北京楼市首套房该选老破小还是远大新

　　京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议, 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个 ， 1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
　　北京跑赢大盘的房子不超过20%
　　我们的选筹跑在大盘前面
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　　Q:提问： 京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ， 目前的价格比较低，存不存在洼地一说，放水后明年有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，
　　A:回答： 你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手，
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利！
　　Q:提问： 京总你好，久仰大名！今天刚加入星球，以后还请多多指教，我预计明年十一左右购房，提前加入会员学习下。很多人说北京一些区域的房价已经虚高了，存在泡沫现象，如果这个时候买肯定是最后一批高位接盘侠，比如三环内，四环内的房价，这个说法成立吗？京总怎么看
　　A:回答: 你好，感谢信任,这是穷人思维啊，他们为什么不承认地段价值,因为任何地段价值，对他们都是一种压迫。
　　利益是一切的根源,当他们发出呼声时，并非喜恶，而是为了利益。
　　对于他们来说，房子就是一张床，拿来住的地方，这样情况下，他们为何要为所谓的地段付费啊。
　　北京的房价已经如此之高,动辄一套房子几百万几千万，当年改革读大学收费，不过才因为三五万块,今天你让他们不恨高房价，怎么可能呢?
　　对于穷人来说最好是所有的地段都一个价格。或者说和最差的远郊同样价格。这样的思维其背后的哲学是思想上的贫穷和逃避，为了掩盖自己，他们会创造无数的新理论，来论证自己买的不是垃圾地段，反而是别人有眼无珠看不清大势。
　　所以他们要往郊区买，地段首先是要被牺牲掉的，其次要买新房。因为买了二手房，就一辈子住二手房了，这对他们所谓的出人头地是一种否定。而买新房就不一样，就是我经常直播说的新房情节，核心地段一套100平的房子可能八九百万，而在郊区可以买一个200平的。所以他们买了远大新，换来的结果是百年不涨，一次次错过买房致富的最好时机。
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》
　　Q:提问: 您好京总,我把你星球中的所有文章全部看完了,另外有一个问题想请教京总,我目前的资金情况可以买到核心区你推荐的次新盘,但买在新区面积可能会大一些,品质更高一些,但有一点就是交房时间可能会晚一些,像我这种情况应该是买新区等发展,还是买在核心区的次新呢?如果新区发展起来岂不是可以实现高收益?
　　A:回复: 你好,价格没有绝对的洼地，绝对的洼地更多的是波动性，一般人在房产投资的过程中,或经过所谓ZJ的指点，想获得更高的收益。
　　而大部分的投资者是非理性的，不否认他们对上涨和下跌都有推动的作用，尤其是有ZJ指引的情况下，所谓ZJ的这种投资方式，并没有任何可学习和可复制性，更没有经过实际操作的经验，按照逻辑和理论，他自己并不一定能买他所谓的洼地。
　　反而因ZJ的推动，造成超高波动出现过山车的现象,看着涨了，但你没能力把握市场周期，卖不到最高点。一旦下跌亏损的一定是你，因为你一定是后知后觉的那个。
　　当然也不排除有牛人能找到比一般人厉害的方法或技巧，但这种人毕竟是少数，我们普通人更应该选择操作难度相对简单一点的，如果你不确定自己是投资界的牛人，太注重潜力往往适得其反。
　　不如看好趋势，坚定持有核心地段优质物业的楼盘，搭乘这座城市的经济增长和人口红利，只要有收益,后面就有机会继续建仓!
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》
　　Q:提问: 你好京总，你是如何观察北京一个区域的新房交易市场有无投资价值的，有什么指标或者窍决或者途径，并如何分析它有没有投资的前景？
　　A:回答: 你好，最主要的一个指标就是有价，要分清楚买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。
　　这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的。
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.
　　Q:提问;  您好京总,我看了你很多视频和问答,很佩服你对这方面的研究,我是你的忠实粉丝,我春节后有购房资格,想请教京总房山的长阳你怎么看呢?后期的发展会好吗?我们是属于外地户籍,首付也是家里给出了一部分,月供只能承受1万5左右,在高就有压力了.期待京总的回复!
　　A:回答;  你好,北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽(处于发展阶段),再想发展出一个新的产业似乎有点困难,
　　再一个北京目前的人口进入停滞阶段，不足以支撑十个郊区，开车围着五环绕一圈，你会发现有大概十个不同的产业新区，做为投资这种地方一定是要回避的，价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。
　　房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成,投资的话不能总想着买便宜的房子，一般首次的购房者喜欢买特别便宜的房子，优势是价格低面积大。但实际5万一平米未必比8万一平米的便宜，一套房子最终的价值不仅要看它价格，还要看它的盈利能力和成长性等很多因素。买便宜房子，就如同拿一张一百元的人民币，换了一堆韩币一样，虽然在你面前堆了一大堆，但它们并不值钱。房产是个长期持有的投资品，随着社会的发展，经济的增长，尤其是像北京这种购买力比较强的城市，人们对房产的要求会越来越高，买太差了，将来没人愿意要。核心地段优质物业，永远是市场上的稀缺品。
　　长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车,如果以保值增值的角度建议选择次新的二手房为主,一定要回避新房,可以阅读下星球置顶中的文章,《房山选筹逻辑》祝一切顺利
　　Q：提问: 老师您好,我的预算650-700万(首套首付40%,+贷款60%)希望保值升值，2-3居室即可,我工作单位在金融街;家里所有亲戚在大兴，黄村和枣园附近，如果在大兴;父母能有个照应;买房暂时也不会住，主要考虑还是保值和上涨空间大；但毕竟全家在北京无房，目前住的地方万一腾退也没地方去。到时候万一没钱这套要是能自住更好，但还是第一考虑升值，因为感觉自己赚钱有上涨空间，将来还是会换改善;谢谢老师！麻烦了！
　　A：回答: 你好感谢信任,五年后有置换的可能性,建议以二手房为主,新房买过来就存在溢价,更多的是品质溢价,二手房买过来可以出租,租金可以抵一部分房贷.丰台可以关注下丽泽;丽泽的人口红利还未释放,保值增值性比较稳健,关注下草桥欣园四区、三环新城7号院、8号院、万年花城四期;这三个盘在近2轮的市场涨幅中上涨过快,短期可关注小区成交量,如果有性价比不错的建议在下一轮上涨之前上车,
　　朝阳看下双井朝青四惠板块,这三个商圈可以承接国贸的主要溢出,长期不缺购买人群;保值增值性比较稳健.朝青关注下华纺易城、青年汇佳园、国美第一城;双井关注下华腾园、百环家园、四惠关注下壹线国际、通惠家园;
　　大兴区的话重点关注下亦庄河西这个板块,亦庄新城的人口红利饱满后会释放红利,配套也在慢慢成熟,如果想距离你父母近一些可以考虑这个板块.可以看下万科金域东郡、海梓府，丰台大兴和朝阳我在星球发布的有刚需改善的购买地图分析,可以看下,祝一切顺利!
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