王健林预测应验了？有房降500万无人买，还有人要求补差价

　　当前的房地产市场，真的可以用＂霜冻＂来形容。
　　一方面市场上本来买房需求就不多，另一方面央行从两端压缩了资金进入房市的渠道，这简直就像把房地产企业搁在＂蒸锅＂上蒸红薯一样，这种感觉，估计没有欠过钱的人不会体会得到。如果说仅仅是＂银行不给贷款＂的话，房企们还可以依靠自身储备资金抗一阵子，大不了不销售、不赚钱、多裁员嘛。然而一波未平一波又起，根据克尔瑞数据显示，在2021年全年，房企们境内外债务到期量高达1.2万亿元以上，这种巨额的债务相继到期，给房企们的日子并不多了。
　　有人好奇地问了指闻君一个问题：三根红线早在2020年8月末就提出来了，高层已经提前告知房企们要降低融资比例。这都接近1年时间过去了，为啥房企们依然在孜孜不倦地到处融资、四处举债，以至于把自己弄到了＂债台高筑＂的境地？
　　其实，不是房企们不想降低融资额，也不是不想降低红线指标，而是历史堆积的事情过多，没有新的债务进入，那么很多事情将搁置、不少工程将停止，这是一连串的反应。
　　举个例子：A房企在全国范围内有705个正在开发的项目，这些项目都是3-5年前拿的地皮，然后开工的，至今这705个项目的资产净值只有2010亿元，为了开发项目，A房企在过去的3-5年里累计融资和债券达到了8200亿元，这就好比开着一辆行驶在高速公路上的快车，车轮上绑满了融资来的巨额钞票，只有车辆快速前进，这些债务才有可能高速周转，然后车辆获得正常运行，一旦绑在车轮上的融资没有了，车辆就失去了动力，这702个楼盘开工将停滞，可能带来蝴蝶效应，车辆甚至有散架的风险。
　　所以，为了继续保持车辆运行，就不能急刹车，以往的速度太快了，根本停不下来。正所谓＂冰冻三尺非一日之寒＂，5-10年带来的高速度岂是1-2年就可以减速的？所以需要继续融资。
　　那么新问题就来了，高融资需要＂快速销售＂来支撑，没有回款的情况下，今后金融机构也不愿意继续给贷款了。就好比恒大地产、华夏幸福等龙头房企，就因为＂债务过高、刹不住车、销售缓慢＂导致自身经营出现了问题，连许家印也＂卸任＂了。
　　当前，楼市之所以被＂霜冻＂，除了房企因素之外，更重要的是购房者出现了新状况，2021年以来，央行等多部委发布了＂金融机构对房地产贷款上限＂的比例要求，为每一个档次的金融机构制定了向房地产企业和购房者个人贷款发放的上限比例。在以往的时候，无论市场如何，只要购房者想买房，基本都有能力购买，因为有银行的鼎力支持，然而今年以来，银行二套房断贷、首套房利率持续提高，深圳、合肥、南京、成都、武汉等20多个城市二房停贷，在审批额度锐减的情况下，市场上原本就不足的买房需求正在快速减少。
　　市场旺不旺，关键看需求，客户才是上帝，上帝都走了，谁来为生产出来的产品买单呢？就是这么简单的一个道理，当前的房市，购房者这些＂价格助推者＂纷纷隐遁，开始负向拉动整个市场从高热走向＂冰凉＂。
　　1、这个变化，王首富其实早就透露过信号，王健林预测正应验了？
　　楼市走下坡路，很多企业家和专家早就给出过预测，例如曾经为中国商业地产龙头的王健林，就有类似的说法：①王健林认为，纵观全世界各个国家，没有哪个国家的房地产能持续兴盛超过50年的；②王健林暗示房产早已经过剩，未来的房产走向基本清晰。
　　王健林是谁？估计大家都有目共睹，是万达的创始人，万达乃是商业地产成功的榜样，很多新时代的房地产企业，都在学习万达模式，学习王健林的成功轨迹。
　　在王健林上述的2句话中，我们可以分析出2个层面的含义：首先，王健林认为，美国、英国、日本、德国等发达国家的房地产，都辉煌过，不过无论是哪个国家，持续兴盛不会超过50年。美国在1929年前后，房地产持续高涨，随后跳水价出现；在2008年，美国再次遭遇楼市滑铁卢；英国也有同样的遭遇，日本京都房产在广场协议之后，后退了30年。
　　我国的房产从市场化至今，已经22年左右，可谓时间过半，经历了高峰期后，必然会迎来缓慢下行期。与此同时，王首富还指出，房子足够多的情况下，价格或难涨。现在看来，王首富的这一些预测，正在逐一应验了。
　　2、有房降500万无人买，还有人要求补差价！
　　一方面是＂房企＂缺资金，另一方面是需求减弱，双方加持之下，楼市的结局可想而知。近期以来，多个城市二手房市场开始＂不振＂，甩卖房似乎已经成为了当前楼市的一个常态化情况：
　　前不久， 《中国新闻网》撰写了一片文章，名为《＂炒房第一城＂冷了，楼市进入凉秋？》 ，在这篇文章中，针对当前房地产做出了深度分析。今年7月份之后，整个楼市都呈现出平稳下调的趋势，不管是一线城市，还是二三线城市，新房和二手房的销售增幅都有不同程度的下调。一线城市新旧房产增幅回调0.3百分点；二线城市新房、旧房分别下调了0.1百分点、0.2百分点。
　　2021年以来，超过10个城市先后推出了＂二手房指导价＂，在业内人士看来，这个是具有划时代意义的，过去的10年里，新房限价成为常态，房企想要销售房产，那么就必须到房产局进行备案，按照备案价格对外销售，超过＂规定涨幅＂则无法办理网签等程序，限价也成为了调控的＂内容之一＂。
　　然而随着＂二手房限价＂的到来，行情或发生新的变化，房东们不能随便提价销售了，所以我们听到有人刚买完房子就跌价了，于是要求推房子，还有人要求补差价。深圳作为房地产发展的牵头城市，新变化总是从这里开始酝酿。2月份至8月份，该城市二手房销售始终在荣枯线上徘徊，7月份成交2557套，这是17年以来的低点数量，同比2020年的7月份下滑80.9%（2020年7月成交13407套）。8月份，只有2043套交易量，成交量依然是在荣枯线上，这是10年来的低点，上一次为2011年8月，当月成交1462套。
　　另外，根据 《澎湃》在《深圳学区房一夜入冬？降价500万无人买，有业主抢先抛售》 一文中的阐述，近段时间以来，深市二手房市场开始了一波新的甩卖潮，无论是哪个法拍网站（阿里法拍网、京东法拍网，其他法拍网）挂牌的学区房，都是＂跳水价＂，而且流拍的概率普遍增加，有不少房子原本已经比市场水平降低了800多万元，但还是卖不掉。
　　在福田区的一个＂学区＂房小区，原本一套价值2600万元-3100万元的房子，现在降低了500万元拍卖，最后无人购买。根据当地房产中介的说法，这个小区在1月份房子还是32万元/平米，因为是双学位（学区房），现在却降低到了8-9万元/平米。该区域的一般商品房销售价格为6-8万元，现在看来，还是有些高了。
　　这些变化，除了大学区制、老师轮岗、多校划片等之外，其实也是风向的传递。
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