第二轮土拍集体推迟，楼市人人自危

　　来源：大碗楼市
　　＂第二轮土拍集体延迟＂，算法和大数据欠它一个热搜。
　　因为这件事给楼市的震动，绝不次于半年前集中土拍横空出世。
　　截止至8月下旬，集中土拍22城大名单中，已过半数延迟第二轮推地：
　　四大一线城市和热门二线城市一个没跑，土拍补丁也随之从天而降：
　　禁止马甲公司、设定最高溢价率、不得哄抬地价等新规一层层传达下去；
　　第二轮土拍开闸之后，大概率会焕然一新。
　　不得不说，决策层里有高人！
　　土拍集体延迟，热点城市逐一上榜
　　进入2021年后，全国楼市调控比疫情防控都严。
　　说吃就端的集中供地，相当于从上游原材料直接卡死，让下游市场变得十分被动。
　　＂三道红线＂犹如一记重拳势大力沉；
　　炒房客呜呼哀哉，中小房企直接被按在柏油路上摩擦，高价拿地的大房企同样犹如哑巴吃黄连。
　　土地供应方和出让地块周边的房东成了唯二的受益者。
　　特别是核心城市热门板块，似乎根本不把从严调控当回事。
　　到了8月中下旬，集中供地22城大名单中，已过半数第二轮土拍被踩了＂急刹车＂：
　　8月6日，深圳首当其冲叫停了原定于9日集中出让的22宗地块，已缴纳的保证金原路退回；
　　10日、11日两天内，天津、青岛、长沙三座二线城市宣布第二轮土拍延期。
　　其中，天津宣布集中土拍时间延迟到9月10日。
　　补充公告中洋洋洒洒写了7条内容，其中便包含对61宗地块最高限价进行调整；
　　青岛原计划第二轮土拍开出100宗地块，目前也戛然而止。
　　本来就横盘的青岛楼市，这会儿正一边哈啤酒，一边骂街；
　　长沙感觉感觉自己比窦娥还冤——＂我房价控制得挺好，叫停我干甚？＂
　　13日，上海、福州加入＂延期俱乐部＂：
　　近半年来，上海楼市经历了从启动到回归理性的短暂牛市——
　　此刻追杀更多像是对整个长三角地区的通盘考量，毕竟，上海冒头，苏宁杭甬都不安生。
　　福州第二轮集中供地延期至9月上旬，最高溢价率与上面规定保持一致，一律在15%以内。
　　在此之前，市内四区和马尾区宅地的最高溢价率约30%，长乐区49%；
　　18日，杭州集中土拍毫无意外地延期了：
　　前不久杭州红盘大撞车2.0版上线，首次土拍妥妥得成了这次打新的背书。
　　此外，北京、广州、重庆、南京、宁波五座城市早已＂事实延期＂。
　　四座一线城市一个没缺，热点二线城市应有尽有。
　　更狠的是，延期土拍的城市不是已经打了补丁，就是在打补丁的路上。
　　这意味着，整个土地市场的格局都要被彻底改写了。
　　或许有一件事不会变：
　　首轮土拍中，许多城市就出现了＂国央企当道，小房企靠边站＂的局面；
　　如果不出什么意外的话，第二轮土拍依然会是这个尿性。
　　黄色部分为第二轮土拍拟延期城市
　　集中土拍为啥集体延迟了？
　　集中土拍，作为楼市里的新生事物，像极了村口新开的面馆试营业：
　　预期很牛逼，但想要的效益似乎一个没有。
　　地价没能稳住，利润没能留下，预期愈发不理性，还一不留神给地方和炒房客留足了炒作空间。
　　1）想要的效果没达到
　　今年二月，两集中供地横空出世，出发点妇孺皆知：
　　稳地价、稳房价、稳预期。
　　然而，第一次两集中供地的结果却＂极不给力＂：
　　四大一线城市、东部沿海发达城市及内陆核心节点城市，楼面价均有不同程度的显著上升。
　　一年内，北京的平均楼面价从28661元/ 涨到32167元/ 。
　　对于一线城市而言，这样的涨幅足够让人惊掉下巴；
　　天津和重庆两座直辖市下游市场一夜之间火了起来：
　　楼面价都从6000多元/ 涨到9000多元/ 。
　　无锡这个长三角稳房价的＂三好生＂直接放飞了一把自我：
　　楼面价从11400多元/ 飙升到14400多元/ ；
　　而厦门楼面价从22000多元/ 直接干到35823元/ 。
　　至此，厦门的楼面价已秒杀中国几乎所有省会城市房屋均价；
　　广州、杭州楼面价倒是＂波澜不惊＂，可新房、二手房市场的火爆终于暴露了一切…
　　因＂房住不炒＂而生的集中土拍，此刻成了楼市下轮行情的背书。
　　所有始料未及，让集中供地规则的制定者很上火：
　　你丫叛变！原本想让你当镇定剂呢，你却悄咪咪当了万艾可。
　　反观那些冷门城市，前一轮土拍直接劝退不少房企，因为真的不挣钱还往里倒搭。
