有四千万够不够在县城开发楼盘？前景会如何？

　　我是做房地产金融的，我可以解答你这个问题，四千万不够在县城开发楼盘。前景很堪忧！主要原因如下！做房开老板和准备要买房的一定要认真看完干货！特别是做地产的朋友对你有好处！我们分析一下
　　地块因素：
　　目前县城的地块价格，每亩230-300万左右，容积率4.0， 当然有本事的可能会很低，但是商住用地不会低到150万每亩。小编是广西这边的接触的开发商比较多。所以了解这个情况。
　　那么你4000万的话，按230万每亩，只能买17亩左右的商住地块，按4.0容积率，只能建几栋住宅，计容面积大概4.6万平方，那么每平方就是860元+建安工程费不上浮不下浮也要2500-3000元/平方，报建费县城的120左右一平方，地级市300元/平方。总共围过成本3000元/平的楼面成本（已经含土地成本），税的话13%个点。 县城的房价基本维持在4800-5000元/平方，百强县城的话可以在5500-6000元/平方。 意味着每平方售价税要缴纳624元~780元/平方税。建安成本土地成本（3000+624）=3624元/平方。售价4800的话有1200的利润。
　　以上看见的利润是比较主观的，客观的是，面对大环境下，特别是疫情过后，经济缓慢，投资热度低。再一个就是商住用地里面，商业部分的商铺非刚需产品。面对投资热度低，你很难卖得出去。而且房地产开发多数是商业部分在1-3层。4层以上开始是住宅，你的住宅卖完了，商业还没有卖完。所有的利润都会沉淀在商业部分。除非你设计的楼盘墙排，商业是一个单独整体片区，住宅整体片区，但是会拉低楼盘小区的功能，绿化，日照，土地利用率等问题。容积率也会受影响。拉低楼盘品质。
　　竞争对手
　　再一个就是，竞争的问题，稍微有点本地品牌的开发商，他会有价格对抗。如果你楼盘的品质不上升你的利润会被挤兑。在这个过程中，去化率慢的话会增加财务成本，和劳务成本，不可预见成本。如果是百强地产这个更不用说。肯定是百强地产的楼盘先卖完才到你的楼盘。那么会拉长去化时间。
　　资金计划与贷款问题
　　有以上因素后还要考虑最重要的一个问题就是资金安排和贷款问题。区区4000万只能够买一块小的地块。楼盘设计上很难出大的效果。品质比不上百强竞争对手。那么拿到地块后还要安排设计报建，施工费用。按4000万可以买得17-20亩的地块计算容积率4.0，总建面积4.6万左右平方。前期施工和报建设计得准备，设计费报建费1000万，施工款按2500元/平交房计算，先建2万平方，这个是最好的打算。分两期进行。那么就要准备工程款5000万。
　　工程款很多建筑商可以垫资。但是你不能一味地都是靠建筑商垫资。如果建筑商一停工。损失会很大。所以要分两期。先建2万平方，再支付80%工程款也就是需要付建筑商4000万。然后建筑商才有资金再滚动到下一个2万方。良性循环。不要听那些建筑商的大话。或者国企央企建筑商。他们不会给你垫资完整个楼盘。这种只是一种激进的谈判方式而已。国企央企的建筑商只是中间商，很多只是普通老板去挂靠做工程而已。所以国企央企不会给你垫资。他们只收管理费。资金还是下面分包商出钱。没有那么大的资金体量。材料款都是赊的。所以在这个过程中如果你过于自信相信这些老板。你就输了。
　　还有一个很重要的问题就是贷款问题。因为你只有4000万。你前期启动项目。还需要，6000万。你肯定要去贷款。很多人可能就会问了，为什么要6000万，因为政府收你报建费150-300元/平，建筑商的工程款都是固定值计算2500元/平。折算起来比你土地每平方米的钱还多。 所以你会面临需要去贷款才可以解决前期资金问题。贷款政策影响
　　但是你会发现很难贷款。因为受国家银监会出台的文件政策影响，项目必须要具备432条件才可以申请贷款。拿什么是4证，土地使用证、用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设施工许可证、这就是4证。这个都是到住建局，规划局、安监局办理。是要先缴纳费用才可以施工的。不要侥幸心理先开工。一查你百分百要停工。所以你得先办好这些证件。3是什么意思呢就是建设工程投资加土地出让金的投资要占到整个项目总投资的30%，2就是二级资质的开发商。如果开发商是新手一般都是暂定资质。很明显银行不是很欢迎你。 有关系的话另当别论。甚至有很多银行已经不办理开发贷。
