核心管理层平顺交接近半年后，保利发展交出了年度成绩单。 1月9日，保利发展发布2021年业绩快报，全年预计总营业务收入2850.5亿元，同比增长17.2%，归母净利润275.8亿元。 营收稳定增长的同时，保利发展2021年销售逆势增长，同比上升6.38%至5349.29亿元。据克而瑞数据，2021年百强房企销售罕见负增长约3%，保利发展的销售排名从2020年末的第5名提升至第4名。 在地产行业景气度下行阶段，保利发展的业绩之所以能够表现出较强的韧性，一方面得益于其一贯的稳健经营策略，另一方面在于其资源端优势明显。 光大证券指出，当前房地产行业正逐渐从类金融行业转为类制造业，高杠杆红利逐渐消逝，而成本优势和回血能力将成为未来房企的核心竞争力，保利发展作为央企，预期会进一步提升市占率。 销售继续增长 随着房地产行业进入管理红利时代，过去靠高杠杆扩张的发展路径成为历史，追求有质量的增长已成为行业共识。 作为央企，保利发展一直坚持以现金流管理为核心，重视销售的回款质量和效率。截至2021年第三季度，保利发展实现销售回笼3672亿元，回笼率达到89.5%。 过去一年，保利发展无论销售金额还是销售均价也都创下历史新高。广发证券数据指出，保利发展2021年实现全口径销售金额5349.3亿元，同比增长6.4%，销售面积3333万方，同比下降2.2%，全年公司销售均价16050元/平米，同比增长8.8%。 凭借在一二线核心城市的布局，保利发展抵抗市场风险的能力凸显。去年4季度，行业整体处于加速下行状态，百强销售金额单独四季度同比下降35%，而保利发展同比下降7.79%，较3季度降幅收窄4.5个百分点，超过行业头部及整体增速。 广发证券研报指出，从均价变动可以观察到，保利发展在4季度根据不同市场销售表现，调节推盘重点城市布局，加强了高线城市的推货力度，单独四季度公司销售均价同比提升12.6%，从而保持了较好的相对销售成绩。 此外，保利发展在满足销售增长的同时，注重控制推盘总量，优化存量货值结构的经营意愿，降低已推未售货值规模及与其相对应的存货减值的相关风险。 保利发展在土地获取上始终谨慎，根据市场环境的变化及时做出调整。数据显示，2021年全年保利发展拿地金额约为1856亿元，投资力度为35%，拿地权益占比72%，较20年增长7个百分点。 中信证券认为，考虑监管机构鼓励行业收购兼并，预计保利发展销售规模、市场份额和行业排名还会进一步提升。 资金优势明显 稳健的财务状况，是保利发展在行业投资力度全面下降的情况下依然能够积极拿地的重要原因。 保利发展始终保持适中杠杆水平，是TOP5房企中唯一一直保持＂三道红线＂绿档的企业，经营收入、利润及销售规模稳步增长。 截至2021年第三季度，保利发展扣除预收账款后资产负债率为65.62%，同比基本持平；净负债率为67.6%，同比降低3.3个百分点；现金短债比为2.32，同比增长0.4，短期偿债能力较强。 从具体的财务指标来看，截至2021年第三季度，保利发展有息负债为3410亿元，同比增长12.9%；货币资金1321.09亿元，同比增长7.7%。 据克而瑞研究中心不完全统计， 2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点。 在此背景下，作为老牌央企的保利发展体现出了明显的融资优势。例如，在去年11月9日中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会后，保利发展以及招商蛇口、光明地产等央企国企相继启动银行间市场发债。 据华安证券数据，2021年全年，保利发展共发行4支中期票据、8支一般公司债及5支ABS，共计发行规模214亿元。 到年底，保利发展董事会又审议通过了《关于注册100亿元中期票据的议案》，同意保利发展向银行间交易协会申请注册发行100亿元普通中期票据。 华安证券研报指出，2021年底，监管部门多次释放出房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步＂解冻＂，头部优质规模型房企收益良多，保利发展的资金来源也进一步丰富。 不过，在融资收紧的大环境下，房企更依赖自身经营产生的现金流。对保利发展而言，除了有销售回款带来的现金流外，还有一部分重要的来源，那就是多元化业务。 保利发展多元化产业布局起步早、体系全，形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的 ＂一主两翼＂业务版块布局。2021年，保利发展相关多元产业均实现稳步增长。 2021年保利物业市场化拓展规模再创新高的同时，深化落实大物业战略，其中非居业态占比70%，标杆项目有上海交通15号线、国防大学、中南大学、五台山及广州塔景区等。 购物中心板块，保利商业管理规模超500万平方米，已开业面积超过200万平方米，2021年全年销售额同比去年稳定提升。 酒店公寓板块，公司营收同比2020年增长显著，酒店经营实施能源使用的限时控制，疫情期间单月成本较正常时期下降20%-32%；此外，酒店板块拥有45个国际品牌特许经营权，在营20家酒店及会议中心，筹备运营超60家。 商业和酒店公司还成功获得第十四届全国运动会商业街及住宿运营服务权，并顺利完成运营。公寓业务实现累计盈利，将人才公寓建设和服务作为服务保障社会民生的重点工程，在杭落地1200+间的大型人才公寓社区。 在健康板块，今年保利健投新增养老床位数6380张。大健康在养老项目封闭管理的情况下，快速推进家庭养老服务业务，旗下专业适老化用品供应商和品公司获得国家专利84项，可面向全国百万户家庭提供适老化改造整体解决方案。 在金融板块，保利发展旗下产业基金管理规模累计近1600亿元。 申万宏源研报指出，预期房地产加速出清后格局优化，集中度将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。