2020年以来，在一系列调控政策的约束下，房地产行业的日子过的越发艰难。为了创造生存空间，房地产企业一方面减少拿地，降低支出；一方面加速销售，促进资金回笼。大型房企亦明显放慢扩张的步伐，主动收缩规模，转变＂高杠杆、高周转、高增长＂增长方式。 展望后市，房地产政策走向大概率维持中央＂房住不炒＂+地方＂因城施策＂的政策格局，中央层面将继续维持目前政策力度与节奏，但也难言政策松绑，中性概率较大。地方层面将更多呈现＂紧多松少＂的局面。这种情况下，对于房地产企业来说，＂开源节流＂依然会成为是否能够活下去的最大支撑，一方面需要利用＂金九银十＂和年末的传统旺季加速销售，促进资金回笼；另一方面充分研究＂三批次两集中＂等土拍政策，合理规划拿地策略，严格控制资金与资本支出。长期来看，需要真正转变＂高杠杆、高周转、高增长＂的＂三高＂模式，尽快摆脱三道红线的束缚，实现稳健经营。 一、地产政策已形成闭环，腾挪空间已非常小 2020年以来，在一系列调控政策的约束下，房地产行业的日子过的越发艰难。＂房住不炒＂定位三令五申，监管层面对房地产政策不断加码，＂贷款集中度双限制＂、＂三条红线＂和集中供地、拿地销售比监管等政策分别从融资端和投资端等方面管控房企投资融资行为；地方政府限购限贷、限制炒作学区房的政策层出不穷也很大程度上限制了房地产的市场需求，政策闭环已然形成。一套组合拳下来，房企加杠杆的手被牢牢按住，规避监管的操作空间日渐逼仄。同时＂集中供地＂配合＂拿地销售比监管＂，将打断＂拿地-预售-回款-再拿地＂的高周转节奏。过去＂高杠杆、高周转、高增长＂的＂三高＂时代已然一去不复返。 二、开源节流，地产企业积极自救（一）减少拿地，降低支出 为应对艰难的环境，地产企业开始调整经营方式，减少拿地支出，加速资金回流，做好过冬的准备。2021年上半年，房地产行业土地购置面积为7021万平方米，2020年同期数据为7965万平方米，同比下降了11.8%，而土地成交价款为3807亿元，2020年同期数据为4036亿元，同比下降了5.7%，土地市场降温明显。 我们再看看房地产企业拿地的情况。2021年7月26日，据财联社报道，被纳入＂三道红线＂试点的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额40%。这意味着，房企投销比被设置了40%的上限。其实早在2020年8月出台＂三道红线＂的时候，房企投销比不得超过40%就被提出了，当时的要求是如果近一年拿地销售比高于40%，或连续三年经营性现金流为负，试点房企需要对拿地资金来源作出解释。本次监管则直接要求过去12个月拿地销售比不得超过40%，相当于对＂三道红线＂打补丁。 我们以中指研究院公布的2020年权益销售额排行榜前20房企为样本，并2021年6月30日为时间节点，计算出这20家企业过去12个月的权益口径的销售拿地比，用来考察重点房企的拿地能力和战略选择。 前20房企中，有5家房企过去12个月的拿地销售比超过40%，分别是招商蛇口、新城控股、龙湖集团、华润置地和金地集团。10强企业中只有招商蛇口拿地销售比超过40%，其余9家均未达到这一标准。其中排名第一的恒大更是仅仅达到了4.7%这一极低的比例，说明整体上，大型房企在此轮调控中拿地表现的都非常谨慎，调控政策的效果立竿见影。 （二）加速销售，内生增长 房地产企业在减少土地投入的同时，加快了房地产销售的速度，加速资金的回流。2021年上半年全国商品房销售面积及销售额分别为88635万平方米和92931亿元，去年同期该数据为69404万平方米和66895亿元，同比分别为上升27.7%和38.9%，积极销售的表现，展现出房地产企业满满的求生欲。 从房地产资金来源来看，房地产行业正加速去杠杆，提高经营性现金流。2021年上半年房地产各项资金来源总量为102898亿元，较2020年同期的83344亿元增加了23.5%。占房地产开发企业资金来源前三位的是定金及预收款、自筹资金和个人按揭贷款，金额分别为39625亿元、30153亿元和16355亿元。在增速方面，在增速方面前三位分别是定金及预收款（49.7%）、个人按揭贷款（23.9%）和自筹资金（11.9%），而国内贷款（-2.4%）和利用外资（-9.1%）均为负值，房地产行业的资金来源已经基本切换至经营性现金流。整体来看，房地产行业正在努力改变高杠杆的经营模式，向内生增长的方式切换。 三、大型房企开始房企放慢扩张步伐，转变＂三高＂模式 过去10年，大型房地产企业高歌猛进，规模和市场占有率节节攀升。在严格的监管环境下，大型房地产企业主动收缩规模，增强现金流，市场集中度也出现下降。2021年上半年，前3大房地产企业销售金额占全部房企的约11.92%，而该数据2020年同期为15.98%，下降明显。同样，前5大房企和前10大房企和前20大房企的销售金额集中度分别为17.99%、27.04%和38.6%，也低于去年同期的20.85%、29.3%和40.86%。销售面积方面，2021年上半年，前3大房企、前5大房企、前10房企和前20大房企的销售面积集中度分别为12.45%、16.59%、21.96%和29.94%，也较去年同期的14.23%、17.89%、19.95%和30.76%有所下降。在现有政策调控从紧的环境下，＂活下去＂比＂活得好＂重要得多，大型房企也放慢了扩张的步伐，投资变得更加稳健了。 四、展望下半年，政策环境难言乐观，地产企业仍需艰难度日 展望2021下半年，房地产政策走向大概率维持中央＂房住不炒＂+地方＂因城施策＂的政策格局。中央层面，政策大概率继续维持＂房住不炒＂的主基调，以防范市场过热为主要目的，结合＂三道红线＂政策对房地产业进行结构性调整，持续加码的概率较低，但也难言政策松绑，中性概率较大。地方层面。预计2021下半年地方政策大概率呈＂紧多松少＂局面，特别对于房地产市场较为火爆的一二线城市来说政策更难言宽松。若2021下半年宏观政策出现转向，房地产开始承压，则或出现地方政策分化的格局，即三四线城市小幅松绑，一二线城市持续高压；若房地产持续强劲，则地方政策也可能持续全面偏紧。对于房地产企业来说，短期内仍需持续坚持＂开源节流＂，一方面利用＂金九银十＂和年末的传统旺季加速销售，促进资金回笼；另一方面充分研究＂三批次两集中＂等土拍政策合理规划拿地策略，严格控制资本支出；长期需要转变＂高杠杆、高周转、高增长＂的＂三高＂模式，稳健经营，量入为出，更好的向内生增长方向发展。 附表 2020年以来主要房地产政策