房价真的降了
一面是各地纷纷松绑,一面是楼市"量价齐跌",房地产的拐点真的到了吗?
01
房价跌了
内疫情,外摩擦,形势的不乐观,严重影响投资及消费预期。
在4个月前的一篇文章中,我们就做出了两个判断:
1.中国经济的现状是"需求收缩、供给冲击、预期转弱",实际上说的是一种"通缩"的状态,且会持续一段时间。故而一定会货币宽松,来投资基建,想办法给经济打一针强心剂。
2.楼市已经开始走弱,不要盼着市场底、政策底,不要和周期对着干。
如今,两条预测都命中了。
2022年一季度GDP同比增长4.8%。其中,消费增长3.3%,工业增长5.5%,固定资产投资增长9.3%。
可见,投资,尤其是基建投资,在稳经济中发挥着关键作用。
而在基建的拉动下,房地产仍未出现明显逆转。一季度,我国房地产开发投资增速0.7%,势头一路下行。
而这一数据,已经是有统计数据以来的历史最低水平,比2020年疫情时期那会儿还要低。
当然,如果只是房地产投资下行,也不能说明什么太大的问题,一季度统计局披露出的另一条数据才是真的震撼。
中国平均房价,10多年来首次下跌!
据国家统计局数据,2021年全国平均房价为10139元/平,然而今年一季度跌至9552元/平,与2021年相比,下降589元/平,接近2019年房价水平。
房价跌回三年前。
从2010年开始,全国房价连续12年上涨,就连2016年下半年的强调控(限购、限贷、限售等)也没能阻碍房价持续上升,唯独这次,房价开始回调。
只能说房住不炒成为现实,近在眼前了。
02
量价齐跌
记得去年下半年,房住不炒的压力很大,各大城市像一日三餐吃饭一样,频繁出台楼市调控政策。于是,有一些声音传出来,核心意思是当下楼市搞成这样,是因为国内楼市调控太严格了,所以房价才涨不起来。如果调控放开,全国的房价就能涨得飞起来。
然而事实证明,这个想法完全错了。
昆明、兰州、福州、郑州等等大中小城市一股脑儿把楼市都给放开了,取消限购及限售、降低首付比例、发放购房补贴。
结果啥用没有,楼市继续躺平。
2022年1-3 月,全国商品房销售面积 31056 万平方米,同比下滑 13.78%,其中住宅销售面积下滑 18.64%, 连续两个月出现负增长。
全国商品房销售额为 29655 亿元,同比降幅 22.73%,住宅销售金额降幅 25.62%,均较上个月继续扩大。
全国70城新建商品住宅房价同比下跌的城市为29个, 二手房住宅价格下降的城市为47个,占比一半以上。
不管是新房还是二手房,大量城市的房价都在跌。
除了楼市的销售面积、销售额、价格在跌以外,居民购买住房的意愿也在跌。
大家买房,最基本的条件是什么?是钱和人,尤其是钱,没钱,谁会把房子卖给你?人也重要,人都没了,要房子也没用了。
人口出生率在降,居民负债率在持续攀升,既没钱,也没人,房价上涨的动力,也就熄火了。
经常关注经济学博士的朋友,应该也知道我从去年3月份开始,那会儿楼市还一片火热的时候,就一直看空全国大部分地方的楼市。
也时常跟大家强调一个概念,叫 "量在价先"。
去年开始是地产缩量阶段,以深圳、上海为首的一线城市率先开启成交量萎缩的时代,那时候很多人还没有意识到成交量下跌意味着什么。
然而无论是股票还是房地产,一旦失去了成交量,失去了量能,那么价格便很难有支撑。即便价格勉强稳住了,同样很可能陷入"有价无市"的境况,没有流动性,有房子也卖不出去。
楼市的"繁荣盛世"终有尽头,不可能各大城市永远上涨,这不符合常识。纵观中国房地产的发展史,非常像复活节岛的石像。
岛上原住民利用岛上遍布四处的岩石来雕刻巨大的石像,以纪念先祖。原始的部落制社会,受到生产力限制,要运输和建设高十几米、重几十吨的巨大岩石雕像需要砍伐树木来制造运输工具。
岛上各个部落之间就开始兴起了攀比之风——看谁建的石像更大更好,就说明谁的日子更好更富有。霎时间,复活节岛兴起一股"石像大跃进"运动。这些巨大的石像几乎成了当地居民唯一的信仰。
由于建设石像需要大量的木材来制造工具,所以原住民就开始不停地砍树。这一石像"军备竞赛"持续了很多代人,最后的结果就是岛上的棕榈树基本上都被砍光,生态环境遭到严重破坏。
可想而知,其结局就是环境恶化,粮食减产,发生大饥荒,很多居民都被饿死了。 随着石像越建越多,人口反而越来越少。 据考察,复活节岛原住居民最多的时候是有大约2万人。但是荷兰航海家罗赫芬登上复活节岛的时候,岛上的居民只剩下不到2000人。
今天中国越来越多的房产,和复活节岛的情况如出一辙。楼市不能带来先进生产力,遍地全国的房产也不能当饭吃。
03
美国加息,挤兑泡沫
那既然泡沫都持续这么长的时间了?为什么会在这时候才出现泡沫要破灭的信号?
