如果时间回溯到10年前，那时候全国的平均房价不足5千元，人们会更重视房子的投资价值，也就是房子的升值空间。 不过如今的楼市环境已经发生很大改变，从楼市调控层面来看，近几年楼市调控力度不断收紧，房价基本上没有大涨的机会；房价走势层面来看，虽然现在整体房价依然呈现上涨趋势，但是房价涨幅相比过去大涨的时候收窄很多；购房需求层面来看，现在住房拥有率以及人均住房面积已经达到很高的水平，楼市的住房需求已经大不如从前。 因此从现在的楼市环境来看，房子的升值空间自然比不上过去。并且如今住房过剩已经逐渐成为既定事实，根据西南财经大学公布的住房空置率数据，2017乃年我国的住房空置率已经大到21.4%，根据国际正常水平5%~10%来看的话，这一水平已经严重超过国际正常水平；另外根据国家统计局公布的人均住房面积，2020年我国人均住房面积已经超过40平方米。从以上来看两组数据基本上可以判定出住房呈现过剩的状态。 住房过剩的时候楼市会发生什么呢？在任何商品市场，只要商品出现过剩，就一定会出现优胜劣汰的情况，优质商品可能依然很值钱，但是劣质商品就会逐渐被淘汰。房地产市场也是如此，如今住房已经开始出现过剩，那么部分房子可能就会面临被淘汰的风险，当然也有部分房子依然会有很大的升值空间。 比如现在一些人口流出的城市，本身房子就处于过剩状态，加上每年的人口流出，购房需求越来越少的，但是住房供应却越来越多，这类城市的住房自然就会逐渐贬值。当然在住房过剩的背景下，也有一些城市的住房资源依旧稀缺，在一些人口持续流入的城市，土地资源非常珍贵，可以称得上是寸土寸金，在这样的城市，房子确实依然有比较大的升值空间。 因此虽然现在楼市环境发生很大改变，住房过剩也已经成为既定事实，但这并不意味着房价会发生全面下跌，未来楼市发展的总趋势依然是分化。 相信在这样的楼市背景下，购房者不能再像过去那样闭着眼买房，如果闭着眼买房的话，很可能会买到贬值的房子。相信不管是刚需购房者，还是投资客，都想买到真正有升值潜力的房子，当然居住体验方面也不能落后，毕竟未来的楼市是刚需的时代，在刚需的时代，房子住着舒服和升值潜力同样重要。未来10年，这3类房子将会成为＂奢侈品＂，住着舒服同时升值潜力大。 第一类：容积率低的多层洋房 如今住房虽然处于过剩状态，但是真正过剩的是普通住宅，也就是高层住宅，而低密度多层洋房并不过剩。很多城市的土地资源都比较稀缺，自然尽量规划容积率很高的高层住宅，这样可以缓解城市的人口压力，因而在大多数城市，低密度的多层洋房都是相对比较稀缺的住宅类型。 并且随着人们生活水平的提高，会逐渐不满足居住密度很高的高层住宅，逐渐去追求中高端改善型住房，因此未来人们对低密度多层洋房会有很大的需求量。一方面是住房资源相对稀缺，另一方面是需求量逐渐增大，多层洋房的升值潜力显而易见。 容积率低的多层洋房的居住体验自然是极好的，首先小区的居住密度比较低，小区环境相对安静舒适；同时容积率低也就意味着楼间距更大，小区的绿化率非常高；另外容积率很低的多层洋房小区本就是定位比较高端的住宅，因此小区的物业服务水平也更高，好的物业服务水平确实能带来更好的居住体验。 第二类：潜力城市+核心地段的房子 决定房地产价值最关键的2个因素，一个是城市，另一个是地段。城市对于房地产价值的重要性不言而喻，就拿郑州的房子和北京的房子来比，可能人们根本不会管其他因素，自然而言就会认为北京的房子比郑州的房子更值钱，因为在人们潜意识里，就把城市的发展潜力和房子的价值相等价，因而城市的层次基本上决定的房地产价值的层次。另外就是地段因素，地段对于房地产价值的影响也非常大，即使是同一城市，不同地段的房价也会有很大差别，就拿天津来说，天津区的房价超过5万元，南开区房价也超过4万元，而相对比较偏的津南区，房价才一万多，从以上可以看出，即使是同一城市，不同区域和地段的房价差别也很大。 因此在未来住房过剩的时代，能真正立于不败之地的房子就是潜力城市中核心地段的房子，这样的房子永远是稀缺资源，未来有很大的升值潜力。 并且这类房子的居住体验也非常好，首先生活配套设施方面非常完善，一般周围会有大型商场和各类娱乐场所，不仅能满足平时生活需要，也能丰富平时的生活；除此之外，这类房子可以享受到优质的教育资源和先进的医疗资源；最后大城市交通网络比较发达，核心地段更是处于交通网络的中心，平时出行非常方便。因此潜力城市核心地段拥有的不仅是升值潜力，还有更加舒适的居住体验。 第三类：物业服务品质高的住房 很多人在买房的时候通常会忽视物业服务的问题，大多数人买房关注的是房子本身的一些因素，比如开发商的品牌、住房的户型、楼层、住宅类型、交通是否便利等。诚然这些买房因素都非常关键，购房者也都不可以忽视，但是物业服务水平同样是不可忽视的一个买房因素，很多购房者都是等入住小区之后，才明白物业服务的重要性。 高品质的物业服务可以让业主住得更加安心、舒心和放心，而较差的物业服务只会让业主更加闹心。未来随着人们生活水平不断提高，对于居住体验的要求会越来越高，同样对于物业服务品质的要求也越来越高。 从现在很多业主对物业服务不满的现状来看，高品质的物业服务还是相当稀缺的，如果小区能拥有高品质的物业服务，无疑会给房子加分不少，居住体验以及升值潜力都会大大提高。 结语：未来随着楼市的不断发展，会出现两个大的趋势，首先住房会逐渐过剩，导致部分房子会被逐渐淘汰；然后就是购房观念的改变，人们对于居住品质的要求越来越高。基于这两大趋势，很多品质差的住房很可能会被淘汰，进入贬值通道，但是也有真正优质的房产，未来依然有很大的升值空间。