重磅！北京进入ampampquot国家第一批城市更新试点ampampquot，老城改造，新城崛起

　　关于北京的城市更新，又一个好消息传来！
　　2021年11月4日，国家住建部公布了《 关于开展第一批城市更新试点工作的通知 》，在这个通知中，把包括北京在内的21个城市确定为＂国家第一批城市更新试点城市 ＂，试点时间为2年 。
　　国家住建部的要求是： 21个试点城市要能够在2年内 ，形成可以在全国范围迅速推广的经验，引导各地互学互鉴。
　　这就意味着未来2年，包括北京在内的21个试点城市，城市更新将会出现＂ 新政策 ＂，＂新模式 ＂和＂新速度 ＂。
　　中国的老城改造，一般分成两种模式：
　　一种是＂ 大拆大建 ＂的城市开发模式，就是在老城区里面实施大规模的集中拆迁，老房子拆掉盖新的商品房，矮房子拆掉盖高楼 。
　　于是，城市常住人口开始大规模回归老城，不仅导致老城＂ 人口密度越来越高 ＂，同时也推动老城区的＂房价越来越贵 ＂。
　　目前北京东西城的人口密度已经超过＂ 2万人/平方公里 ＂，是全世界人口密度最高的地区之一。
　　2021年8月31日，国家住建部发文《 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知 》，宣告了中国城市的老城改造不再允许＂大拆大建 ＂，＂老城不再拆 ＂已经成为基本准则。
　　老城集中拆迁的改造模式，彻底终结了！
　　中国以后不会再有城市＂拆迁户＂！
　　另外一种就是＂ 老城保护 ＂的城市更新模式，老城区的＂老破小＂房子不再拆了，而是要进入保护更新，把城市原有的历史风貌完整的保留下来。
　　一般来说，＂老城保护＂的城市更新模式会有以下三种手段来实现：
　　第一，＂ 公房的腾退退租 ＂：老城区里拥有大量的公房＂老破小＂，这些房子将来不会再拆，这些房子将实施＂腾退退租＂，承租人退出来以后，公房将实施更新改造。
　　比如北京目前正在实施的＂直管公房平房申请式退租＂，＂简易楼腾退＂等都是以公房为代表的城市更新模式。
　　第二，＂ 危房的腾退重建 ＂：老城区里同时还有大量的＂危房＂，这些房子保留的可能性不大了，所以要实施＂危房重建＂工作。
　　就是把危房拆掉，原地盖新房，土地重新走出让流程，允许危房居民回迁，但回迁的户数不能变，居住人口不能大幅增加。
　　＂危房重建＂和＂拆迁＂是完全不同的。
　　拆迁是一户拆迁，可以得到多套房的补偿，但是＂危房重建＂是拆掉一户，重建一套房，是＂一对一＂的关系，坚决不允许人口聚集老城区。
　　第三，＂ 旧房的改造 ＂：目前老城区最多的就是旧房子，这些旧房子就不拆了，全部进入＂修修补补＂的旧改程序。
　　这种＂修修补补＂的旧改，主要包括上下水工程、加装电梯、周边配套等，旧房居民不再拥有＂拆迁＂的机会了。
　　所以，从＂老城保护＂的城市更新模式上看，公房承租户可以＂ 退租腾退 ＂，危房居民可以＂拆掉重建 ＂，旧房居民就只能＂保留改造 ＂了。
　　本次住建部把北京等21个城市列入＂ 国家第一批城市更新试点 ＂，主要是有以下三个方面的具体要求：
　　第一，各试点城市要组织 试点实施方案 ，加快制定城市更新规划和年度实施计划。
　　第二，加大各级 财政资金投入 ，加强各类金融机构信贷支持。
　　第三，创新土地、规划、建设、园林绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等 相关配套政策 。
　　总之一句话，就是要 ＂加快＂＂加大＂＂加强＂ 试点城市的城市更新。
　　北京其实在未来五年，已经有了＂ 城市更新计划 ＂，根据《北京市城市更新行动计划(2021-2025年) 》里的规定任务：
　　第一，＂ 直管公房平房退租要达到1万户 ＂，平均每年退租户数大概在2000户左右。
　　第二，＂ 危房重建和腾退要100万平米 ＂，平均每年大概20万平米左右，就是每年大概30-40栋楼。
　　第三，＂ 旧房改造1.6亿平米 ＂：到2025年，力争完成全市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务。
　　随着这一次北京加入＂ 国家第一批城市更新试点 ＂，整个城市更新速度肯定会在2022-2023年加速了。
　　所以，未来2年将是北京城市格局发生最大变化的＂两年＂：
　　第一，东西城的改造可能会有新的政策出台，推动核心区人口加快向房山、顺义、大兴、昌平等四个平原新城疏解。
　　比如12月可能将会出台＂ 直管公房申请式换租政策 ＂，盘活公房房屋资源，改善居民居住条件。
　　东西城很多老居民将有机会在未来2年改善居住条件。
　　第二，四环以里的老城区房价，将会出现＂ 两极分化 ＂的走势。
　　2000年前的城区＂老破小＂的房价可能会出现稳中有降的趋势，这部分房子由于只能＂旧改＂，已经失去了拆迁的机会。
　　因此这部分房子如果没有上学刚需，可以提前做资产置换了。
　　而2010年后的＂次新房＂和＂新房＂的房价可能会出现稳中有升的趋势，稀缺性增强，楼盘品质提高，会让四环内的次新房和新房出现＂供不应求＂，这部分房价还有上涨的空间。
　　第三，常住人口快速向外扩张，5-6环将会迎来 ＂爆发＂ 。
　　由于老城区不再＂拆迁＂，控制房地产开发，所以北京老城区不会再新增居住空间了。
　　所以新增的常住人口只能向5环外扩张，再加上城市更新速度加快了，老城区的常住人口也开始向外疏解。
　　这两个因素叠加后，北京的五环-六环之间将会迎来常住人口的＂爆发期＂，尤其是未来2年，人口流入会非常明显。
　　所以，5-6环之间便宜的地铁新房，能买就尽快下手，尤其是 6万单价以下的＂5-6环地铁新盘＂ ，可以尽快下手。
　　比如像 亦庄周边，未来科学城周边，昌平生命科学城周边 ，都有部分6万单价以下的房源，都将非常抢手。
　　第四，六环外的部分地区，也可以开始＂ 布局 ＂了。
　　对于六环外的部分地区，我们建议也可以考虑实施＂布局＂了，最典型的像＂ 顺义南的仁和镇地区 ＂，亦庄的＂马驹桥地区 ＂，大兴的＂生物医药基地地区 ＂，副中心的＂宋庄地区 ＂。
　　这些地区的房价都在4万左右，可以提前布局，他们的共性都是拥有强大的产业支撑和交通轨道规划。
　　综上所述，北京本次进入＂ 国家第一批城市更新试点城市 ＂，要求北京在未来2年要加快、加大、加强城市更新的速度，一些新的政策、新的模式和新的资金支持将会出现。
　　在这种背景下，肯定会加快北京城市格局的加快演变：老城区加快人口疏解，5-6环的新城地区会＂爆发＂，六环外也会出现好的投资机会。
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