这和近期美国加息有关。
最近,10年期美国国债的名义收益率(不考虑通胀因素) 一度攀升至2.98% ,为2018年以来的最高水平。而10年期美国国债实际收益率刚刚转为正值,此前一直是复制。
美国加息很有可能导致全世界资产泡沫连环破裂,是个非常危险的讯号!在往期文中曾分析过, 美国十年期国债收益率是全球金融资本的定价之锚。 其收益率的波动最为直接的影响就是会导致全球风险资产进行重新估值。
举一个美股的例子:
标准普尔里的公司每年发放股息平均是 1.75% 左右。炒股的朋友都知道,资金体量大的主力资金,他很难通过一时的上涨赚到钱。
这一点在美股里更为明显,很多是依靠长期投资收取股息来获得收益。资金量足够大,每年光是靠股息都有非常可观的收益。
这就不难想到,一旦美国十年期国债收益率超过1.75%,会是什么后果。
资本是逐利的,很多大资本就会考虑来购买债券,抛售股票或者其他资产。买股票,公司发股息,有时高有时低。但是如果如果买美国的国债,他有高于1.75%的稳定无风险收益。
所以,超过临界点后,债券和股票之间就会形成跷跷板效应,成为股市资金流出的分水岭。
更为严重的是,一直以来都有大量美元游离在世界各地。美债收益率上升,必然导致美元回流进美债市场。
而这些沉淀在市场中的美元外溢,那些之前存有巨大泡沫的资产领域,将遭受严峻考验。
特别是部分新兴经济体,楼价、地价、金融市场全都处于价值高位。如果美元抽离,股、债、楼、汇的泡沫大概率因为这根导火线而迅速破灭。
进而就是全球资产价值重估。
近期美元汇率一路走高,日元、人民币汇率一路下跌,印证了这个趋势。
汇率说明什么?汇率下跌说明对该货币的需求减少,有大量抛售的压力。而美元汇率上升,说明有大量的其他货币正在兑换成美元。
世界各地的股、债、楼,都面临巨大风险。
04
楼市不行了?
那既然现在房价开始降了?全球经济也进入去泡沫化阶段了,房地产是不是要完蛋了?
问出这话,那只能说明思维还停留在"二极管"模式。
房地产在他们眼中,要么是鸡犬升天全国普涨,要么是百鬼夜行四处暴雷。事实上,在中国以外的地方,地产泡沫已经破灭了很多次。 十次危机九次地产, 全球历史上大的经济危机多与房地产有关。然而,经历了这些危机后楼市完蛋了吗?经济完蛋了吗?
