北京东方广场，李嘉诚打死不卖？并非如此

　　雄踞东长安街1号的北京东方广场
　　＂东方广场＂雄踞于北京市中心，坐落于东长安街1号之绝佳位置，每一位在北京二环内上班的朋友应当对其十分熟悉。在上一篇文章中，笔者讲到＂北京东方广场＂的土地年限和李嘉诚买断境内伙伴收益权的事儿，本文则详细讲讲＂李嘉诚具体是如何减持、出售北京东方广场＂，以及他为何要这么做。
　　首先，都说北京东方广场是李嘉诚的，可如今在李嘉诚三父子直接控制的企业内，根本找不到＂东方广场＂这项投资。
　　事实上，北京东方广场的土地使用权和房屋所有权归属于一家名叫＂北京东方广场有限公司＂的境内企业，而自2011年之后，一家名叫＂香港汇贤投资＂的企业便持有＂北京东方广场有限公司＂100%的股份。
　　北京东方广场的股东信息
　　香港汇贤投资有限公司由＂汇贤产业信托＂通过离岸公司Hui Xian BVI间接持有。通过股权层层穿透，我们发现，东方广场如今的收益权最终落到了＂汇贤产业信托＂的手中， 那么，＂汇贤产业信托＂与李嘉诚有何关系呢？
　　翻查该信托的历史，在2011年之前，李嘉诚的家族企业长江实业集团正是该信托前身的控股方，该信托的核心资产便是北京东方广场，它于2011年4月29日单独分拆上市，李嘉诚的长江实业集团在汇贤的持股比例也随之大幅下降。
　　2020年12月底，汇贤产业信托的主要股东
　　截至2020年12月底，李嘉诚的长江实业集团在汇贤产业信托（东方广场的母公司） 的持股比例已经下降至32.49%，这也意味着，李嘉诚家族在北京东方广场的持股仅剩不足1/3，所谓的＂打死不卖＂只是以讹传讹罢了。
　　2011年汇贤产业信托上市之时，北京东方广场有限公司的董事长甘庆林表示，本次上市所得款项，主要是归还东方广场的原有股东，所以实际上不涉及汇贤要将境外集资款项汇入境内的问题。这番话很委婉地告诉外界，这次上市，实际上是原有股东对东方广场的一次变相减持。
　　摘自汇贤产业信托的2011年中报
　　我们查阅了汇贤产业信托的2011年中期财报发现，汇贤上市后向基金单位持有人偿还贷款约117.07亿元。李嘉诚的长江实业等原有股东拿到这笔还款后，事实上已经实现了从东方广场这个项目上的＂资本撤退＂。
　　那么，问题来了，北京东方广场坐拥＂东长安街1号＂的京城绝版地段，李嘉诚家族为何要将之分拆、减持呢？这得从东方广场的资产估值说起。
　　东方广场的总建筑面积达80万平方米，主要由四部分组成，分别是东方新天地购物商场、8栋甲级写字楼、两栋东方豪庭公寓和五星级东方君悦大酒店。根据东方广场母公司汇贤产业信托的财报所示，整个东方广场的估值如下：
　　东方广场的资产估值
　　从估值图表中我们发现，首都二环内31万方建筑面积的写字楼，估值竟然只有149亿元，折合单价仅4.83万元/方，东方豪庭公寓折合单价更是只有2.69万元/方，这般的估值方法显然是严重低估了东方广场的价值。
　　管理层对东方广场的估值为何如此保守？原因还是在于东方广场的土地年限和境外运营权，只剩下二三十年。
　　李嘉诚在东方广场
　　据东方广场的董事长甘庆林在2011年时透露：＂目前上市所作的资产估值，已完全考虑有关因素。＂北京东方广场的土地年限是2049年4月到期，汇贤对东方广场的运营权是2049年1月到期，甘庆林的原话是＂到时候（2049年）会不会延长（续期），目前还不清楚＂。
　　几十年后的事情没人说得准，正因为这种不确定性，汇贤产业信托持有的东方广场的价值才会大打折扣；或许也是由于这个原因，李嘉诚等原有股东才提前对东方广场的资产采取了打包上市的处理。
　　东方广场的由来
　　时至今日，东方广场虽然仍由李嘉诚家族运营，但东方广场已从长江实业集团中剥离，其在东方广场母公司汇贤产业信托的持股比例只剩下32.49%，撇除受疫情影响的2020年，过去其从汇贤产业信托收取的分红大约每年5亿元，东方广场对李嘉诚家族而言已是无足轻重。
　　＂打死不卖＂的东方广场，终究还是与李嘉诚家族渐行渐远了。