北京楼市高层住宅真的会沦为贫民窟吗？

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　　Q:提问: 京总，您好！感谢回答。看了您推荐的清河地区，莱圳家园和清缘东里，预算内的只能选择开间，买了无法自住。清河地区还有一些80年代的老旧小区能买到两室。请问1.推荐的两个小区的开间和老小区的两室更推荐哪个呢？2.如果前两个都不选还有更好的选择吗？期待您的回复！谢谢！
　　A:回答: 你好，你好,清河地区80年代的老旧小区保值属性还可,但升值属性不如品质一点的盘,现在的行情是房价上升期，核心区品质次新+学区领涨，然后传到溢出区域同样是品质次新，最后在传到偏僻位置同样是品质次新。这是大行情出现时上涨的规律。非核心区，非首要溢出的板块一般是大行情结束。 但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，核心区的品质次新一般都是这个区域房价的风向标，如果房价上涨，基本都是领涨，下跌横盘期抗跌性也最强。 而下跌行情出现时，冷门地段、配套差、品质差的小区会先跌，在传到地段好、配套好的老破小社区.最后是核心地段的品质次新盘。反之,核心地段的品质次新比较抗跌。用逆向思维看就是楼市低谷期哪个盘最抗跌，就是行情出现的领涨盘;在可选择的情况下比较推荐持有核心区的品质盘.这个是我一直以来的思路.
　　Q:提问: 京总你好,请教一个问题,朋友的一个酒店式公寓单价是同区域住宅的一半,想转手给我,问下合不合适,
　　A:回答: 你好,这种房子主要看总价和出租的回报率,如果回报率不错可以考虑,如果总价高回报率低不建议,不如去二线建仓买住宅.其次:酒店式公寓没有二手房交易量.建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
　　Q：提问： 京总您好，感谢你的分享,一直在阅读你的文章,想请教京总,高层住宅未来的行情会以悲剧收场吗?因为在网上看了很多关于老破小,高层住宅的言论,很多人都不是特别看好,请问京总怎么看待这个问题呢?
　　A：回答： 你好，感谢信任！首先任何观点不能以点概面,这样的言论及其不负责任.关于高层住宅未来会不会以悲剧收场,会不会像网上所说沦为贫民窟,我们可以把这个问题转移到高层住宅未来会不会拆迁?
　　目前旧城的改造逻辑是把原本只有容积率1-2左右的城中村拆迁后,盖为容积率3到4的高层住宅,这是开发商目前拆迁的主要盈利模式,稀缺的是土地资源,开发商可以盖成高层住宅以实现建筑面积的增加追求利润.这是一个三赢的模式,开发有利可图，地方财政有土地收入,而城中村的居民住上了新房。
　　而相反现在的高层住宅,容积率多为3以上，30层以上的住宅拆完之后还盖成30层住宅的话,根据目前国内的融资成本,如果没有政策给予支持,十有八九是亏损的.
　　关于老城区的高层住宅未来还有没有价值,主要还是看城市的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,这是背后的核心逻辑
　　所以一线城市、强二线城市中心的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.
　　二三线、能量比较低的市中心老旧小区，尤其是人口流出比较大的城市和区域,可能会以悲剧收场。这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会发生迁移，所有企业全部往新区迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;而市中心不会大范围迁移的城市，老旧小区还有价值.
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京楼市十年主流预判》祝一切顺利!
　　Q:提问: 京总，看了下最近一年多望京融科橄榄城的成交，去年1月份异常活跃的成交了几十套，据中介和网上消息说是有个炒房团去把当时融科橄榄城在售的房源都买下来，然后再一起抬价卖出，导致一年时间涨了好多。像这种刚被炒房团炒了一遍的小区，因为不是真实需求，是不是已经透支了未来几年正常的涨幅了？非常担心现在追高会不会站岗很多年呀？
　　A:回答: 你好,炒房客的流派分为两大派,一种是长线,一种是短线,长线的打法是他们懂得借势顺势而为催化加速，他们往往通过自己对一个城市某一个区域长期专业的研究,能准确找到在未来有一定＂潜力＂的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来，在半年一年之内获取5年的收益，之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州.这是他们的核心过人之处，就像高倍率催化剂一样，能快速将一个本应是5年的升值空间，缩短至1年甚至半年内完成BZ。没有希望的区域没有炒房客,
　　而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,望京的区域能量比较足,这些炒房客打的是短线,不存在长期站岗的现象.
