21年房价走势已经明朗，对于计划买房的人，建议看一下2个忠告

　　转眼间三月即将过去，但关于买房的话题仍然是热点话题。房价的涨跌仍然牵动着很多刚需敏感的神经，因为对于他们来说房价每涨一分，那么离自己买房距离就更远一步。在过去二十年房价一直是持续普遍上涨，所以很多人对房价上涨已经见怪不怪，反而对房价下跌感到意外。
　　在这个月的15号，国家统计局公布我国70个中大型城市的房价数据， 数据表明在这70个城市中有56个城市的房价环比1月份有所上涨，有14个城市的房价环比下跌。 虽然房价上涨的城市仍然占据多数，但和过去房价普遍上涨的态势比起来要差很多。
　　个人认为未来房价下跌的城市只会更多，主要原因有一下三点。首先我国对房地产行业的调控政策在不断收紧，根据相关数据显示，我国在今年的1 3月对房地产行业的调控就达到了90余次。而且我国始终坚持着＂房住不炒＂的政策定位，严厉打击炒房囤房行为。再加上去年国家对房企划出的＂三道红线＂和今年元旦刚刚实行的＂限贷令＂，其目的都在于降低房企的负债率和扩张速度，控制资金无限制的流入房地产行业。
　　其次，我国的住房已经严重过剩， 根据国家统计局给出的相关数据显示我国前100城的商品房库存量在2020年底已经达到了5.7平方米，同比增长了9%，基本接近了2014年的6.2亿平房米。 这还只是统计的开发商拥有的库存，如果再加上炒房客和囤房族手里持有的空置房，我国的住房过剩问题将更加严重。
　　最后我国的住房需求在不断减少，根据去年央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告显示， 我国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96%，而有一套房的家庭占到了58.4%，有两套房的家庭占到31.0%，有三套及以上住房的家庭占到了10.5%，平均到每个家庭达到了1.5套。 由此可以看出对于大多数城镇家庭而言他们已经不缺房子。城市的住房需求主要集中在一些从农村刚刚转移到城市的人口之中，而我国的城镇化率已经达到了60.6%，未来很难再有大量的人口从农村向城市转移，所以城市的住房需求只会越来越少。而且我国这几年的人口已经接近峰值，加上人口结构在不断发生着变化，有住房需求的年轻人在不断减少，没有住房需求的老年人越来越多。另外，我国的新生人口也在连年降低，这样房地产行业的人口红利正在逐渐消失。所以未来住房需求只会越来越低。
　　综上所述，房地产行业无论是从政策调控、住房供应、住房需求哪个方面来说都失去了大涨的空间。正如前首富李嘉诚说的那样：任何行业过度发展过后必定会迎来摧残，不要去妄想赚取最后一个铜板。但我们也不要认为房价会出现断崖式下跌，因为虽然房地产行业已经发展到其天花板阶段，但其依然是我国的支柱产业，其很多时候和经济是捆绑在一起的，所以其基本不会出现大跌的现象。这种情况下2021年的房价走势就非常明朗了，今年大部分城市的房价还是以稳为主，一些城市开始出现分化的现象。
　　在房价保持稳定和出现分化的情况下，买房不能再像以前那样闭眼买房。以后买房可能需要一定的专业知识，那么2021年买房我们应该注意哪些问题呢？不妨先看一下以下3个忠告，很实用。
　　第一:能买现房不买期房
　　首先我们前文提到由于＂三道红线＂和＂限贷令＂的原因，现在开发商融资的难度越来越大。而且加上最近几年疫情的原因，房企们面临的资金压力越来越大，一些资金链比较薄弱的房企很可能面临破产的情况。这样很多房企为了解决资金紧张的问题很可能会用一些低质量的材料导致房子的质量降低，甚至出现房企破产后出现一些烂尾的情况。
　　其次，现在房价基本保持稳定，很多炒房客和投资者持有房产的收益越来越低，风险却越来越大，加上未来国家可能会出台一些房产税、空置税、房东税等等。现在很多炒房客和投资者开始抛售自己手里的房产，导致二手房市场的挂牌量剧增。而二手房的成交量却没有明显增加，这就导致二手房市场逐渐开始进入买方市场，购房者有了更多选择和更大的议价空间。
　　最后，原来人们买房之所以更愿意买新房，很大一部分原因是新房要比一些二手房的价格要便宜一点。但如果你细算的话其实并不是这样，例如我的一个朋友老张就是这样，他在郑州买了一套新房，虽然新房的价格要比周边的二手房的价格便宜一些，但新房需要三年后才能交房。这就导致这三年内他还不得不租房居住，而这三年的房租也需要将近10万元左右，而二手房并没有比新房贵这么多，而且这三年的时间更是无价的。所以现在老张非常后悔当时没有买一套现房，尽管可能会贵一点，但起码能立即住进去了。
　　第二:不买资源收缩、人口外流城市的房子和一些城市的远郊房
　　我国的房价虽然总体来说保持稳定，但分化的趋势将愈加明显，我国人口也开始从以前的从农村向城市转移开始出现从小城市向大城市转移。所以未来那些人口不断流入的大城市的住房需求依旧旺盛，房价依然会不断上涨。但那些资源不断收缩失去支柱产业，人口不断外流的城市，没有产业和人口的支撑房价很可能会出现大幅下跌的情况。所以无论是刚需还是投资者在买房时要尽量避开这些城市。
　　另外我上文说过，我国的城镇化率已经达到了60.6%，未来城市很难再出现大范围扩张的情况，所以一些城市的远郊房升值空间很小。再加上这些远郊房周边的配套设施非常差，离工作的市区比较远，居住体验比较差，所以我们在买房时也应该尽量避开。
　　总结：总体来说我国房价在2021年大概率还是以稳为主，但出现分化已是不可避免。所以我们买房时要尽量选择一些有潜力的城市的房子和地段稍微好一点的房子。你认为2021年买房我们还应该注意哪些问题，欢迎评论区留言讨论。