一周花掉近200亿，碧桂园要出什么牌？

　　风乍起，吹皱一池春水。有的鱼儿游的更欢悦了，也有些在波涛中迷失了方向，不知所措。
　　文|一市财经
　　2021年以来，素有＂并购狂人＂之称的孙宏斌暂且按下了暂停键，减缓了融创投资收并购的脚步。 令人意想不到的是，气质朴实的杨国强老板竟然开始在＂买买买＂的道路上狂奔起来。
　　最近，市场上时不时传出消息——碧桂园又要投资了？而＂绯闻＂对象包括恒大物业（已辟谣）、万达商管、富力旗下物业子公司富良环球等等。
　　日前，有消息称万达商管获碧桂园15亿美元（人民币约96.82亿元）投资。
　　据了解，万达商管已于8月20日提交境外IPO申请材料，其上市前的60亿美元筹资由香港私募股权公司PAG牵头，碧桂园、中信资本、腾讯和蚂蚁集团均参与投资。
　　此后碧桂园回应称＂不予置评＂，数字不太准确，以万达商管公开信息为准。  回应也间接证明其确实参与了万达商管上市前的募资当中。
　　几天后，杨老板又大手一挥，碧桂园拿出100亿人民币买下了富力旗下物业子公司富良环球，同时 间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权，＂房地产行业最贵收购案＂的名头由此诞生。
　　也就是说，一个礼拜不到，杨老板云淡风轻地豪掷了200亿人民币！
　　现如今，很多房企都不太好过，头部房企也不例外。恒大正值水深火热之中，融创、万科也是压力不小，降负债、降速成为了房企的常规操作。
　　而负债总量仅低于恒大的碧桂园，看上去似乎是一副不一样的景象。
　　投资多个赛道 是布局多元化业务还是＂发展焦虑＂？
　　面对逐步升级的行业调控，房企top4中，融创在减速、恒大在卖身、万科在求活，唯有碧桂园还在＂买买买＂＂投投投＂。
　　据一市财经不完全统计，2021以来碧桂园创投以及碧桂园已达成约31笔投资并购交易，投资遍布护肤品、酒业、茶饮、餐饮、口腔等多个赛道，并投资了包括林清轩、文和友、遇见小面、宝坛名酒等知名企业。
　　除了最近笔涉及近200亿元的并购外，今年2月份，碧桂园曾以49.64亿元收购了蓝光嘉宝服务65.04%股权。4月份，有消息称，碧桂园将并购苏宁置业旗下的银河物业，交易对价30亿元。
　　优淘城董事长、财经评论员薛建雄分析称，碧桂园的融资成本在行业中是比较低的，整体还算稳健，这些投资对于它的规模来而言算正常。而且目前房企开发销售放缓，拿地支出少了，从长远看，也需要布局更稳健的新业务。
　　从碧桂园投资表格中可以看到，碧桂园创投牵头投资20余笔。资料显示，碧桂园创投事业部正式成立于2019年1月，成立仅两年多已投资了近60家企业，投入数百亿资金。
　　从投资领域上看，碧桂园创投的投资涉及四大板块。
　　以今年的投资为例，在科创板块，碧桂园创投先后跟投了壁仞科技、蜂巢能源、墨睿科技等；在医疗板块，碧桂园创投投资了微创 心率管理、蓝晶微生物等；在服务板块，滴滴货运、遇见小面、茶里集团等明星项目的投资也有碧桂园创投的身影。
　　此外，碧桂园创投还热衷于投资地产板块，即围绕地产主业上下游的产业链进行布局，涉及建筑科技、销售渠道、建筑机器人等，如安居客、小库科技等。
　　＂是让我们在未来3-5年每年都至少能投出去30亿的赛道。＂ 碧桂园创投管理合伙人代永波曾表示，碧桂园创投关注的是能够长期持续跟进的赛道。
　　不过，在行业调控政策收紧的大环境下，房企的日子并不好过，不少房企甚至已经爆发了流动性危机， 钱就是救命稻草。
　　一位来自于前十强房企的业内人士对一市财经感叹道：＂这么看，碧桂园还是有钱！＂
　　但是，杨老板一年投出几百个＂小目标＂，这是对碧桂园多元化布局的提速，还是对于自身发展焦虑的体现？是否会给碧桂园带来潜在的不安全因素？
　　众所周知，对于投资而言，高收益也意味着高风险。例如融创前期通过投资并购逐步发展壮大，孙老板尝到了甜头后一发不可收拾。但是后来的事情大家都知道了，孙老板投资乐视看走了眼，一下子亏损近160亿元，几乎赔掉了融创2012年到2016年5年间的净利润。
　　后来，再提起这桩往事，孙宏斌坦言乐视是一个失败的投资，165亿都亏损，计提为零了，这不是壮士断臂，而是断头了。
　　对于碧桂园近期的投资动向，一位不愿具名的业内人士评价称：＂碧桂园主业增速放缓，卖房子变难了。＂他表示，碧桂园看似投资布局很猛，却要注意潜在的风险，上半年碧桂园净资产收益率这一数字仅为8.34% 。
　　上述人士还表示，碧桂园虽说融资成本不高，但是从86%的资产负债率和将近1.74万亿的负债总额看，不能说完全没有风险。不过，其财务结构和抗风险能力，是确实优于恒大的。
　　负债总额仅次于恒大，盈利能力下滑 投资是碧桂园的救命良药吗？
