越南会是下一个中国吗？

　　中国的经济神话和房地产税还能被复制吗？答案是能。周期就是时间的规律，在同一个地方会有时间轮回的周期，在不同地方也会有同一种周期的轮回
　　30年前日本经济蒸蒸日上，日本地产股市都暴涨，后来90年代中国台湾和香港经济也蒸蒸日上，地产股票也暴涨，在后来中国内陆经济开始向上全国地产也是连涨。到了今天我们的周期已经走到了一定阶段，可邻边的东南亚国家们借助一带一路建立人口红利优势，近些年也已经开始承接中国的很多产业，他们的周期或许才刚开始不久，今天我们要谈的就是作为东南亚国家中经济增速最快的越南，不管你对东南亚国家是否关心，但是我相信他将来一定会影响你，就要很多年前欧盟也不是很在意中国
　　但是今天的MADE IN CHINA 早已经渗透到欧美的方方面面,越南面积只有约33万平方公里，相当于一点八个广东省那么大，但是却拥有9620万人口,是全球人口密度最高的地区之一。当然广东省密度更高1.1亿人口这算是特例，全球也没几个人口密度像广东这么大，不过越南的人口年龄结构非常健康，中位数仅仅31岁而相对着我们的人口中位数已经到了36.7岁，日本已经到了46岁。越南的人口结构青壮年人口的比例是最多的，这个国家现在就像一个刚刚迈入而立之年的男人还有一点血气方刚
　　另外一个国家的整体GD P其实非常能反应这个国家所处的阶段，在疫情之前的2019年，越南的G D P约2700亿美元增速为7.02%。目前越南G D P的占比中消费能占到约70%以上的份额，投资大概能占到25%，而出口却只有不到5%的份额。这说明了什么？
　　说明对于越南这种发展中国家来说，出口和投资还有极大的增长空间，大家都知道越南是很多农产品的出口国。但是如果按照行业来进行划分的话，第一产业农林牧渔其实只占到G D P比重的14.7%，而第二产业的工业也只占到了34.2%，第三产业服务业却占到百分之41.1%。这确实是在我开始研究之前没有想到，这国家根本不靠近出口拉动经济，第一产业非常低工业服务业才是大头，而且服务业占比才是越南G D P中最高的。如果以此再来回顾我们过去的发展，在我国房地产上涨最严重的那几年，我国的经济结构中出口的占比是极大的，正是因为出口的增加，我们的经济才腾飞国民才更有钱。由此才导致了房地产等资产价格的暴涨
　　我们看越南的时候看的不只是越南，而是通过越南去看整个东南亚，之所以认为越南将来会大概率起来第一个原因就是用越南的年轻人多。越南一共9600万人口位列东南亚地区的第三位和全世界的第15位，联合国预测人口总数将在2025年前后突破一亿。这其中越南男女比例常年维持在0.98左右，也就是几乎是一半一半，女性稍微略高于男性，所有人口当中，劳动人口才是经济增长的核心动力，越南的劳动人口在1996到2013年期间基本呈线性上升趋势
　　虽然近些年劳动人口的增速开始放缓，但是劳动人口的数量却仍然得逐年增加，数量上如此质量上也在逐年提升。越南15岁以上人口的劳动参与率是2009年起开始拉升，最高时接近78%的水平，受过高等教育的人群劳动参与率为87.7%，中等教育的为78%，基础教育的为75.7%越南的城镇人口占人口总数的比重为35.7%，而这一数据在2007年的时候，只有28.2% 。到了这里,我们简单总结一下，越南在人口层面劳动人口的数量虽然增速放缓，但仍然是处于逐年增加的状态，在质量上受教育程度越高的劳动参与率就越高，而且越南整体劳动参与率都极高
　　目前其城镇化率等同于中国2000年的状态，后续预计会有更大的空间，而我们今天能预计到给越南经济持续带来增长空间的，最主要的一点就是出口的增长。上世纪90年代越南大幅精简了其贸易规定，并先后于1995年和2007年加入东盟和世贸组织。到了2019年越南的贸易额达到5000亿美元顺差为91亿美元，在过去越南的进出口贸易数据经常是逆差，而且在2008年的时候达到逆差183.1亿美元，之后越南加入世贸组织其贸易逆差才开始逐渐的收窄，并在2012年实现了首次顺差
　　咱们的详细地看一下越南的产业结构，目前中国是越南最大的进口国家，比例约占总进口的35%，而美国是越南最大的出口国家比例约占总出口的21%。在出口的所有产业中，越南出口产品的前五大品类分别为机械设备、纺织品、鞋帽、植物产品以及塑料和橡胶制品，谁让那边的人工成本低呢