　　当然，这与集中供地的初衷同样南辕北辙。
　　2）为政策优化留足窗口期：
　　房企有KPI，调控监管部门同样有KPI，且多数情况下，双方难免磕磕碰碰。
　　8月10日自然资源部的闭门会议，传达的会议精神几乎决定了今后的土拍走向： 全面禁止马甲公司报名
　　建立资金审查制度
　　限定土地溢价率上限15%
　　不得调高低价、竞配建等方式抬地价
　　通过摇号、一次性报价、竞品质等方式决定土地归属
　　归纳起来，自然资源部的补丁主要集中在三个方面：管人、管钱、管溢价。
　　全面禁止了套马甲报名入围，为楼市反垄断做了规章制度层面的预备；
　　资金审查制度，让后续楼市在启动阶段就实现了去杠杆化；
　　设立溢价上限，则更直接地将稳预期前置。
　　这番操作下来，土地价格炒作空间理论上被压缩到无限低；
　　只是效果如何，恐怕只有时间能回答。
　　3）非头部房企＂出师未捷身先死＂？
　　住宅用地信息公开，重点城市涉宅地集中出让——
　　初衷在于通过集中供地的模式稳定房企和市场预期，但没成想催生了房企了恐慌性拿地。
　　拿不到地，刷不到存在感；刷不到存在感，团队黄摊子；重新招一批人只能重蹈覆辙、无济于事…
　　土地是房企的命门，拿不到地其它都白扯。
　　恐慌之下，土拍溢价想不上去都难，地王也就随之而出。
　　中指研究院数据显示：
　　首次集中供地成交金额干到1.07万亿，平均楼面价9581元/ ，较2020年飙升了38%。
　　1.07万亿人民币，相当于全球最大规模养老金一个季度的亏损规模。
　　拿地盖房越来越成大佬的游戏：自有资金拿地、建房，这个门槛不是一般得高。
　　许多开发商自有资金并不充裕，通常是这边房子盖着，那边银行的钱还着，日子过得那叫一个如履薄冰；
　　从第一轮集中供地结果来看，国央企及寡头房企拿地十分踊跃，而中小房企却日渐式微。
　　我终于懂了：
　　当年万科一句振聋发聩的＂活下去＂，原来是说给那些越来越边缘化的小房企听的。
　　调控常态化时代：市场面与政策面进入相持阶段
　　你以为顺利在头部城市拿到地的开发商，日子就好过？
　　在＂三道红线＂和40%拿地指标的紧箍咒下，合理控制拿地价格就成为开发商团结自救的唯一出路。
　　在地王频出的年月，像绿城、融信、宋都、金地这样一些房企，已经有许多项目正在力争1-2%的净利润。
　　拿不着地等死，拿着地躺平。
　　以杭州为例，一些行业大号2021年的房产软文订单比2020年少了近1/2，与2019年相比，只剩下1/3强。
　　开发商一分钱掰成两半花的效果，比调控效果还要立竿见影。
　　笔者的一位朋友，在某大型开发商做区域总，开会时他毫不避讳：
　　＂开发商不过苦日子，老婆孩子就要过苦日子。＂
　　地产老司机只希望，这一届楼盘交付时，质量还说得过去。
　　鉴于以上种种，未来一段时间，土地市场很可能朝着以下几个方向发展：
　　1）土拍规则进一步细化调整
　　严厉调控不放松的背景下，集中土拍的大前提不太可能改变；
　　但规则细节一定会随着市场冷暖做出相应调整。
　　譬如：
　　如何保证土地供应方、开发商、购房者之间的利益平衡；
　　如何保证整个供需模型的可持续？
　　这既是集中土拍能长久玩得下去的关键所在，也是政策面与市场面博弈的表现。
　　2）市场进一步分化，横盘期进一步延长
　　政策支配的市场必然不会有特别明显的大起大落；
　　保持价格和预期的基本稳定将是今后的大方向。
　　经济基本面好的城市调控层层加码，基本面不佳的甚至出台了＂限跌令＂。
　　简单来说，横盘才是路线正确。
　　3）中小开发商寿终正寝不过是个时间问题
　　眼下，小开发商的资金规模与土地储备，注定了它们的补给已是严重不足，因此更谈不上什么扩张空间。
　　另一方面，国央企及头部房企的竞争优势正在被凸显。
　　加之小开发商获得全新生产资料（即土地）的难度越来越大，淘汰出局也就成了必然。
　　另一方面，随着热点城市土拍政策不断加码，非热点城市很可能走向两个极端：
　　一是跟进热点城市的相关政策，对资金来源、土地溢价上限、竞品质等方面进行亦步亦趋的调整；
　　二是打政策擦边球，趁周边热点城市戴上紧箍咒，使劲吸引品牌房企狠狠赚上一笔。
　　只不过，即便这样的推测成立，恐怕也持续不了多长时间——
　　谁冒头就打谁的总基调没变，否则，各大房企也不必这么人人自危。