　　可以看下星球置顶的文章《望京139个盘,稳健增长的只有39个》祝一切顺利!
　　Q:提问: 你好京总，这样看房会不会好一些：穿拖鞋骑电驴，背着一个买菜的包，里面放几十万，啃着煎饼果子，看完房子告诉房东这套房我要了，往桌子上拍10万，房东会不会因为我的爽快感觉像土豪，价格给我让一部分呢？
　　A:回答: 你好，穿拖鞋看房显得有点不尊重房东。房东会认为你很轻松的就把房子买了，会不会是定价太便宜了。我喜欢穿干净整洁又皱巴的裤子，装出一副穷酸样。显得筹了所有的资金，又不懂行情的一个C货，把姿态放的低一些，谈价的时候会有主动权。
　　可以看下星球置顶的文章《京房会十年实战谈判心法》这篇文章,里面写的更多的是如何和业主中介打交道.
　　Q:提问: 京总好！我住朝阳公园附近，想在朝阳区买一套改善大平层，自住兼投资，最好250平米以上，预算3000+。有什么合适的房子推荐？谢谢
　　A:回答: 你好,感谢信任!3000+的预算属于终改的预算,这个价格投资的话如果楼盘未来的流通性不好,价值会打折.
　　建议在双井、朝阳公园、望京这三个区域选筹;
　　朝阳公园可以看下:泛海系的5个盘,碧海园、香海园、澜海园、樱海园、泛海容郡,这5个盘的流通性不错,在整个朝阳区甚至北京有一定的稀缺性,保值增值性比较稳健,其中澜海园和泛海容郡240平的为三居室,其他几个园区240+的为四居室;这几个小区的大平层户型也都很好.
　　双井可以看下富力城D区
　　望京可以看下东湖湾三期、望京金茂府、远洋万和公馆
　　关于板块上的选择:
　　1、望京主要的优势是依托前些年高速发展的互联网行业崛起, 互联网行业的核心特征就是，少数赢家财富积累后以几何速度膨胀，并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼，留下核心资产,其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口。同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。
　　望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力.
　　整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.所以房价一直不高
　　而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高;
　　望京自身又分为望京东、望京西、望京北和望京南。其中发展的最好的就是望京东，标杆楼盘保利中央公园，融科橄榄城，远洋万和。望京北也是这些年发展的重点，标杆楼盘金茂府，臻园、东湖湾。整个区域内人口结构不错，加上名校在这里开了分校，所以望京的教育资源也还不错，属于朝阳中上等水平。
　　2、朝阳公园这个区域属于北京的第一批豪宅盘标志性的区域,仅靠朝阳公园天然优势,也是明星扎堆儿买房最多的区域.优势是人群结构比较纯粹，和望京太阳宫双井不同的是这个板块坐拥的全是豪宅系，而像望京双井这样的板块有高中低三个不同档次的楼盘，所以整个朝阳公园内部的置换动力是欠缺的，只能吸引外部人群，尤其是对一线明星的吸引力是比较强的。这个区域有个怪异的现象就是普通过日子的人不太愿意买在这，主要是体现在户型上，140平的可能是一居室两居室。感觉有点不太接地气，优势就是整个区域的圈层就比较纯粹。过去的朝阳公园标杆盘是棕榈泉国际公寓,后因小区设计老派加物业管理比较差,被泛海系取代.
　　3、双井可以说是目前北京投资首选的区域之一。属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，这个板块长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错.
　　这三个商圈在朝阳分为南东北三个不同的方向,而朝阳重点发展的是东北方向,
　　综合建议:如果注重楼盘的投资属性,建议首选望京,如果注重居住环境,朝阳公园这几个盘更有优势,最后是双井、双井排在最后的原因是3000+的预算在双井属于CEO盘,而双井的CEO盘比较孤立能拿的出手的没几个并且都零零散散,不像朝阳公园和望京形成一片很容易对外界形成口碑印象吸引更多的购买人群
　　有时间可以看下星球置顶的文章《朝阳终改兼投资选筹导图》祝一切顺利!有问题可再向我咨询!
