楼市2022，放弃任何幻想

　　最近房地产救市限跌的吹风不停，不少人觉得房价是不是又要行了？那就说点大家想看的，未来三年房价怎么走，投资的机会在哪里。
　　（一） 地产政策底已来，冬天就要过去
　　2021年最匪夷所思的事情之一可能就是恒大的2万亿债务了，即使从成立之初的1996年开始，连续25年每天亏2亿，才能亏出这么个大窟窿。地产的本质，是一个金融游戏。
　　只要有充足的低息资金，接鼓传花的游戏就可以像永动机一样持续赚钱，资本无限贪婪的扩张，动辄就万亿销售额，动辄就千亿市值，造就无数财富自由的老板。但是一旦三道红线抽走了从银行借来的低息资金，再来一个房住不炒的预期，开发商立刻就能倒闭给你看。
　　泰禾、华夏幸福、恒大、世贸、奥园、新华联、蓝光、宝能、荣盛、天房、建业等等一系列房企的暴雷从长远看也只是前菜罢了。如果只是开发商们倒了，其实什么事情都不会有。但是开发商的背后连带着的，是银行、是垫资的施工单位，是只拿到商票的供应商，是无数付了首付等着新房入住甚至结婚的普通老百姓。这也就是之前反复提到＂房地产是最大灰犀牛＂的原因。
　　所以，开发商可以倒，但是开发商倒下的时候不能拖累银行产生动辄数万亿的坏账，不能让老百姓倾尽一生攒钱买的房变成烂尾楼，不能让水泥、钢铁、塑料等等上下游供应商跟着破产影响实体经济，不能让苦了一年的农民工兄弟拿不到工资。
　　所以开发商可以倒，但是必须在计划范围内，把自己的责任承担了之后，才能逐渐倒下。想直接破产倒闭赖掉债务，那是痴心妄想。所以政策面上地产企业们也会迎来一段好日子，会有一段喘息之机，去承担起他们该承担的责任，然后再逐步的倒下出清。所以说，对于开发商，政策底已经来了，等到下一步更多的雷被爆出来，风险出清之后，地产业的市场底也将随之而来。
　　那么是不是房价又要涨了？当然不可能。地产业、地产开发商和房产价格，是三个性质完全不同的东西。
　　（二）房价才刚刚步入秋天
　　地产业，是我国的支柱产业和优势产业，虽然未来不会继续快速发展，但是至少会维持平稳，不会就此倒下。
　　地产开发商们，可从来都不是我国的支柱，没有真正实力的，只知道玩资本运作疯狂借钱投资的，注定会在这一轮被出清掉，留下真正能够承担社会责任的大型开发商。
　　房产价格，又是另外一个故事了。房价能不能暴涨？不行，人民不答应，现在的房价已经高到离谱，已经引发了包括生育率在内的一系列问题，谁要是再敢让房价暴涨甚至翻倍，说句难听的，那挣的是祸国殃民断子绝孙的钱。房价能不能暴跌？不行，房价最为我国最主要的资产之一，中国房价的不能跌，和美国股市的不能跌是一个道理，背后绑定的是银行贷款和全社会的财富衡量标准。且不说一旦房价下跌可能引起的断供问题，光是下跌导致的抵押物不足，银行要求借款企业补充抵押物否则抽贷的问题，就足够毁灭一波实体企业了。
　　任何一个国家的股市都可以暴跌，暴跌的时候很痛苦，但是很快都能恢复起来，毕竟股票只是少部分有余钱人的资产。但是任何一个国家房产价格的暴跌，轻则如美国次贷危机一般无数人断供拖家带口睡大街，重则如日本一样直接连带实体经济崩溃进入失去的三十年，哦不，已经要进入失去的四十年了。
　　房产是一个国家大多数人的刚需。试想，当这个国家的很多人的资产，随便一年就跌去了他们几十年的收入，会是怎样的后果。更不要提其他的土地财政等等更多的问题了。
　　所以，现在的房价虽然高，但是依旧会扛住不让迅速暴跌，哈尔滨等等一堆城市的限跌令已经说明问题。虽然不让跌，但是也不会有暴涨的机会，一则房住不炒是国家的长远大计，短期不会改变，二则开发商依然面对大量的风险出清问题，不敢继续疯狂扩张了。
　　所以，回到最根本的问题，房子还能不能买？如果您是刚需，急着结婚自住，买了不会错，未来只会在经济危机出现的那两年会房价大跌，否则只有横盘或者阴跌，想住了您还得买。
　　如果您想随便买个楼就想升值，抱歉，连通胀都不会跑赢，只有漫长的横盘。
　　投资的机会只会在一种区域出现：那就是现在只是无人看好的偏僻荒地，但是未来被建设为了高薪人群聚集的高新产业园区，有着大量高新人才的持续流入。比如过去的深圳，比如过去的上海浦东，比如过去的北京西二旗和中关村。或者更加简单的说：＂找到了下一个像互联网和金融一样挣钱的地方扎根在哪，房子就提前买在哪！＂这很难，但是也只有发现了常人无法发掘的机会，才有可能在地产的投资上继续挣钱。买房就能躺着挣钱的时代，已经过去了。
　　如果您不幸买在了一个人口持续流出的区域或者三四线城市的老城区，很抱歉，那房价可能连横盘都做不到，鹤岗个旧的例子已经说明一切。
　　有个段子说的好：＂大家都以为地产的黄金时代过去了，要进入白银时代。但其实，黄金时代的后面，直接就是窜稀时代＂。