县城作为国内城市架构中的末端城市,很多县城要产业没产业,要人口没人口,而且各种城市优质资源还在不断被上层级的城市虹吸掉,因此很多人都不看好县城的房价,认为县城房价下跌是迟早的事情。但是大家也发现了一个截然相反的情况是,一些县城的房价不仅没有下降,反而还在不断的上涨,这究竟是怎么回事呢?想要弄清楚这个问题,就要先理清楚县城房价上涨的原因是什么。县城房价能够涨到如今的价位,不是"无缘无故"的: 第一,货币化棚改推动。货币化棚改也就是地方政府拿棚改地块作为抵押物 ,再把国开行印出来的基础货币直接发放到拆迁户手中,由拆迁户自行选择购房的一种安置模式。特别是在2014年提出去库存计划以后,拆迁补偿就从过去实物类的房子改成了发放现金予以补偿,但是这样做虽然有利于去库存,当需求在一个时间点集中爆发后,也会助长县城的房价快速上涨,所以才会达到现如今六七千每平的高位。 第二,城镇化建设拉升。城镇化建设让农民身份转换成市民身份的同时,也创造了大量的房住需求。特别是在过去10年,城镇化推进的速度非常快,每年都会有千万量级的农民大军进入城市。如今中国的城镇化率已经超过60%,城镇常住人口达到8亿多人,国家要实现工业现代化,今后城镇化建设一定还会继续前推;如果城镇率达到发达国家70%的水平,并且能够顺利推进的话,住房需求持续增加理论上是成立的。 第三,返乡置业潮助推。在上一轮房价大幅上涨的时候,由于县城很多外出务工人员在当地大城市买不起房子,听说老家的房价上涨了,害怕买晚连老家的房子也买不起,于是在恐慌心理的作用下,纷纷回到老家购置房产。要知道,农村外出打工的青壮年劳动力,往往是老家乡镇中购买力最强、消费需求最旺盛群体,在这股强大购买力的推动下,县城的房价于是节节攀升。 第四,建安成本增加所致。购房需求多了,必然导致土地、人工、建材等价格不断上涨。以土地价格为例,由于产业缺失,大多数县城的经济基本面都比较差,但是城市公共卫生服务、医疗养老保障、基础设施建设等方方面面都需要花钱,很多县城除了依靠土地出让收入发展经济,几乎没有别的路径可走。在未找到新的经济增长点之前,又无法改变城市结构性矛盾而导致本身在资源配置中的劣势地位,对于土地的依赖就是根深蒂固的。特别是大型房企入驻后,强大的土地购买力,为县城的房地产发展提供了有力支撑。 第五,投资炒房"兴风作浪"。房价上涨的本质与需求增加有关。2017年前后,一二线楼市调控趋严,炒房客在当地无机可乘,只能携带炒资转战三四线市场。但三四线城市的利润不够大,炒房资金还外溢到了县城,把县城的房价也给炒高了。当然了,注入房地产的资金是多方面的,不仅有外地炒房客的资金,还有超发货币的流入。另外,当地居民见到房价一天天的上涨,投资房产远比上班或投资实体赚钱多,于是刚需、改善、投资等各种需求集中爆发,形成了全民炒房的浪潮,再次推高房价。 但是这些只是过去县城房价上涨的动因,若以此认为县城的房价会永远不停的涨下去,那可就大错特错了。因为房地产经过20多年的高速发展,县城的市场环境已经发生了很大变化,对应的情况是: 1、货币化棚改从今年起结束了,取而代之的是旧城改造,但是旧改不会增加新的住房需求,也就意味着通过大拆大建造就的增量需求,今后基本上没有了; 2、城镇化建设受制于高房价的影响,推进的速度已经明显放缓,目前还留在农村生活的,多数都是上了岁数的老人,他们是购买力最弱的群体,无法支撑起城里的高房价; 3、有实力买房的外出务工人员,能买起的早已经买过了,房价涨到现如今的高位,买不起的就更加买不起了;整体房价又趋于平稳,购房者的心态变得平静,无法再次掀起返乡置业浪潮; 4、商品房整体市场供应已经过剩,县城的空置房数量最多,资管新规下,房企在"三条红线"的压力下需要降低负债,银行还为房企的土地开发贷款和个人住房贷款设定了上限,即便地方有卖地需求,房企拿地的积极性也不会高,投资房产的人更加谨慎; 5、"房住不炒"已经成为楼市调控的主基调,未来将会长期坚持,调控的措施和手段只会越来越严,投资炒房的利润空间逐渐缩小,失去炒房资金的助推,又没有外来人口补充,县城的房价很难保持上涨。 