楼市温和缓行

　　政策的局部松动为中国房地产市场的近期稳定提供了可能。但从更长的时间阶段来看，七年超长的楼市繁荣期之后，中国房地产市场现处在景气周期的后端，随后年份中出现持续下行风险不小。房地产和所有市场交易一样，经历波动则起伏难免。因此，大部分调控政策只能减缓其波动幅度而很难改变其长期走势。
　　本刊特约作者 西峯/文
　　2022年1月17日，国家统计局发布2021年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况统计数据。数据显示，2021年全国商品房销售额181930亿元，增长4.8%。2021年全年商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积增长1.1%，销售额增长5.3%。在投资方面，2021年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。
　　但同时中房网也发布统计，声称在纳入监测的55家房企中，有45家房企均未达标。仅绿城、首开、金地、华润等10家房企完成了全年销售任务。而2020年同期，完成年度销售任务的企业数量多达37家，典型房企销售目标平均完成率为91%。行业遇冷可见一斑。
　　从统计局的数据来看，2021年中国房地产销售已经是连续多年在高位录得增长。但是从企业运营的角度来看，所谓的景气背后则是头部企业销售大面积不达标，多家房企债务暴雷接连可闻。那么问题来了，2021年的楼市情况到底怎样，而未来楼市走势又将如何？
　　市场变化冲击明显
　　2021年下半年多家房企开始陆续暴雷，这种成批次企业经营快速恶化状态，迅速对多个地产关联市场造成巨大冲击。
　　债券市场方面，最突出的表现就是多家房企海外债券市场债券价格大幅下降，同时伴随债券利率价格大幅飙升。多家房企债券价格均出现不同程度下跌，同时被穆迪等评级机构下调信用评级。
　　由于房企美元债占据中资企业美元债市场重要份额，大量房企美元债评级下调、隐含利率飙升，实际上代表中资企业在美元或者海外市场融资能力遭受重大冲击。如应对不当，中国企业则将失去一个重要的海外融资窗口。
　　房地产交易市场方面，伴随房企债务违约等一系列负面信息，各地房屋主管部门纷纷采取抢先冻结房企销售资金、或者加强房企销售资金监管，以防止房屋烂尾等风险事件在本地发生。但这一类行动，则进一步加剧房企的资金短缺压力。此外，不少房地产下游企业如建筑、家装等行业，亦受到相关房企明显拖累。其中上市公司如金螳螂和广田集团等，皆因涉及某房企超100亿元的巨额商业承兑汇票违约，均公告预亏40亿-50亿元左右。亏损数额分别相当于各自过往年利润的2倍和5倍左右。
　　与此同时，因为担心房企无法如期交楼或者无法保证交楼品质，各地住房消费者观望态度明显提升。而新近交付的楼市，也因为楼价下滑或者品质问题，遭遇各类群体事件。这类事件的新闻和视频在网络快速传播发酵，则进一步动摇购房者信心。受此影响，四季度各地楼市销售放缓，房企资金回笼进一步受阻。
　　土地市场方面情况还要糟糕。土地市场的参与者主要是各大房企，他们对市场风向的应对往往比普通消费者更快、更趋一致。
　　2021年第一次集中土拍的时候，哪怕各地政府连续出台抑制政策，但是在良好的住房销售支持下，土地市场还是极为火爆。等到下半年第二次集中土拍的时候，土地市场骤然转冷，各地城投公司、政府下属地产企业、各地国企或央企则开始进场补缺。饶是如此，各部分主要城市的土地市场依然冷清，流拍或底价附近成交的土地成为主流。随后各地政府大福优化土地出让政策，放松了土拍市场过程中对企业资质、付款条件和资金来源的监管，但是第三次集中土拍整体依然冷清，流拍和底价附近成交的土地依然是多数。
　　政策短期松动但基本方向不变
　　在债券市场、房地产交易市场和国内土地市场连续剧烈冲击之下，为了避免市场在短期内突然恶化对经济冲击过大，2021年四季度，房地产政策在执行层面明显出现缓和迹象。
　　首先，信贷政策出现松动。央行要求保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。同时各地住房按揭也实现了尽快发放，甚至调用部分2022年额度至2021年使用。此等政策大大缓解各家银行临近年底，住房按揭额度用尽带来的放款迟缓状况。从市场角度看，上半年不少地区按揭款发放周期最长预期在半年以上，相关信贷政策放松后，不少购房者表示最快一个月就能拿到贷款。如此大大缓解市场压力，有利于二手房交易回升，并带动新房销售。