　　但是你会发现，银行的政策跟你之前的资金规划是有冲突的。 银行需要你先办证和先施工。办证的话就要缴纳1000来万。你已经花了4000万买地块，你已经没有办法进展了。如果分批小部分的报建。 也得需要500万。假设你施工单位的工程款也是建筑商先垫资。2500万，先建1万方出来。那么你就得解决2500万的工程款问题。因为你不付款，建筑商就会停工。 滚动开发不起来。
　　假设建筑商先垫资，报建费也是施工单位先帮你垫资，办好了4证，投资30%了，二级资质就先找关系先弄暂定资质去做贷款先，这个是靠关系才可以。这时候你又发现一个问题。贷款额度问题。 一般国内所有的金融贷款机构，额度都是土地价值的50%，也就是你4000万买来的地块。只能给你2000万。资金还是按工程款进度付。是受监管的。这时候你发现2000万不够支付工程款和前期的费用。 你还是会遇到资金的难题。建筑商可没有你见得那么好说，100个里面80个都是聪明的。不是你一个人聪明而已。
　　要不你就分点利润给建筑商。但是你会发现银行的利息也要付。这时候你还需要办理预售证又得花一笔资金。才可以正常销售房子。不要侥幸地以为你的房子会非常好卖。你要从一开始就要做好计划。旁边的对标楼盘。会不会对你的楼盘售价和去化速度有影响。如果你卖房的速度慢的话。利息产生的费用也不小。而且银行政策现在属于对房地产高压线。很多银行都不敢贷款给你除非你是百强地产品牌。中小房开的已经没有办法从银行贷款。就算贷款给你如果银行发现政策变化会抽贷。或者你办理预售证的时候需要你先把土地证先解押。因为你办理预售证需要你土地不能抵押，除非抵押债权方银行出许可证给你拿4证去房管局办理预售证。不然你就得必须还完银行的贷款才可以解押土地证出来。这个是很多新的开发商不知道的事情，这个需要很谨慎。总结
　　综合以上所有问题，你会发现，4000万，只能买得一个地块。或者更小一点地块都会面临。前期启动资金问题，银行贷款问题。楼盘销售去化率问题，楼盘附近的竞争对手问题。政策因素。你的资金远远不足以滚动开发。县城的土地资金与启动资金要1：1的投资比例才可以。4000万的话你还得想办法筹够4000万。然后土地拿去抵押获得贷款2000万，就可以足够6000万来滚动项目。所以怎么样1：1投资也是需要8000万的资金在手才可以干。贷不贷款先不论。目前贷款政策与解决前景问题
　　根据这些影响，大部分都是政策因素占很大成分。贷款政策问题。土地价格问题也是政fu提出的政策。地理位置问题，商住比例问题，还有就是百强地产竞争激烈。特别注意的是贷款问题，全国的贷款机构例如地产基金，一般不去县城，只去地级市，偏向于123线城市地块，对商住比例有严格要求，商业不能超过30%，小编作为房地产金融行业领域这个必须要了解。不然你都不知道自己为什么贷不了款，同样百强地产要跟你合作开发也是很看重地块因素，看中商住比例，地方政策，是否限购，看你和公司是否严重失信，是否有借贷诉讼等等问题。
　　目前123线城市的市场基本饱满，会下沉到县城或者4-5线城市。你会发现竞争会更明显。地方政fu会比较欢迎百强品牌进入，他可以拉升周边的生活品质和概念。拉动房价增值。例如碧桂园就是一个例子。只要碧桂园到的地方。很多旁边的地块都会升值。那么地方政fu就可以卖地增加营收。大环境下合作开发最好
　　所有在这种大环境下，不是大鱼吃小鱼就是，寻找合作对象。将来会演变成，百强地产会利用小房开在县城或者地级市的，利用本地关系的优势，寻找好的地块合作。小房开只能先拿了地块，跟百强地产品牌合作开发。轻资产运作方式。代建方式。百强地产不用负担土地出让金。只需要植入品牌收取品牌管理费，输出自己专业的管理和营销团队，只需要支付工程款和报建费就可以把项目滚动开发起来。
　　出让金部分只针对地级市内的去化快优质地块。可以帮中小地产商支付部分土地出让金。123线最高配70%而中小房开支付30%土地款。 4-5线城市，只配50% 小房开需要支付50%土地款。所垫资费用也要支付利息，但是都会植入品牌代建。
