的监管信号已经然释放。
　　我们相信，在一系列整治行动落地后，当房子和学位解绑，学区房炒作的魔幻故事也将远去。
　　编辑 吕瑞天 施尚景