1920-1926,美国佛罗里达房产泡沫。
1987-1992,日本房地产泡沫。
1988-1993,海南房产泡沫。
1997年,亚洲金融风暴,香港房产泡沫。
2008年,美国次贷危机。
所谓房地产的"雷曼时刻"光是在中国,就发生了两次。离我们最近的是美国的次贷危机,没错,听上去是金融危机,其实是由地产引发的系统性风险。
那它是怎么发生的呢?说得简单点,房贷放出去太多,结果爆雷了;大量金融机构破产,美元差点在一夜之间爆掉。
于是美国的房价经历了史上最大一次过山车体验,纷纷腰斩、脚踝斩。
但是次贷危机的影响逐渐退散之后,发生了什么?美国大部分地方的房价被打回原形,但经济增长强势的地方,房价在危机过后一路猛涨。
其中最典型的是美国的湾区。
洛杉矶的房价指数在次贷危机后,从低谷的159.84,在2017年回升到了261.25,增长了63.4%。
旧金山的房价指数在次贷危机后,曾经一度跌到119.87,2017年房价指数回升到了237.5,相比低谷时期增长了98.1%,几乎翻了一倍。
圣迭戈的房价在次贷危机后跌到145.38,2017年回升到了240.08,增长了65.1%。
现在,美国逐渐从疫情中恢复,湾区的房价再度迎来新一波的暴涨。今年1月湾区房价同比增长了14.88%,这是自次贷危机以来的最高水平,创30多年最大涨幅。
从美国的情况就不难看出一个趋势, 地产泡沫总有破灭的一天,但破灭不意味着彻底完蛋,反而意味着新周期的开始。
更何况地产是周期之母,地产的动态往往也反映了整体的经济动向。
在去泡沫化的过程中,整体估值不可避免面临下杀,但中期来看地产会面临结构性的分化趋势。产业脆弱、人口流出,经济预期不足的城市会失去支持,甚至陷入跌跌不休的状态。
而人口持续流入、产业完备、经济承压能力强的城市,房价也会有强支撑。类比美国湾区的情况,中国也有湾区。
从这些方面来看,未来楼市会越来越向股市,买楼跟炒股一样,都会成为一门技术活。
北京电动自行车新规落地满月,违规调速乱象不止!记者探访多家电动自行车门店视频加载中(央视财经经济信息联播)从11月1日起,北京开始正式实行电动自行车新规。上路的新国标电动自行车,车速不能超过25千米时电池电压不能超过48V。尽管新规落地已经快一个月了,
工信部日前发布十四五工业绿色发展规划工信部日前发布十四五工业绿色发展规划,到2025年,工业产业结构生产方式绿色低碳转型取得显著成效,绿色低碳技术装备广泛应用,能源资源利用效率大幅提高,绿色制造水平全面提升,为203
下周这三个板块或将迎来大幅上涨一煤炭板块。近日召开的全国煤炭交易会传来利好,2022年煤炭长协价基准价增长31,这条消息一经出来,煤炭板块应声而起,周五板块大涨5。06。煤炭板块前期有过一波快速上涨,不少个股短
都学ZARA,拉夏贝尔倒闭了,有公司却学成了全球第一最近拉夏贝尔的事大家都知道了。从坐拥万家门店风光上市,到跌下神坛被申请破产清算,只用了不到三年的时间。更确切地说,库存高企和大规模关店是从上市第二年就开始的,高楼刚盖好就塌了,也是
公开课王轶希望通过民法典编纂重回人类法律文明最前沿视频加载中央视网消息宪法是国家的根本法,它将国家社会与个体紧密连接在一起,也是维系一个国家一个民族凝聚力的根本纽带。党的十八大以来,以宪法为核心的中国特色社会主义法律体系进一步完善
王建军首秀重磅回应独董问题争议将进一步明晰独董权责边界,加强履职保障21世纪经济报道记者满乐报道独立董事权责边界有望进一步明晰。12月4日,中国证监会副主席王建军在出席国际金融论坛(IFF)第18届全球年会开幕大会时表示,近期康美案引发了市场各方对
估值是科学艺术,还是巫术?估值是一切投资的基础。因为投资主要体现为一种时间套利当下以比较便宜的价格买入,期待未来以高于利息成本的收益率售出。所以,估值的根本是对未来自由现金流的折现,而历年现金流的估算折现率
周一操作建议周一操作建议。周五股指运行略超预期,突破了本小波高点3602,不过股市里压力支撑都是逐级扩展的,说过股指不破3586下一反弹压力就是前高3602附近,既然突破了3602就说明短线反
重磅中国中铁又一区域总部成立2021年12月2日,中国中铁马来西亚区域总部揭牌仪式在马来西亚吉隆坡举行。马来西亚交通部部长拿督斯里魏家祥先生中国驻马来西亚大使馆经济商务处公使衔参赞张佩东女士中国中铁国际工程分
周末好消息助力,下周市场看高一线1周五市场在证券,银行,中子头,电力,煤炭等带领下三大指数齐飞,成交量万亿以上,上证指数温和放量略强,指数分时黑线在上,黄线在下说明由权重主导,题材绿电,风电,航运港口,军工,白酒
医保目录上新谈判成功的独家药品平均降价61。71来源经济日报74种药品新增进入,谈判成功的独家药品平均降价61。71医保目录上新扩大受益人群本报记者吴佳佳国家医保局近日公布2021年国家医保药品目录调整结果。本次调整中,共计74