　　其次，土地市场政策在四季度也相应放松。此举虽然未实质提升土地市场热度，但从参与拍卖企业资质和资金监管放松、放松住宅销售限价和低溢价成交三者因素综合来看，新政有效降低了参与企业的资金压力，并提升销售获利空间。有助于平衡拿地企业在这些项目开发上的中长期财务和现金压力。
　　最后，地方政府采取因城施策，宽松措施提振需求。1月以来全国已有至少15个城市采取购房鼓励措施。主要涉及下调公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度、放宽申请条件、提供购房补贴等方面。这些政策有利于促进释放购房需求。
　　但整体而言，这些政策面的放松还只是执行层面上的。其作用是缓解政策压力下市场的短期突变，平衡房地产债务人和消费者的短期信心，同时保持地方政策土地销售在短期内不至于快速滑坡。真正的中长期政策是否转向，要看中央政策是否变化。
　　在2021年12月11日举行的＂2021-2022中国经济年会＂上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆就中央经济工作会议精神进行了介绍和解读。对于房地产行业，宁吉喆指出，要加强居民基本住房保障，＂房地产是支柱产业，住房更是居民的消费＂。
　　很多媒体据此认为这是2003年之后高级别官员首次重提房地产是支柱产业，释放了中央对房地产的调控放松的信号。但这些猜测可能过于乐观。
　　宁局长的讲话明显是中央经济工作会议精神的传达和解读，而不可能擅自偏离。从中央经济工作会议涉及房地产的主要内容来看，在距离2016年首提＂房住不炒＂定位之后，时隔5年，中央经济工作会议再次强调要解决好大城市住房突出问题，坚持＂房住不炒＂定位，要求因地制宜、多策并举，促进房地产市场的平稳健康发展。
　　从上述表述来看，2022年中央对房地产的政策的主流方向并没有重大改变。重提房地产是支柱产业，除了安抚市场情绪，其主旨并非是要求重回旧模式，而是要房地产发展和探索新常态下新的发展模式。政策的基本要求依然是＂房住不炒＂，但同时也要求要促进房地产市场的平稳健康发展。
　　一个波动剧烈而混乱丛生的房地产市场显然不符合平稳健康的发展要求。因此央行和各地政府近期在房地产市场上的缓和举动，可以视为既是对过往严厉调控政策的微调，同时也是保证市场健康发展的顺应之举。但中央对房地产行业的基本调控思路未变，改革和发展的方向未变。
　　高杠杆和去杠杆下的中国楼市
　　房地产从过往20年高速发展的支柱产业，顷刻变成暴雷不断的危机行业。从中长期市场发展的角度来看，这种变化不是偶然，也非突然。
　　房地产行业体量巨大，影响广泛。中国房地产行业这30年的发展历程，是中国经济蓬勃发展的一个重要体现，也是中国在快速发展中问题累积的一个映射。
　　从积极的方面来说，伴随20世纪80年代的房地产改制到90年代末的房地产市场化改革，自1999年，中国房地产行业开始在质量和数量两方面取得了巨大成就。
　　在住房质量方面，伴随规模化成套住房建设、户型和住宅小区规划的迭代和优化、新型建造科技投入和使用、全装修交付和各类住宅配套服务设施的引进和普及，全国各类优质住宅小区比例大大提升，有效改善居民居住面积和条件。
　　在住房数量方面，以人均住房面积为例，30年来中国人均城镇家庭住房面积从13.7平方米升至40平方米，足足提升3倍。特大城市如上海，其人均住房面积更是从80年代人均6.6平方米，不及香港的一半，增长到了现在人均37平方米，超过香港人均一倍多。考虑到同期中国经历了高速城镇化进程，城镇人口从1990年的3亿人提升到2020年9亿人，那么这种住房数量和质量的同步提升，就更显得难能可贵了。
　　但是，凡事有利就有弊。房地产的高速发展，其弊病也在显现。那就是与之俱来的高杠杆现象。中国房地产的发展，明显和债务驱动有关。杠杆的一头是购房者和房地产企业的贷款和表外融资，杠杆的另一头是中国经济的增长和投资的发展。
　　在中国整体债务水平较高、宏观去杠杆的大背景下，中国房地产行业就将会呈现如下特征。
