岳阳的限跌令，与当年菏泽的放松，是一样的

　　在很多城市都在收紧调控的时候，岳阳的＂限跌令＂显得特别的突兀。 但这个＂限跌令＂，应该说可以让很多人的市场认知再一次清醒了很多。
　　这是一个标志性事件，我认为，和2018年的菏泽事件，是一样的，很值得记录。
　　岳阳在8月9日发布政策，要求 中心城区新盘的实际售价＂不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%＂，是谓15%的＂限跌令＂。 据公开报道，原因是＂近期有龙头房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，造成市场混乱，这是政策出台的主要原因。＂
　　造成降价的直接因素是恒大的折价销售，但是不是＂恶意降价＂，这就难说了。开发商日子不好过了，降价卖房子是非常正常的事情，但它可能的确拖累了整个城市的房地产市场低迷。据国家统计局与民间机构数据，岳阳的房地产市场今年出现了明显调整。克而瑞湖南数据显示，今年1-5月，岳阳房价维持在7000元/平米以上。但6月跌至6558元/平米，环比下跌13.8%，7月继续降至6492元/平米。国家统计局7月数据显示，岳阳新建商品房住宅售价环比下降0.7%，环比跌幅在70城中排第一。
　　然后岳阳祭出了＂限跌令＂，希望在不直接出手托市的情况下稳定房地产市场。
　　这让我想起了2018年的菏泽，我在当时也写了文章《菏泽：这个城市的TOP500企业，房企占了227家》。在2018年那一年，全国一共出台了 400多次的房地产密集调控，绝大部分都是收紧类调控，但是菏泽在当年底救市了——它放松了限售，并在当时引发了很热烈的讨论。
　　而这一次的岳阳发布限跌令的背景，则是前8月全国各地累计出台接近400次的政策调控，其中绝大部分也都是收紧类调控。
　　根本原因都差不多，菏泽、岳阳对房地产的依赖度都很大。菏泽前面讲过了，财政入不敷出，全靠卖地。而岳阳在2011-2015年土地出让金总额290.53亿，2016-2020年为821.69亿，年均增长超过50%，但GDP2016-2020年年均增长8.8%。
　　岳阳的限跌，与当年菏泽的救市，本质上都并非是偶发，而是给了我们两个很重要的提醒。
　　第一，类似事情首先提醒我们要更加深刻的理解地方城市在房地产市场中所扮演的真实角色。
　　我注意到，很多人无房买家对地方管理部门的认知是＂大公无私＂的，他们对房价表达不满的时候，都会希望政府能够进行更多的干预，并且也会为之鼓掌。
　　但人们普遍不愿意正视一个基本事实：地方政府也有自己的压力，也有自己的利益。当房价上涨的太快，地方会被约谈，相关的管理部门会有压力，出台调控干预的冲动就会显著增加。比如惠州，前段时间一被约谈，立即针对惠阳大亚湾出了限购政策。实际上稍微了解市场的人都知道，那里根本不需要限购。之所以限购，可以理解为是一种针对压力的回应。
　　岳阳也同样是如此，当房价下跌时，地方政府的压力也是一样实实在在的。这个压力其实是很综合的，并非是某一点。比如说，岳阳仅仅是因为靠土地财政才出台的限跌令吗？
　　我认为不全是，那是根本，但调控经常都是短期行为。房价下跌，对管理部门来说，压力还在于：会引发连锁反应，会产生很多不稳定因素——比如最典型的是买房人砸售楼处。这对地方管理部门来说，是很大的负担，官员们显然不想承担这样的风险，最好永远是风平浪静，不被外界关注。
　　这是地方的真实角色，要负担的东西很多，不单有土地财政，还有稳定。最终，他倾向于选择的就是＂稳＂，涨的太多不行，跌的太多，也不行。
　　同理，这个逻辑放到房价上涨压不住的大城市，是一样成立的。难道深圳的房价跌了，这个不稳定因素就不会有了？经常有人说，深圳不靠房地产，所以深圳可以跌，那你真是草率了。以我所经历的市场波动周期而言，深圳房价如果发生显著下跌，管理部门也是一样的会托市。在历史上，这经常发生。比如说，2019年的市场平淡，豪宅税的取消、深汕合作区的放开，都发生了。
　　第二，岳阳现象同时也在提醒我们要更加深刻的理解中国房地产的不同步性，有些城市的房产早已不适合持有。
　　今天的情况与2018年类似，以岳阳为代表，这一轮的＂双向调控＂又开始了。何谓＂双向调控＂，就是有的城市继续收紧，而有的城市会暗暗放松。这类现象一旦见诸舆论，经常会令很多观众费解，不知道这个房地产市场到底是在涨，还是在跌。
　　但实际上，它是又在涨，又在跌。这个背后是中国房地产市场的不同步性，不存在一个所谓的一盘棋。你把全国600多个城市摊开看，就会发现，这一轮周期，大部分的城市还是没涨价，不但没涨，还跌了。所以，大都市圈去年涨的那么夸张的同时，还会有鹤岗那样的下跌令人惊讶。
　　我们几年前给过判断：未来的中国房地产，不是所有的城市人口都会流入，不是所有的城市都在扩张，也不是所有的城市房价都会上涨。这些年来，每年都是同样矛盾同样真实的故事在上演。不同的城市之间、城市内的不同区域之间，这个分化都非常的显著而剧烈。
　　它在提醒我们，你要把钱放在什么样的城市里才安全。我对岳阳并不那么了解，资料显示它的价格在2016-2017年那一轮周期里也在升，但在这一轮，没有，反而下跌了——今天岳阳的房价还不及3年前（下图是2018年岳阳的房价，突破了7字头）。
　　我要指出的是，你真的对比的话，就会发现这一轮周期里，同样面对货币宽松的环境，但只有大都市圈的城市房价在显著的上涨。
　　人口流入的城市，房价不一定上涨，但是人口流出的城市，是能避开则避开的。岳阳 2020年七普人口505万人，比10年少了42万人，减少7.75%。这是最重要的判断信号，不管它过程中出现了怎样的上涨。
　　在接下来的时间里，我相信类似岳阳的这种事情，会越来越多的发生。有的城市在继续收紧调控，有的城市则会暗暗放松。当我们看到这些现象同时出现的时候，不要惊讶。反过来，它会对不同城市的房地产调控思路，产生完全不同的压力。这并非有违＂房住不炒＂，也不是＂土地财政＂一句话就能覆盖的，倒是上述那些真实的因素值得参考。
　　用岳阳的案例，反向对比包括深圳这类持续高压城市的案例。我最后想说的是，对于普通买房人，我并不建议大家对地方城市的调控抱有太高的期待——期待持续的严厉，下跌也不放松。而是要看到，地方的诉求和买房人的诉求，有时一致（当房价上涨过大的时候），有时则未必一致（当市场深度低迷的时候）。换句话说，地方的调控经常是会多变的，虽然大部分时候基本思路不会变，但是边际调整是非常真实而频繁的存在。不管是岳阳，还是深圳，本质都一样。
　　如果你把买房的全部希望押在调控政策上，那么，你需要警惕2019年深圳豪宅税取消房价跃升的故事重演，有多少人因为那一次放松多花了几百万而叫苦不迭。
　　那绝不是个好主意。