　　相较于深耕地产开发、靠买地建房赚钱的房企而言，投资玩好了确实是一个捷径。
　　一方面，投资热门行业、优势企业可以为房企做多元化化布局，扩宽企业生命力；另一方面，投资项目相对而言回款周期较短，且综合成本较低。
　　事实上，做投资生意的房企不在少数。 龙湖资本、华润资本、保利资本、远洋资本、越秀产业基金等诸多房企旗下的投资公司或事业部，近年来都做起创投生意。
　　不过，相比之下，碧桂园被公认为投资力度较＂凶猛＂的一个。
　　上半年，碧桂园净利润为224.2亿元，而其近期关于富良环球和万达商管的投资总额就基本与其上半年净利润相当了。
　　不过，总归是＂宇宙房企＂，碧桂园的现金储备还是比较充足的。截止2021年6月末，碧桂园现金及现金等价物余额为1679亿元，如果再加上受限存款及现金，那碧桂园手持的现金总额就能达到1862亿元。
　　手握这么多现金，难道不能挥霍一把？
　　很遗憾，恐怕不太能。虽然现金比较充裕，碧桂园的负债规模和资产负债率仍居高位。
　　中报显示，2021上半年碧桂园负债总额高达1.74万亿，资产负债率高达86.24%。其中，碧桂园有息负债总额高达3242亿元，较2020年底仅减少23亿元。
　　同时，公司还有一年内到期的有息负债868亿元，再加上买地、销售等等费用，对于碧桂园而言，流动性也十分宝贵。毕竟，谁也不想再走恒大的老路。
　　此外，碧桂园也陷入行业普遍增收不增利的境地。
　　虽然2021年上半年碧桂园营业收入2349亿，同比增长27%。不过，其毛利率和净利率均下滑，分别由2020年末的21.8%和11.7%下降至19.7%和9.5%，在整个行业中处于中下水平。
　　值得注意的是，从2018年以来，碧桂园的毛利率和净利率一直在走下坡路，且目前并没有停止的趋势。同时，这也是其毛利率首次跌破20%。
　　业绩会上，碧桂园常务副总裁程光煜也对此做出回应称，预计到明年年中和明年年底的时候，可以看到收入端毛利水平的低点，随后会逐步改善。
　　国际评级机构标普预计，未来两年碧桂园利润率的压缩将抵消营业收入的增长，导致EBITDA增速不高于2%。
　　此外，碧桂园还面临着＂三道红线＂的压力。截止2021年6月末，碧桂园剔除预收款后的资产负债率为78.5%，净负债率为49.7%，现金短债比为2.15，仍脚踩一道红线，保持＂黄档＂。
　　此外，愈加收紧的调控政策，将使重仓布局三四五六线城市的碧桂园面临更大的经营挑战。
　　标普认为，随着决策者从房贷额度、销售价格等多个方面严控房地产行业，碧桂园的经营环境绝非一片坦途。这些控制措施将降低购房者的积极性，给碧桂园的销售执行和现金回款造成压力，特别是在总体上需求更加波动的三四线城市。
　　中报显示，2021年上半年，碧桂园在三四线城市的销售额约占合同销售总额的62%。倘若低线城市的销售受到影响，那对碧桂园造成的压力是不言而喻的。
　　在2021年中期业绩会上，首席财务官伍碧君提到，由于按揭资源的紧张，碧桂园的回款率由去年的91%下降了1%到现在的90%，按揭周期天数由去年35天到40天之间延长到60多天。
　　可不要小看这1个百分点的回款率，倘若按碧桂园2020年5193亿元权益合同销售回款计算，1个百分点就是52个亿，相当于半个富良环球的价值。当然，90%的回款率在众多房企中也是较高水平，高回款率是碧桂园充沛现金流的保障。
　　IPG中国首席经济学家柏文喜分析 表示，对于在三四五六线城市占有60%以上权益销售的碧桂园来说，未来是否还能维持如此高的回款率存在不确定性。
　　碧桂园所重仓的三、四、五线城市不是行业调整的重点区域，这些区域的需求主要是来自于市场的自发性和自然性需求，所以碧桂园的市场与业绩会受部分影响。
　　据中指研究院数据显示，2021年8月监测的主要城市成交面积环比下降21.50%，超8成城市环比均有不同程度下降，同比则下降20.72%。其中，一线城市成交面积环比上升10.54%，同比下降0.47%；二、三线代表城市环比分别下降31.26%、14.71%，同比分别下降26.19%、25.35%。
　　而市场数字的变化，确实明明白白的反映到了碧桂园的营销数字中——碧桂园在8月份的合约销售金额约为452.1亿元，同比下降25.8%，环比下降16.7；合约销售面积约为550万平方米，同比下降22.8%，环比下降15.4%。
　　从碧桂园8月份的销售数据来看，其销售下滑现象较为严重，倘若未来几个月不能止住销售下滑颓势的话，则很有可能会对碧桂园的经营状况、盈利能力造成不良影响。
　　面对现状，杨老板在豪掷百亿小目标玩投资的同时，或许也该＂未雨绸缪＂一下了。
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