　　Q：提问： 京总您好;我的情况是这样,总价最好不超过400,主要是投资兼自住,两居或三居,不需要学区,不考虑工作地点,属于自由职业;区域不特别限定，有通州资格,预计年底或明年购买,算是首套全款;倾向二手，新房也可以;每年住的时间不多，倾向于较新点的楼盘，小区环境好些的，保值增值为主要考虑
　　A：回复： 你好,感谢信任,可以关注下常营板块、通州关注下核心区北侧璐苑板块，亦庄关注下河西板块，常营属于国贸的次级外溢，国贸产业成熟，可以长期向常营输送购买人群;副中心璐苑商圈属于副中心核心区北，距离运河CBD3公里，亦庄河西属于低密度板块,以上3个板块都处于高新产业覆盖外溢的板块，购买力人口比较集中,保值增值属性比较稳健。
　　如果能压缩面积,建议往朝青看,通州可以往武夷花园商圈看,朝青属于国贸一级溢出,后劲比常营要更稳健.
　　通州运河武夷花园是运河三角区最好的板块,处于运河CBD五河交汇节点和政务区中间,未来副中心的所有资源都会往这个区域倾斜.通州买的是预期,需要长持;亦庄的产业已经形成,配套在慢慢完善,后期比较看好.
　　可以在星球置顶的文章中查看通州、朝阳、大兴跑赢大盘选筹导图,绿色的都可选,祝一切顺利,如有问题可再向我咨询
　　Q:提问: 你好京总,我女朋友几年前为了滑雪,在崇礼雪场附近买了一套雪景房,现在卖的话价格能在300左右,东奥会马上开了,想问下行情如何,值不值得长期持有,
　　A:回答: 你好,感谢信任.崇礼这个地方属于阶段性概念的地方,东奥会宣布是一个时机,东奥会开幕是一个时机,闭幕之后基本就属于旅游地产了,崇礼至少在10年内应该和北京没关系,长期看没有真实的需求,价值比较弱,如果你能卖掉的话建议尽快卖掉,阶段性概念的地方容易出现过山车现象,这种房产没必要留着.祝一切顺利
　　Q:提问: 京总你好,上周看你直播说五里坨不建议买,石景山不是正在发展产业吗,好多中介说石景山未来潜力巨大，加上冬奥会会有一波反弹。
　　A:回答: 你好,感谢信任!1、石景山的定位虽然是向高端产业转型,但从实际看是一个通勤卫星城，更多是承接海淀西城的溢出人群.如果未来产业转型失败，最终的定位会向门头沟看齐.
　　03年石景山以动漫游戏为发展方向,但游戏行业是一种娱乐产品，优势是有很强的盈利特征，劣势是开发出一款优质游戏需要付出大量的时间和精力，所以这种行业一向都是一个高风险高回报的行业，只有一小部分公司能够长期生存
　　今天的石景山主要是缺乏本地优质产业支撑，所以整个区的购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域,
　　溢出的板块一般是在楼市上行期间，核心区的房价大涨时，才会传导到周边次级溢出的区域，
　　如果石景山未来不能吸引优质的产业落户加上楼市普涨的行情越来越少，那么投资石景山的房产站岗的可能性比较大。
　　2、五里坨基本已经到山里了,真的太远太偏了,溢出的区域一般分为一级溢出和二级溢出,溢出的区域能不能买要看三个方面:
　　第一看距离:这个是最核心的,溢出的区域必须和核心的主城区接轨,距离不能过远,中间不能留白和有大型的建筑物阻挡才能让溢出区域居住的人群和主城区无缝对接.如果中间留白不叫溢出的区域,叫卫星城.
　　第二看配套,即便是溢出的区域,也要有基础的配套,能够满足在这个区的基本生活所需,比如学校、大型商场、医院.
　　第三看交通:一个是轨道交通、一个是路面交通,如果溢出的区域过远,没有轨道交通也没规划,地面交通又不好,这种溢出的区域基本是没有特别高的价值的.在满足以上三个条件的溢出区域,更值得购买,如果是有利好的规划,价格还比较低,是值得买的.如果以上三条哪个都没占,这个区域的发展难度至少10年以上
　　3、中介说的可信吗?中介不懂投资，甚至和投资没有任何关联。我从未见过任何一个优秀的中介，同时也是优秀的投资客。就好比银行做柜台的，完全不懂金融。中介打磨的是交易环节,他做的所有事情，都是为了促成交易，而不是预测涨跌。只有投资客关心的才是价格,你只有实战了，自己拿钱押在上面，才能会关心涨跌。
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