　　一是住户部门加杠杆空间有限。2020年中国宏观杠杆率279.4%，整体偏高，降杠杆措施需长期持续地推进。而住户部门的杠杆率，由2000年的12.4%上升到2021年末的61.3%，年均增长2.4个百分点，目前大致处于高于一般发展中国家而低于一般发达国家的水平，依然存在增长的空间。但考虑到中国人均可支配收入仅占人均GDP40%左右，占比远低一般国家60-80%的比例。因此以可支配收入计算的杠杆率远远高于目前表观水平。住户部门确实还有加杠杆的能力，但这种增长空间仍极为有限。
　　二是集中度管理制度限定了涉房贷款上限。过往房地产贷款是中国新增贷款的重要组成部分，2016-2018年间，房地产贷款均占新增贷款的4成以上。降杠杆政策出台后，房地产贷款比重开始下降。2020年12月，人民银行会同银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，银行业金融机构按照资产规模及机构类型，分为五档设定房地产贷款占比上限，比例从40%到12.5%不等。这就意味金融机构涉房地产贷款有了固定上限，而此后房地产行业依赖贷款来高速发展的基础已经不复存在。
　　三是销售有望从高平台回落。2000年中国商品房销售约3.9千亿元，2020年是17.4万亿元，相当于20年45倍。而中国GDP2000年9.9万亿元，2020年是100万亿元，相当于20年10倍。所以在过往20年里，中国房地产销售的增速大概是GDP的4.5倍。长期来看，中国房地产的销售增速必然要逐步回落。
　　换个角度答案也是类似。2000-2014年，中国商品住宅销售总额42万亿元，2015年-2021年该数据是89万亿元。过去7年中国房地产累计销售额比之前的15年销售总额的两倍还多。中国房地产刚走完一个7年左右的超长兴旺周期。这种走势有力带动中国经济的复苏，但很大程度上也透支了居民购买力。因此未来数年房地产整体销售不大可能维持在目前年销售18万亿元的高位，而大概率将保持在一个相对低位。
　　最后，三道红线在下行市场中威力倍增。2020年8月，监管部门提出了＂三道红线＂的融资新规，对房企有息负债进行管控。伴随房地产暴雷和市场景气度下行，部分房企表外债务暴露、陆续开始暴雷。在此情况下，经营相对优良的房企也会因为资金面紧张导致踩线，进而恶化融资能力。如此反复，最终可能导致行业大面积财务恶化和景气度急跌。
　　未来楼市的走势和展望
　　第一，重启地产仍需谨慎。
　　在过去的2021年，中国经济经历了8.1%的高速增长。但是仍面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。
　　需求收缩，主要是因为新冠疫情影响，消费者收入增长速度在变慢，收入分配也在一定程度上出现恶化，对消费需求影响很大。投资方面，房地产投资在四季度为负，而消费者对地产的预期更是悲观。在这种情况下，现在各地重启楼市、提升房地产投资和消费的声音又再出现。但是，在经历房地产销售7年牛市后，居民部门的房产消费能力已经一定程度透支，一段时间的休养生息符合市场规律，强行拉高则面临涸泽而渔的危险。
　　第二，住房是中国家庭重要资产。
　　如今八成以上的中国人已经拥有了自己的房产，中国家庭财富80%都是房产。房产价格的回落，确实可以使每年一千万家庭更轻松的置业，但同时也会使得三四亿家庭财富出现缩水，进而影响消费和投资。从历史和数据来看，通过故意打压房价来促进消费的做法恐怕只是臆想，而房价一旦崩盘则必然引发经济震荡。
　　第三，解决土地错配带来新的发展机会。
　　中国土地市场多年来整体供应充沛，但在局部供应严重过剩和严重短缺并存。这种土地错配主要表现为三种形式：首先，核心城市土地短缺。即人口流入的一线城市或强二线城市土地供应短缺而三四线城市土地供应过剩。其次，地区错配。即中西部土地供应充足而高速发展的东部地区供应短缺。人口往沿海地区流动是百年来的全球趋势。过往数年一线城市实施严厉的限购政策，有助于中西部地区楼市库存的快速消化。但是如果购房者的购买和居住存在分离，住宅地区错配依然还是问题。最后，城乡失衡。目前农村建设用地多，而城镇建设用地指标相对紧张。40年前90%的人口居住于农村，而现在三分之二的人口居住于城镇。城镇土地利用效率也明显高于农村。在建设用地总量控制的情况下，适当调整农村和城镇的建设用地比例，在人口流入地增加土地建设指标，有利于提升土地利用效率，并更好的贴合目前人口流动的需求。
　　如果这些土地错配在未来10-20年内能够逐步改善，那么中国房地产市场还能重新获得高质量的发展过程。