　　身为这个领域的我这点是了解得最清楚的。因为百强地产是上市公司需要并表资金流量增加营收。所以不要考虑什么贷款，纯债方式。如果有这种想法，目前的环境已经不适合。而百强地产商可以开商票支付工程款。这个也是百强地产的优势。而且贷款机构也喜欢百强地产成熟的开发经验，建设和成本管理有优势。局面好控制。
　　这种就是大环境下百强地产变相利用小房开自身本地政fu资源和关系获得优质地块的手段。所以我觉得你4000万的话拿了地块最好是找百强地产合作开发。只要你拿地价格有优势。利润收益大可以分享一些利润出来给百强地产。减少风险。小编感悟
　　如果您身边还有朋友做房地产的。可以转发我这篇文章给他。目前网上很少透露这些干货。包括很多银行，和地方的金融机构。一般这些都是接触地产基金，接触证券，信托，接触百强地产才可以了解这些政策以免盲目投资，面对风险容易临时抱佛脚。因为很多中小房开非常依赖传统的银行政策。不了解外面金融机构的政策。和百强地产的合作模式和投资门槛和偏好。 欢迎点赞评论我会回复！有说得不好的地方可以指点一二！
　　早些年的一些小型开发商都是低成本做起来的。我三姨同事夫妻俩买断工龄后和朋友合伙开了个房产开发公司，总资金只有1000万。
　　他们先是在农村跟村里合伙搞小产权房，盖五栋楼给村里三栋，自己卖两栋。土地没花钱，材料款有一些是村里给担保借出来的，就这样动工了。当时扶植地产业发展，所以手续什么的还都比较简单，贷款也相对容易。这样赚了第一笔之后，又去广州建小产权房。
　　前四个小区都是用类似模式做起来的，后来几个人有了两三亿资本才开始建商品房。虽然规模也不大，但毕竟是当时都是预售，只要拿了地就可以收押金和首付款了，中期工程款用土地抵押借款，就这点些钱在二线省会城市同时开工了两个五栋小高层的小区。
　　不过这夫妻俩判断2014年房价就已经见顶，于是抛售股份全家移民了，少赚了一大笔钱。
　　但这个投资轨迹是值得借鉴的，资金不够多，可以做力所能及的区域和小规模，别怕赚的少，重点是要稳。资金周转预期难度大，可以通过已购置资产去抵押或合作方担保等方式让资金实现杠杆作用。
　　当然县城也得分地方，一些偏远小县城地价房价都很低，这些钱启动是没问题的。但东部有些发达县城房价直逼二线城市，地价自然也高，这种情况还是要规避风险。否则资金进去了之后周转不开，后续麻烦可就大了。
　　这个基本上是很难的，房地产行业的准入门槛还是比较高的。
　　很多人都觉得房地产开发行业很容易赚钱，所以也都争先想要进入此行业，但实际上房地产行业与其它行业还是有着本质不同的，房地产开发行业是一个典型的＂重资产＂投入型行业，即便是在小县城，想要进入到房地产开发行业之中，没有几个亿的资金其实是很难办到的。
　　想要分析清楚有需要拥有多少钱才可能涉猎房地产行业，我们就要先弄清房地产行业的开发成本有哪些，其简单的罗列一下，基本上包含土地购置投入、建筑工程投入、园林施工投入、人员工资成本、各类税费成本等。当然，房地产开发是可以通过融资及预售进行阶段性回款的，也就是说并不会全部一次性投入以后才会形成产出，简单来说其资金流是动态的，成本其实也是动态的。
　　这里可以大概举一个例子，我们就拿一个大概为五线城市的小县城为例：
　　想要开发房地产项目，首先你得有一个具备开发资质的房地产公司，同时具备一个包含开发、工程、设计、成本、行政、人力、财务、营销的团队，这个基本上需要500万左右的基础资金。否则你得公司可能都运作不起来。
　　其次你得拥有足够的资金去购买土地。一般小县城的土地购买成本也都在150万元/亩左右，一亩地大约666.7平米，一个楼盘的开发占地面积一般也都在30000平以上，这样算下来土地的购买价格就得在6800万元左右。
　　接下来你得找到相应的设计公司，给你的楼盘设计图纸，一般啦说费用最低也得在150万左右，我们就按你的项目容积率是2，建筑面积是60000平，设计费用是25元/平计算。
　　然后你还得与＂总包公司＂洽谈施工的问题，一般总包公司可以进行一定比例的垫资，但甲方开发公司总体来说也得先期投入最低30%的资金，按照3000元/平的建筑成本计算，大概也需要5000万的资金。
　　当然这里边还需要缴纳各种配套费等资金，我们这里就按照1000万元计算。
　　这样大概算下来，投资费用已经达到了将近1.4亿元。我们就假设在土地获取后可以获得一定的银行贷款，后期多万资金投入可以依靠预售的资金进行填补，那么最起码你也得有1个亿左右的资金才能够启动相关运作。
