未来510年，这些城市房价暴跌！你的房产还是优质资产

　　现在的楼市开始进入分化时期，未来真正的房地产市场可能只在大城市，毕竟大部分小城市的住宅投资是有风险的，主要体现在以下几方面：一是去库存刺激已经转为调控加压；二是棚改政策转向，棚改规模大幅度缩减；三是一二线城市严厉调控下房价滞涨或调整，比价效应消失；四是人口增长将明显放缓，中长期来看，年轻人口和精英家庭人口往一二线城市聚集。所以，未来5年-10年，一线、新一线、二线城市房价仍是呈阶梯式上涨，但应该不会出现像2017年左右这样的暴涨周期，三四线城市则可能会横盘阴跌，在通胀下，横盘就意味着房价下跌，资产贬值，因此，并不是所有的房产都是优质资产，你的房产给你拖后腿了吗？
　　尽管未来的人口大红利期已经结束，但对于城市来说，局部人口红利依然存在。据最新的人口普查统计报告，在人口地区分布上，东部地区人口占39.93%，中部地区占25.83%，西部地区占27.12%，东北地区占6.98%。与2010年相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区下降0.79个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区下降1.20个百分点，人口向经济发达区域、城市群进一步集聚。所以，经济发达的一二线的房产还是具有投资价值的。商业地产同理，人口向城市流动，无疑是受其发展机会和资源配套优势的驱动，有人的地方必然有生活区，而有生活区的的地方必然有生活配套设施，所以如果粮票充足，大城市又没有购房资格的话，商铺一样值得投资。不过投资商铺堪比小型创业，尤其是这6种商铺，一定要避开，否则商铺可能就变成＂伤＂铺：
　　6种一定要避开的商铺 1 商铺可进入性弱 从商铺内部来看，商铺的进深过深会影响商铺经营。一般商铺的进深标准是4mx8 12m。进深过大，不利于销售，同时还影响后续经营。人都有惰性和安全感，进深过深的店铺让人发怵，不利于吸引顾客进店；从外部看，商铺难有露出。如店址的招牌、袖招与附近的繁华街道上的外围环境比较，显示不明显或直接被覆盖，或者有相关的法令规定不得设置招牌。 2 商铺外动线设计不合理，周边有障碍 车流并不等于人流，宽的大路意味着可能是城市的主干道，车流多，但是人流不旺，这种道路还存在一个＂阴阳两面＂的问题，即由于隔栏的问题，商铺可能只能经营半条马路的生意，人流量更无法得到保障。而且如果店址周边有铁轨、高架等大型交通障碍或者存在客户不喜欢的环境如污染严重、危险地段等，客流量也会较少。 3 居民不增长的区域 这种地区不宜作为开店地址，这是因为在缺少流动人口的情况下，有限的固定消费总量不会因新开商店而增加。 4 新建商圈/商场内的店铺，选择要慎重 新商场的人流培养需要一个过程。新商圈、商场未来前景不明，对于不能自带客流的新创品牌很危险。有些餐饮业者被新商场便宜的租金诱惑，把店铺租下来，然而筹备到商场开业，因为交付时间推迟，熬个一年半载等到勉强到开业，人气未必能立刻累积起来。而且所谓的房租优惠，其实并非真的低成本，如果算上促销活动、人工、材料和水电、物业等费用，负担也可能很大。另外有的商圈或者购物中心由于自身的管理机制、运营模式不同，其实差异很大，尽量选择开发透明的，避免被套路。 5 一味随大流或者傍大牌，不可取 对于周边有很多定位相似的店铺，有人认为可以集聚人流，但也可能会分走你的顾客。相似的定位，雷同的菜式，如果别人的生意不好，你的生意也会有所影响。另外采取跟随策略，紧跟大型连锁＂傍大牌＂，也要慎重，大牌开店有时候是看长远利益，可能眼前并不赚钱，那么店主的资金实力或者说流动资金充足吗?能否耗得起?这是需要考虑的问题。 6 转让的店铺 转让的店铺坑很多，转让费过高、转让合同漏洞百出、不知道和谁签合同、营业执照以及各类许可证转让麻烦这些都是老生常谈的问题了。如果一定要选转让的店铺，一定要多留心眼。需要对因为转让费提高的成本仔细核算，还要对上一任房客遗留的电气、煤气等费用交割清楚。
　　总之，无论是投资房产还投资商铺，都是有风险的，一定要慎重慎重再慎重，不然可能房产变＂毒＂资产，商铺成＂伤＂铺。