　　这样的趋势在2018年之后则更为明显，那年开始越南纺织品在美国的市场份额也有所提高。至于2018年发生过什么我想我不用多说了吧，不过近些年的趋势看，越南出口产品逐渐从农产品等第一产业在逐渐的演变成机械设备等第二产业
　　这表明越南也正在进入工业化时代，越南的工业化离不开其他国家企业的入驻，外资资本的进入是越南拥有技术和产业的原动力之一。1987年越南改革开放，2006年7月越南再次出台新的投资法，取消了此前诸多限制进一步开放市场。而后在2007年越南加入WTO，2015年又再次修订投资法，到了今天越南对外投资的政策越来越开放，对外资的一系列限制都在逐渐的取消和放宽。而来越南投资的外资企业可想而知，就是主要集中在劳动密集型的制造业，代表企业就是韩国的三星、日本的东芝松下、台湾的富士康的越南的外商投资大约贡献了越南出口总收入的1/4，如果没有这些外资越南也就从顺差变为的大幅度的逆差
　　如果我们按照资金的国家比例来看，最主要的就是韩国和日本分别占总投资额的22%和19%。新加坡排第三约11%。还是那句话我们今天在谈论越南能替代中国什么，其实不只是说越南而是看到整个东南亚。越南接下来会有的趋势，周边的那些东亚国家们其实也都有。如果按照我们刚才说的越南的工业化进程逐渐加快的话，那么越南的经济就会发展得更快，经济发展好了房地产股市等资产也就自然涨起来，而这一切出现的基础就是基于人口。虽然说越南的人口有9600万人，但是却有73%个人口小于38岁，这些强壮的劳动力人口中很大一部分都还集中在越南的河内市和胡志明市
　　越南的人口密度为308人每平方千米，而河内市和胡志明市人口密度分别为平方公里2398人和4363人远远高于平均密度，在越南这个河内市和胡志明市就像我们中国的北上广深。越南以这两个地方为核心形成了一个较大的经济圈，红河三角洲和东西部平原这两个经济圈，囊括了越南40%以上的人口和超过一半的GD P
　　如果我们看越南的房地产投资就干脆直接看这两个市，根据CBRE的数据显示2019年上半年胡志明市住宅销售去化率达到80%,1手房销售均价达到1873美元每平米同比增长20%.果按照一比七的人民币汇率进行计算，也就是13000元每平米.很多人在越南购房的主要目的为投资,购房后用来出租的比例超过了60%，而为了增值仅仅占不到20%
　　201 8年胡志明市高端住宅的投资回报为10%，包括了6%的资本利得和4%的租金收入，河内市的回报率为8% ，3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。这些房子主要都是谁买的呢？越南本土的买房人群政府官员垄断行业老板以企业高管等高收入人群占比达到20%，另一边很多中国香港、台湾、新加坡的买家不论是因为投资还是工作自住等原因，竟然也占到越南房产买卖的20%以上，剩下的才是越南正常的居民们。由此可见越南的房地产就是背着一些人员炒起来的
　　而且数据也是证明越南的房产中销售最火爆的，而且价格涨幅最多的也确实是高端房产。当然我说这些并不是让大家去投资越南房产，胡志明市的售楼流程和咱们国内比还是有很大区别，他们的制度建立不完善。银行贷款也并不是主流的付款方式，而且越南也是一个对外汇管制很严格的国家。在越南投资房产实际操作的时候会遇到资金换汇等各方面的问题，而且越南现在还主要是一手房市场为主，二手房交易市场并不完善，假如买进去也很可能存在很难出手的风险
　　但不管怎么说从我这儿你了解了一个大概，即使现在用不上将来你出去喝酒的时候，拿这些信息朋友们之间互相吹吹牛也挺有意思。至于越南的互联网方面在我看来，市场人口的基数就在这儿了而且还文化冲突。要是在越南做好你不如做好中国的一个省了也是那么多人，所以说到了这儿你应该对越南的宏观情况有一个大概的了解
　　那么这时候我们再说越南会崛起吗？我的答案是会，我们就把它当成一个省份来看就好，但是你说会替代中国吗？那是不可能的，这毕竟是个小国。但是我们今天研究的越南实则看到的是整个东南亚国家，东南亚会替代中国吗？在一些低端产业上，尤其是很注重人口密集型的产业。很多企业已经往东南亚迁移，是我们很清晰就能够看得到，尤其在个股的RCEO协议签订之后，低端产业的转移一定会更加加速
　　越南或者说东南亚还是一个正值壮年的年轻汉子,年轻嘛，虽然很多东西还不完善，但是未来的可能性还是有的，如果你恰好是从事关于越南方面的事情，希望这个讲解对你有帮助
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