祥生控股集团中报解读盈利能力持续改善，三条红线，两条转绿

　　通过深入贯彻＂1+1+X＂的发展战略，及凭借多年深耕重点区域沉淀的项目管理能力，祥生控股集团(02599.HK)不断迭代升级产品和服务，今年上半年继续取得亮眼的业绩。
　　8月27日公布的财报显示，2021年上半年公司收益总额约为158.94亿元人民币（单位下同），同比增长约19.6%；公司核心净利润约为9.7亿元，同比增长约143.7%；公司拥有人应占核心纯利润约5.34亿元，同比增长约54.8%；毛利率为18%，净利润率为6.1%。
　　收入增加主要由于已确认平均售价同比提升约28.4%，同时浙江省已确认平价售价从10925元/平方米增加至约15674元/平方米。
　　量价齐升，合约销售额保持增长
　　公司合约销售额继续保持增长势头，上半年权益合约销售约496.81亿元，同比增长约30.4%，未来随着项目的竣工交付将确认为营收。
　　展开来看，权益合约建筑面积376.36万平方米，同比增加28.3%；平均售价1.32万元，同比增加1.6%，这意味着未来结转单价存在上升空间。在总成本的上升小于结转单价的上升的情况下，未来公司的毛利润预计呈上升趋势。在业绩会上，公司管理层也透露出公司的未来盈利水平将会稳中有升的信号。
　　由此也可看出，在＂房住不炒＂的政策总基调下，祥生控股凭借在泛长三角区域深耕的优势和出色的产品力，实现量价齐升。
　　1+1+X战略持续推进，上半年新增土储18幅
　　祥生控股成立于1995年，1995年开始在浙江绍兴开发住宅物业。经过多年的发展，已逐步从浙江走向全国，成为国内TOP30的大型综合房地产开发商。公司自2016 年即实行＂1+1+X＂的扩张战略，即坚持立足浙江省，深耕长三角，并选择性布局具备高增长潜力的城市。
　　从销售合约的分布地区来看，今年上半年，浙江省依然是最大的销售贡献来源，占总权益销售额的55%，其中绍兴和杭州分别贡献17.7%及14.7%。泛长三角区域及其他区域的权益合约销售额分别占35.4%及9.6%。
　　在货值补充方面，祥生控股坚持效益为先，坚持深耕与选择性拓展相结合。上半年公司新增土地储备18幅，总占地面积为187.26万平方米，应占总建筑面积为287.39万平方米。按建筑面积计算，已收购地块的平均成本约为每平方米6120元。浙江、安徽是其新增＂粮草＂储备的重点区域。
　　截至6月30日，公司应占总土储为2290万平方米，项目数量达到228个。其中，浙江省土储占总土储的比例为50.5%，项目数量占总项目数量的54.8%；泛长三角区域土储占总土储的比例为36.9%，项目数量占总项目数量的33.8%；其他具高增长潜力的城市占总土储的比例为12.6%，项目数量占总项目数量的11.4%。与过去相比，公司的土储越来越多向一线和二线靠拢，丰厚且优质的土地储备将为未来的业绩增长奠定基础。
　　明星产品线持续落地，产品力优势渐显
　　众所周知，房地产行业已逐渐从金融红利时代步入管理红利时代，单依赖规模扩张的粗放式增长已经行不通，产品和服务将成为房企角逐的重点，而产品力正是祥生控股的强项之一，也是近几年公司靓丽销售业绩的支撑。
　　祥生控股积极面对市场与行业的全新格局，2019年开始主动展开产品线的焕新，在原有七大住宅产品线基础上，通过经验整合、研发创新、匹配需求，深度挖掘企业基因与内涵，迭代升级出四条产品线，包括针对首次购房者的樾系、针对首次换房者的府系、针对后期换房者的云境系，及针对寻求拥有高度隐私的奢华生活方式的高净值客户的TOP系，实现了全周期、全地域、全龄段的覆盖。
　　今年上半年，祥生控股全新迭代推出的两条明星产品线持续落地。以云境系为例，从合肥、南通再到绍兴，截至目前祥生已有9个云境系产品落子各地。江山云樾府、南通祥生云境、星合映等项目登上热销榜。
　　财务结构改善，融资成本进一步下降
　　祥生控股上半年的另一关键变化是财务指标显著优化。
　　报告期间，祥生控股＂三条红线＂的各项指标再度明显改善，净负债率和现金短债比已达到绿线要求。
　　具体来看，净负债率从2020年期末的136.4%大幅下降至96.6%。由于现金及银行结余较2020年末增长约12.4%至约273.19亿元，现金短债比提升至1.2倍。随着上述两指标由红转绿，公司成功由＂橙档＂进入＂黄档＂梯队。
　　至于剔除剔除预收款的负债率，期内也进一步降低，由2020年底的82.4%降至2021年6月底的79.4%。
　　在业绩会上，祥生控股执行副总裁兼首席财务官谈铭恒表示，期内财务指标改善，主要得益于控制了有息负债规模，加大股权合作力度，以及通过利润结转增加了公司的权益。
　　他还透露，未来公司的财务结构会不断优化，将会用1-2年时间，使得三条红线全部绿色达标。
　　具体措施包括：一、通过持续多元化的拿地政策，拓展开发模式，加大合作开发的力度；二、合理安排交付节奏，更符合公司整体战略部署要求；三、加强资本市场的融资力度，优化融资渠道，通过和金融机构建立长期的融资安排，优化债务的期限结构；四、开源节流，严格监控业务运营工作中的支出合理性；五、加大回款力度，进一步改善现金流。
　　值得一提的是，受益于上市之后融资渠道多元化，祥生控股上半年的平均融资成本从2020年的9.1%下降至8.6%。
　　融资结构也进一步改善，银行贷款占比提高到了约38.1%，资本市场直接融资占比提高到约11.2%，两者合计的比例较2020年底提升8.3%，另一方面则是非银行融资占比的降低，说明祥生控股凭借稳健的财务和良好的增长前景，获得了更多金融机构的信心。
　　事实上，登陆资本市场后短短半年，祥生控股即获得资本市场的诸多认可。今年3月以来，建银国际、招银国际等券商先后给予「买入」评级；并有穆迪、标普、联合国际、惠誉等多家国际权威评级机构也陆续给出「稳定」、「正面」展望，力证集团发展长期向好，也为公司未来降低融资成本铺路。
　　与此同时，今年5月公司成功发布可持续融资框架，拟发行绿色、社会及可持续发展债券等债务类工具，积极探索绿色金融发展空间。
　　综上所述，伴随行业增长逻辑的变化，祥生控股也进入了新发展阶段。相信公司将继续朝有质量增长的战略方向推进，运营能力、盈利能力、融资能力、偿债能力等多个指标有望持续提升。当前房地产板块股价处于历史底部区域，一旦行情回暖，像祥生控股这类高潜力股将迎来价值重估。