地产大佬哭声不断！王健林，才是真正的赢家

　　塞翁失马，焉知非福？
　　1
　　地产黄金时代，缔造首富
　　时钟拨回到2015年，万达年会。
　　台下人潮汹涌。舞台中央，王健林穿着笔挺的西服，纵情高歌，歌曲的名字掩不住豪迈：
　　《向天再借五百年》。
　　这一年的胡润富豪榜上，王健林的名字排在第一位，身价是2200亿。后面的马云、宗庆后、马化腾等人，明显落后一个段位。
　　对王健林来说，这是他人生中的高光时刻。 高台之下，是30年的浮沉。
　　1954年10月24日，王健林出生于四川广元苍溪县，母亲秦嘉兰为他起名＂王建林＂，寓意＂建设森林＂。
　　彼时的王父在四川大金县森林工业局工作，级别是副处级，并不是外界所传的西藏大员。
　　父亲忙于工作，作为家中老大的王健林，从小就表现出了＂家长＂的风范。他是片区的＂孩子王＂，干啥事都喜欢冲在前面。
　　1970年，在当了一年的营林处职工后，王健林回到苍溪老家参军。历经侦察兵、排长之后，他被推荐到大连陆军学院，学习军事指挥。
　　这是一所中国军事界的名校，收的学员基本上都是沈阳军区基层最优秀的战士，组织对王健林的信任可见一斑。由于学习认真、办事灵活、文笔一流，王健林在军营干得风生水起。当时沈阳军区办的《前进报》，其中陆军学院90%的稿件都是王健林写的。
　　也正因此，1986年王健林的级别达到了副团职，那一年王健林才32岁，同年龄的军官，能到连职就非常不错了。
　　但不知是追随转业大潮还是为了照顾家人， 就在这一年，王健林脱下了军装，进入大连市西岗区人民政府，任办公室主任。
　　命运的激荡就此展开。仅仅两年之后，王健林辞去办公室主任的位置，接手濒临破产的西岗住宅开发公司。对彼时的王健林来说，这是一个大胆的选择。那时候，王思聪刚刚出生，家人也有点紧张：
　　＂万一失败了，聪聪的奶粉怎么办？＂
　　庆幸的是，王健林的第一战成功了，一算账赚了2000万。
　　但王健林很快就发现，在偌大的房地产行业，这点钱根本不算什么。为了进一步扩大盘口，他找到了突破点：拿到低成本贷款。频繁游走在各银行之间，王健林却并没有多少收获。
　　一个经典的例子是，有一位行长，王健林堵了他55次，甚至还在他家楼下蹲了一宿，但最终这笔贷款还是没有批下来。
　　历经坎坷之后，王健林开始奋发猛进， 到了2000年，万达跻身全国房地产百强企业，总资产近百亿元。
　　但王健林敏锐地意识到，住宅房地产是不可持续的，土地会越来越少，大家的需求也有放缓的一天。他开始把目光投向商业地产，主攻消费和娱乐领域。
　　万达系的商场、电影院、酒店、游乐园……如雨后春笋，在全国蔓延。除此之外，王健林还迈开了全球化的步伐，在全球到处买买买。
　　到了2017年，王健林已经是亚洲首富，200多个万达广场、十几个万达城、80家五星酒店、全球1300家影院、两家美国电影公司、一家英国游艇公司、上千幅名画……都是他的。他当时还提出了一个目标：
　　到2020年，万达资产达到2000亿美元,市值达到2000亿美元,收入1000亿美元,净利润达到100亿美元。
　　回过头来看，正是狂飙猛进的地产时代，造就了首富。
　　2
　　告别房地产，逃过大劫难
　　每一个做大的企业，都曾想过走向全球。
　　＂中国企业与真正的跨国公司相比规模还太小，万达将继续快速扩张。＂
　　这是2013年夏季达沃斯论坛上，王健林宣布的海外扩张计划。
　　也是那一年，在最新的福布斯富豪排行榜上，王健林刚刚成为新一届中国大陆首富。但那时候，王健林对这种排名并不感兴趣，面对媒体的提问，他的回答云淡风轻：
　　什么第一富和第八富，我根本不在乎，首富和我没关系。
　　这话应该是真的，军营出身的王健林，民族自豪感一向很强。他看到了当时中国企业不敢走出去的现状，想要当第一个吃螃蟹的人。
　　不得不说，王健林看准了当时的风向。 彼时，国家正在鼓励企业走向海外。2012年，银监会就曾明文鼓励有竞争优势的境内企业＂走出去＂，助推企业提升跨国经营能力和产业竞争力。
　　于是，那几年，王健林带领下的万达，正式开启了国际化转型之路。
　　英国圣汐游艇公司、西班牙大厦、洛杉矶One Beverly Hills、悉尼Circular Quay、澳大利亚黄金海岸、北欧院线集团、美国传奇影院……
　　夸张点说，当时大半个地球，都有万达的足迹。
　　遗憾的是， 云谲波诡的生意场上，最容易变的就是风向。
　　前几年还鼓励企业走出去的银监会，转头就要求各家银行排查，利用银行贷款在海外投资比较凶猛的民营企业。
　　扩张速度太快，融资渠道收紧，那段时间，万达的负债率确实比较难堪。
　　一般到这个时候，卖掉一些资产是最好的选择。既能把负债降下来，又能快速补充现金流。
