大洗牌！租赁住房逼近，房企是喜是忧？房产大V许传明专业解读

　　为缓解广大居民的焦虑感，一套自上而下的保障性住房措施正在落实，这对广大居民来说，自然是喜事一桩。
　　这对于开发商来说，又意味着什么？
　　合富研究院高级分析师许传明 认为，租赁住房的大规模发展，将极大 压缩商品房市场占有量 ，迫使传统房地产开发行业步入收缩期，未来将受到冲击。
　　至于在租赁住房新赛道上，房企的胜算又有几成？
　　许传明认为，房地产行业已逐步进入＂存量时代＂，存量改造成为城市住房建设的重要方向之一。
　　对于房企来说，在城市更新下发展保障性租赁住房，机遇与挑战并存。
　　7月2日，国务院办公厅提出，非居住存量房屋用作保障性租赁住房期间， 不变更土地使用性质、不补缴土地价款 、免收城市基础设施配套费，并 执行民用水电气价格 。
　　这一政策有效缓解了企业的经营压力，提高企业的盈利空间。
　　但是，这批待改造的项目普遍存在以下特征：
　　1、产品非标准化，改造成本较高
　　长期闲置的存量房产因缺乏维护运营，导致条件比较差，且产品的面积、尺度、层高设置、消防条件等方面与居住用房的匹配度有待考量。
　　要改造，需投入一大笔费用， 成本包袱较沉 。
　　2、存量大、可用量小，具有较强的偶得性
　　存量厂房、商场等项目一般都有一定的历史遗留问题，如亏损、职工安置等。
　　虽说 有较多的存量房产，但可改造项目有限，偶得性较强。
　　3、租赁性住房对开发企业的限制门槛较高
　　因存量房产具有数量不确定性、产品非标准化、历史遗留问题等特征，且保障性租赁住房本身的非营利性属性，与传统开发企业的标准化产品、快周转的特点 匹配度较低 ，不适用于传统的地产开发企业。
　　许传明认为，这条新赛道考验的是资源整合能力和运营能力。而目前市场上，开展租赁性住房的开发主体主要就几类：
　　一是各地方平台公司。
　　二是本土具有较强政务资源整合能力的企业。
　　还有部分城市以魔方公寓为代表的 少数社会资本参与。
　　全国典型城市更新下的租赁性住房项目
　　总体来说，城市更新、租赁性住房为整个房地产行业发展带来的新机遇，催生房地产产业结构改变，推动整个房地产行业的洗牌。
　　但并不是对所有开发企业带来新机遇，需辩证去看待。
　　存量房产改造为保障性租赁住房，涉及到企业类型、产品的特殊性，导致其难以复制。
　　此领域作为房地产的细分市场，仅适用于部分企业，并不是一条适用于多数企业的宽广赛道。