成交量双降，限跌令频出，今年的金九银十悬了？

　　转眼间已是秋意正浓，楼市迎来了传统的＂金九银十＂销售旺季，然而与凉凉的天气一样，今年的＂金九银十＂或许也要悬了。一、新房二手房成交双双下滑
　　与往年的温和调控不同，2021真的不一样，经历了上半年趋严的楼市调控，房地产市场降温迅速，楼市秋意正浓。
　　新房方面，在中指研究院重点监测的21个代表城市中，17个城市成交面积环比下降，其中武汉降幅最高，达到82%；南京、重庆等热点城市紧随其后。同时，重庆、南京与武汉同比跌幅同样居高不下。分城市层级来看，一线城市成交面积环比上升10.54%，其中深圳升幅较大，为122.82%，凭一己之力拉升均值；同比下降0.47%，其中广州降幅较大。二线代表城市成交面积环比下降31.26%，同比下降26.19%。三线代表城市成交面积环比下降14.71%，同比下降25.35%。
　　二手房方面，最典型的就是深圳，根据深圳市住建局的数据，继7月二手房过户量同比跌幅超8成后，8月深圳二手住宅成交量为2043套，再次同比暴跌77.28%，创下10年新低。另外，杭州二手房市场的表现也很典型，自今年3月达到12205套后，杭州二手住宅成交量开始一路下滑，7月跌至6314套。不到半年，杭州二手住宅成交量就从历史高位跌破历史低位。
　　二、＂限跌令＂轮番出台
　　新房二手房成交量的下降，在一二线城市意味着楼市调控收紧，但在三四线城市这意味着楼市扛不住了，这也就有了近期多地＂限跌令＂的出台。
　　随着＂三道红线＂完成日期的步步逼近，房企压力日益增大，根据wind数据，今年房企到期债务规模达到1.2万亿，月均超1000亿。二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较一季度下1.34%，较2020年下降1.23%。8月单月，全行业融资数据同样不容乐观，境内外债券融资共发行62笔、较上月减少27笔，发行规模折合人民币约571亿元，环比减少39.8%、同比减少54.2%。
　　调控的效果开始显现，房企都把降低负债，优化三道红线当做首要战略。在这样的背景下，部分非热点三四线城市的房企降价过于凶猛，其他楼盘也陆续跟进，引发了当地房价异常下跌，这就有了＂限跌令＂的出台。其中包括昆明、岳阳、惠州、唐山、江阴等城市都先后出台类似政策。
　　三、＂金九银十＂悬了
　　一二线城市受调控影响楼市收紧，三四线城市＂限跌令＂频发，如今正值＂金九银十＂传统销售旺季，楼市的表现却＂如至寒冬＂，或许，今年的＂金九银十＂又要褪色了。
　　一方面，从前两年的＂金九银十＂来看，楼市表现就不尽人意。
　　从2016年＂房住不炒＂逐渐深入以后，2016-2020五年时间的＂金九银十＂就开始逐渐褪色了，诚然，在每一年包括今年的＂金三银四＂期间，楼市也曾小小的火了一把，但也只不过是上半年楼市的＂昙花一现＂，真到了下半年的时候，随着信贷收紧、调控加码，各地楼市就开始＂凉凉＂。说是楼市的周期也好，说是调控收紧也罢，下半年＂金九银十＂的褪色却是不争的事实。
　　另一方面，今年楼市调控更加严格，＂金九银十＂或真要悬了。从年初开始，全国房地产调控政策就一直呈井喷状态，1-8月最主要的核心特点是收紧：住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。截至8月22日，年内全国累计房地产调控突破400次，月均超过50次，2020年前8个月为368次，2021年来房地产调控政策全面刷新历史记录。从房地产调控愈加频密的趋势看，预计到2021年年底，调控将从严不变。市场退烧难免，传统＂金九银十＂特有的开盘潮、抢房潮、售罄、秒光、上涨等火热场面很难再现，＂金九银十＂成色将大打折扣。
　　综上所述，9月已来，秋意正浓，而楼市的＂金九银十＂会如秋叶般金黄，还是如秋意般凉凉，那就让我们拭目以待。