那么由于县城的区域面积太小,本地人口又无法消耗掉大量的空置房,可供拆迁的老城区基本被拆除殆尽,而七八千元每平的房价,已经远远超出了当地居民的购买力,房价上涨已经没有支撑,未来房价出现下跌,反而是大概率的事情,很多人持有这样的看法是正确的。 但是为什么有些县城的房价没有下降反而还在上涨呢?其实这也是有原因的: 第一,部分县城的地理位置比较好。大小城市间不仅存在资源虹吸与被虹吸的关系,其实还存在城市功能疏解传导与吸附接纳的关系。也就是说,那些位于大城市周边的县城,受大城市人口和资金外溢以及城市功能疏解的利好,在大城市的反哺作用下,各种优质资源又进行了回流,承担起了大城市无法承担的人口及发展负荷。有了人口补充和经济支撑,这些县城的房价也会跟随大城市的房价上涨而上涨。类似于上海周边的南通、昆山、嘉兴、湖州、舟山等县城在内的三四五线城市。另外还有那些有产业和人口支撑的珠三角地区的部分县城,房价呈现持续上涨的态势也在情理之中。 第二,有些县城房价所谓的"上涨"其实是一种"虚张声势"。房价一旦下降,产生的后果比房价上涨要严重得多,不仅老业主上门闹事让开发商疲于应对,还要拿出钱款补偿给老业主以便"息事宁人",而且并非房子降价了就会有人买,因为大家买房的规律历来都是买涨不买跌的。房价一旦下降,所有的购房者都会持币观望,等待最低价出现再去"抄底",降价只会导致买房的人更少。而开发商建造房子也是有成本核算的,即便是大型房企,纯利润也就在10%多一点,如果降得太多自己就要亏本,总不至于亏钱赚吆喝吧。因此开发商不敢也不愿降价卖房。相反,营造房价还在上涨的假象,往往更具迷惑性,远比亏本卖的效果强很多。 第三,有些人希望继续维持房地产的虚假繁荣,但总是事与愿违。房地产已经与相关的利益方捆绑得越来越紧密,早已形成了利益共同体。中国的居民家庭财富有七成以上都集中在了房子上,一旦房价下降,有房群体的财富就要缩水;与房地产相关联的上下游从业人员就会失去工作岗位;地方的土地卖不出去,拿不出更多的钱搞公共基础设施建设,无法改善基础民生,各部门很难维持正常运转;房价下降的幅度太大,有房贷的人资不抵债后很可能选择弃房断供,引发金融风险…但这些都是诸多利益方的说辞。房价真的不能下跌吗?燕郊的房子一度被炒到4万元每平,现在的房价几乎是当初的一半还要少;鹤岗的房子几万元就能买一套,基本回到纯居住功能;去年北方城市房价集体"失守",跌幅超过三成以上的城市不在少数,说明房价并非只能上涨不能下跌,房价涨跌终究要由人口和经济说了算。 第四,房价看似上涨实为阴跌。任何一件商品其价格总是与当地的经济水平、人均收入、供需关系有关。对于有人口持续流入的大城市而言,由于城市的基本面、经济水平、人口结构良好,即便房价涨到10万元每平也有人去买,说明这样的涨幅是符合市场实际和购买力的;而县城的基本面处于怎样的状况众所周知,一些县城的房价看似还在上涨,甚至远远超出了当地人的收入水平,但是没有外来人口支撑,本地的人口结构又以老龄化为主,二者虽然同样是上涨,却会出现截然不同的结果,县城的房价上涨是没有支撑的,也是不可持续的,那么本质上来说就是阴跌。而去年以来北方城市石家庄、天津、济南等地的房价出现不同幅度下跌,充分说明原来的房价是不符合城市基本面的,即便早前涨上去了也还要降回来,这个逻辑适合所有层级的城市。 总结:县城的房价涨到如今的水平,主要是货币化棚改、城镇化建设、农民工返乡置业、内外炒房资金注入等原因所致,但是随着棚改结束、炒房资金退出、高房价阻碍城镇化推进、返乡置业潮不再有、市场存量房积压严重、楼市调控政策趋严等情况变化,县城的房价已经失去上涨动力,而在人口和经济二块"短板"的制约下,今后大概率会出现调整。至于一些县城的房价还在上涨,除了少数城市因其具有得天独厚的区位优势涨的"理所当然",其它通过人为因素制造出来的虚假繁荣,终究会在时间的推移中现出"原形"。