　　但往往，这又是最难的。一边买买买，一边却要卖卖卖，这多掉面子。再说了，手心手背都是肉，卖哪一个好呢？
　　这个时候，最怕的就是犹豫不决。一旦错失良机，后面就是万丈深渊。
　　谁也没有想到的是，王健林的动作会如此迅速。
　　2017年7月，万达集团旗下的13个文旅项目91%的股权作价438.44亿元转让给融创。与此同时，万达旗下的77个酒店则作价199.06亿元转让给了富力。
　　仅这场＂世纪交易＂，就让万达短时间获得大几百亿的资金。
　　更猛的是海外资产的处置。时至今日，万达已将其海外地产项目全部清空。媒体报道显示，仅海外资产的处理上，万达就曾在15个月内减掉2158亿负债，负债率迅速降到了：
　　60%以下。
　　王健林甚至对媒体说：＂万达商业要剥离所有房地产业务，一平米房产开发也不能有＂。
　　王健林曾说＂清华北大，不如胆子大＂。 如今来看，胆子大不仅仅在于敢买，还在于敢卖。
　　纵观商场，遇到债务危机时，瞻前顾后畏首畏尾的很多，能像王健林这样果断和迅速的，确实不多。
　　进入2021年，万达的负债率更是减至40%的安全线以下。 一众房企在为＂三道红线＂发愁的时候，才开始感慨王健林的前瞻和幸运。
　　3
　　有望重返首富宝座？
　　万达为什么敢卖卖卖？
　　答案藏在万达的商业转型路径里—— 轻资产。
　　时至今日，房地产的＂黄金时代＂已然过去，当＂五道红线＂压顶，当无数中小房企＂度日如年＂，当老大哥万科都高喊＂活下去＂的时候，万达早就开始了由重资产向轻资产的转型。
　　2018年3月，万达的主营业务万达商业地产股份有限公司（＂万达商业＂）更名为大连万达商业管理集团股份有限公司（＂万达商管＂），去掉了＂地产＂二字，其产品万达广场的业务模式也从拿地自持，向输出管理，租金分成转变。
　　此后，万达在轻资产之路上飞奔。也正是这种转型，让万达彻底跳出了＂高收入+高风险＂的模式。
　　面对这一转变，财经曾把万达比喻成＂一只不断蜷缩四肢冬眠的北极熊＂：
　　去脂增肌。
　　转型轻资产模式后，万达的重心变成了商业、文化和健康等领域。
　　以商业为例，在疫情严峻的2020年，全国依然有45座万达广场开业，其中轻资产27个，占比超过60%。
　　数据显示，2020年，万达广场在中国的出租率为99.4%，租金收费率为99.9%。这无疑为万达的现金流提供了极大助力。
　　商管之外，万达还将＂轻资产＂战略扩展到酒店、文旅、体育等各个产业。以万达院线为例，2020年签约轻资产影城310家，占到15年来已开业万达影城总数的44%。
　　很少有人意识到，万达电影早已位于国内电影院第一梯队。 其在国内拥有已开业影院700多家，6000多块银幕，公司的票房、观影人次、市占率等核心指标长期位于全国第一。
　　多年前，王健林就曾提到，做生意的最高境界，就是＂用品牌赚钱＂。
　　轻资产模式，走的就是这个路子。
　　另一个信号是， 万达商管赴港上市，已经提上日程。
　　8月20日，证监会披露了珠海万达《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式）审批》材料。
　　在港股市场上，物业服务企业的估值明显高于传统房企。以华润万象生活为例，2020年12月9日上市以来，其市盈率达到52.5倍，而华润置地只有5.2倍。
　　高估值的期待之下，市场风声四起，万达商管一旦上市，王健林真的有可能重新成为首富。
　　4
　　尾声
　　王健林崛起于地产大时代。
　　1998年＂房改＂后，房地产被推到了历史舞台的中央，商品房承担起刺激经济消费的重担，被调侃称＂夜壶＂。 房地产增加值占GDP的比重也从1998年的4.0%上升到2017年的6.5%。
　　从2002年开始，房地产商的名字就占据了各大富豪榜。2009年的胡润富豪榜前10富豪中，甚至有8位的主业都是房地产。
　　但这两年来，风向明显变了。房企三道红线、银行两道红线、打击炒房客、改革土地财政……
　　几个月前，《2021新财富500富人榜》中，出现了一个破天荒的现象——
　　历史第一次，前十首富中没有了传统地产商的身影。
　　看看这些地产大佬，李嘉诚跑了又回，潘石屹败在了最后一步，王石落寞离场，许家印前途未卜； 只有王健林，壮士断腕，再度归来！
　　王健林的书房里，曾挂过一首他自己写的诗——
　　商战经年财富雄，向来万事皆成空。唯有余生管行善，一片净土十世功。
　　看着这首充满禅味的诗，我的思绪飘到了30多年前。
　　那时候，王健林刚刚接手人生的第一个项目：西岗区北京街旧城改造。彼时的他，心里的愿望很单纯：
　　千万别搞砸啦，不然聪聪的奶粉，可就没有着落了。
　　谁也不知道，剧变会在何时到来。而这，恰恰是人生的有趣之处。