限涨令来袭！楼市再放大招，释放了什么信号？

　　作者：公子不悔
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　　＂限涨令＂来了，什么信号？
　　当下的楼市，分成了两派。
　　一派是忙着救市，要求房价限跌，有的甚至直接给购房补贴，鼓励买房。代表城市有岳阳、沈阳、昆明、唐山、长春等。
　　比如岳阳明确规定，市区新房跌幅不能超过15%。
　　再比如沈阳、昆明、唐山等城市，因为开发商降价太狠，纷纷约谈房企，要求他们不得恶意降价，否则不允许网签。
　　长春更是落落大方地发布了购房补贴政策，大专以上学历购买新房，每平米补贴50元，农民购买新房，每平米补贴80元。
　　另一派，则是楼市依然过热，忙着收紧楼市政策的。代表城市有杭州、西安、广州、芜湖等城市。
　　杭州和西安在不久前，均收紧了人才购房门槛。广州的黄埔区更是直接取消了之前发布的人才购房政策，南沙区也收紧了，人才购房需要一年社保。
　　安徽房价第二城芜湖，因为房价连续上涨了4年，最近也出台新一轮调控政策，包括限地价、限售、锁定学位等政策，并且要求新房备案后，价格一年内不得调整，也即不能涨，也不能跌。
　　与芜湖不同，近日有东方夏威夷之称的三亚市印发了《关于进一步加强商品房销售价格备案管理的通知》，明确规定：2021年9月1日前已经备案的项目，须将未网签房源重新进行价格备案，整体备案均价不得超过该项目近期网签价格。
　　初次申报商品住房销售价格备案的新建商品住房项目，整体备案均价不得超过同地段、同品质、同类型项目近期网签价格。经核准价格备案的商品住房项目，原则上1年内不得上调备案价格。
　　与芜湖模棱两可的＂不得调整＂不同，三亚用的是＂不得上调＂，也就是明确限涨。
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　　房价上涨过快惹调控
　　三亚出台限涨令，主要是因为其房价上涨太快了，目前的房价已经填平了之前的跌幅，创下了新高。
　　早在2018年，整个海南省在经历了多轮快速上涨之后，开启了全省限购模式，其中在三亚、海口和琼海购房，外地人需要五年社保，且限购五年、首付需要7成。
　　这个调控政策，堪称全国之最，比一线城市的调控还要严格。
　　在这个大招之下，包括三亚、海口在内的海南热点区域，均遭遇大跌，成交量和房价量价齐跌。
　　成交量方面，根据海南省统计局数据显示，2018年，海南全省房屋销售面积1432.25万平方米，比上年下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元，下降23.2%。
　　2019年，成交量下跌继续。
　　海南省统计局数据显示，全省房屋销售面积829.34万平方米，比上年下降42.1%，房屋销售额1275.76亿元，下降38.8%。
　　具体到三亚方面，三亚的成交量从2017年就开始下降，进入海南全域限购期后，成交量更是跌至谷底。价格也从在限购期内见顶下行。
　　数据显示，从2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米，下跌了近1万元/平方米。
　　三亚新房成交面价与价格走势
　　但从上图可以看到，三亚的房价调整周期非常短。
　　2019年年初成交量和价格就开始回升，尤其是价格，一路上升，而且成功穿越2020年的疫情周期。到今年3月份，三亚新房均价已经达到了34022元/平方米，基本填平了此前的跌幅。
　　截止到目前，三亚的新房又创下了新高。
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　　三亚，为何反弹如此快？
　　不光三亚，海口和整个海南的价格走势，大体也是如此。
　　三亚房价在短暂调整之后，就快速企稳并且回升，根本原因有三：
　　第一、受政策利好影响
　　最近三年，海南不断获得超级利好，全岛自贸区、全岛自由贸易港，同时还拥有单独立法权。
　　第二，海南虽然出台了严厉的全域限购、限售政策，但在出台政策后不久，为了抢人，整个海南除了三沙之外，基本取消了落户限制。
　　三亚更是在海南之前就抢先降低了落户门槛。
　　2019年10月，三亚发布新政，＂大专学历+三亚工作满1年＂，就可以落户。这让很多人积累购房资格的＂等待期＂，一下子从5年大幅缩短到至1年。
　　一年社保就可以落户，无形中破解了限购，释放了需求。
　　第三，受＂两个暂停＂影响，三亚与海南的房屋供求结构矛盾凸显
　　2017年，海南发布了＂两个暂停＂，即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
　　此外，同一年，海南又发布了《关于加强耕地保护和改进占补平衡的实施意见》，提出全面实行商品住宅用地供应计划管理，在保障省内居民住房基础上，进一步减缩商品住宅用地规模。
　　政策发布后，海南的房屋施工、住宅施工面积和房屋新开工面积纷纷转向下滑。
　　三亚更为明显，数据显示，2019年三亚计划供应国有建设用地56宗365.87公顷，其中普通商品住房供地仅13.8公顷，占比仅为3.77%，而2018年占比还有12.1%。
　　到了2020年更为夸张，整个2020年，三亚纯商品房住宅用地0供应。
　　在这种背景下，三亚的商品房成为了稀缺品，而落户门槛降低又加大了需求，供需结构变化，推动着房价强势反弹。
　　进入2021年，全国楼市进入了新一轮调控，三亚面对复苏势头强劲的楼市，一方面加大了土地供应，缓解供需矛盾。2021年，三亚商品房供地33.47公顷，几乎是2019年的两倍。
　　同时，三亚在今年5月份跟进深圳，发布了热点小区的二手房官方指导价，如今又对新房限涨，三管齐下，预计接下来三亚的楼市将逐渐回归平稳。
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　　购房建议
　　对于三亚这样一个城市来说，人口和经济都很薄弱，但房价却能比肩强二线城市，主要是环境溢价所致。
　　这里优质的海景资源，以及冬天宜人的气候条件，吸引了很多北方人来购房。
　　根据克而瑞披露的数据，三亚的购房群体中，有50%以上来自北方，主要是黑龙江、吉林、北京、河北、河南等地。
　　这些北方人去三亚和海南购房，主要是旅游度假和养老需求。
　　数据显示，在海南置业的群体中，旅游度假占比28.97%，养老需求占比27.17%，这两者加起来就超过55%。
　　此外还有气候环境需求占比18.8%，投资保值需求占比13.64%。
　　真正的刚需占比非常少。这样的楼市结构，其实很脆弱，受政策影响会非常大。
　　深圳、上海、北京、杭州、南京等城市易涨难跌，即便强调控加身，房价也很难实质性下降，是因为这些城市的购房群体，以刚需为主。
　　三亚恰恰相反，刚需占比非常少，大部分都是旅游、养老和休闲需求。这些需求，一旦遭遇调控政策，就会大幅摇摆。
　　换句话说，三亚的楼市其实很脆弱。
　　如果你不差钱，纯属是为了旅游度假或者养老，在三亚买一套房也未尝不可。
　　如果是冲着投资而去，那还是谨慎为好。这种受政策摇摆较为明显的城市，不确定性太大。
　　有这些钱，还不如确定性非常不错的长三角或粤港澳大湾区去投资。