　　这里的费用其实都是按照小县城的小项目进行测算的，如果是大城市的一些项目，几十亿的投资也是非常正常情况。很多公司也都是靠着持续多万开发才能够形成有效多万资金滚动，如果是半路想要进入房地产开发行业，没有几个亿的资金还是非常困难的，也很可能因此陷入较大的困局之中。而且你还得考虑在没有任何品牌优势的情况下，你的楼盘的销售进度也可能是很慢的，如果后期预售资金跟不上，就需要更多多万投资，如果后续自有资金根本上，那么很容易就出现资金链多万断裂，这其实也是很多房地产项目＂烂尾＂的重要因素。
　　房地产行业虽然看似技术含量不高，但其实进入门槛还是非常高的，特别是在资金层面，没有足够的自有资金及融资渠道，是切忌盲目多万进入房地产开发行业的。
　　以上个人意见仅供参考。
　　针对有4000万够不够在县城开发楼盘这个问题，我的观点如下：
　　第一，一看题主出这题目，感觉是暴发户很有钱，没开发过楼盘。客观讲这个题面出的还不是很明确，有一点笼统，所以我只能相对而言。
　　第二，题主还没有描述清楚，这个4000万包不包括在县城开发楼盘，拿地成本。
　　第三，4000万在县城开发楼盘，那要看你开发多大体量的楼盘。如果这4000万包含了拿地成本，那只能开发一个很小的一个项目，就几栋楼。我大概分析一下，如果房地产项目投资额预算在1亿内，一般来说土地成本占投资额25%，这样2500万付拿地土地出让金，那4000万减去2500万，就剩下1500万作为小项目流动资金及工程进度款，勉强可以维持。好在按现在常规的房地产市场行情及楼盘开发，前期建设资金大都是总包方垫资，只要工程建设项目达到基础正负零，就具备商品房预售条件；有的城市可能还要建几层，才能达到商品房预售条件。只要达到预售条件，房地产开发商就能实现楼盘预售，回笼资金，就可以利用资金杠杆滚动建设整个房地产项目，这也就是《商品房预售制度》的魅力所在。
　　第四，如果这个4000万不包括县城拿地成本，我觉得，有的老板资本运作能力强，能充分利用财务及金融杠杆，我觉得可以开发投资预算在4亿以内的房地产项目。
　　但愿我的回答能够给题主及广大网友提供参考价值
　　我朋友自己在广州做生意身边大概一千万左右，14年结束了广州生意，到贵州搞地产开发，现在在开发第三个楼盘了，第一个的二期也完工了，我也参与部分了，你的问题不是本钱够不够是你这件事不可能准备一个人干的了。
　　如果你是很有信誉、或者比较有关系好融资，四千万是有可能在县城开发房地产的，具体步骤如下：
　　1、先成立公司，然后用四千万的大部分钱购买政府土地（走正规流程），然后缴纳契税和印花税等，其他手续齐全后及时办理土地证，等土地证下来后，把一些立项做了，然后把土地（公司股权也可）抵押（质押给银行），银行贷款下来后你就可以开始开工什么的了。
　　2、等工程达到一定程度，你就协调银行开始预售（因为只有预售了银行才能收回钱，所以银行是支持你的，会允许你销售的），随之就可以解冻，再后你就发财了。
　　就这样简单，只要有政府和银行支持，你是可以很好的干起来，还会发财。中国前几年有多少开发商都是这样起来的，我敢说有90％都这样。
　　四千万够不够在县城开发楼盘？
　　答案是开发楼盘四千万远远不够！四千万估计只够拿地的钱 ，后面需要用钱的地方多的是。当然这是从你想做一个优质楼盘的前提之下来说的。
　　如果不是想做优质楼盘只想捞了就走，你可以尝试，有句话叫富贵险中求，这种情况之前也有很多，有点钱把上下关系打通，圈了地就开始卖房，回笼一部分资金租设备雇工人的钱有了，开始运转吧。这样做做的风险极大，有可能资金链断裂，直接永不超生了。
　　当然还有另外一种方式就是利用金融知识，以小博大，也就是说你有一个更大的靠山给你做担保，在你资金出现问题的时候能帮你一把！
　　所以综上所述，如果你4000万问够不够开发楼盘，不够！如果你问4000万能不能开发楼盘，能！
　　祝你发财[大笑]
　　我是专注影视搬运的累滴嘎嘎的雷迪嘎嘎，关注我，看精彩影视大片！
　　我个人觉得，4千万在小县城开发一个不是太大的项目，应该可以的。只要你拿的地价不要就花了全部的钱就行了，等地一到手，就可以搞融资了，前融，开发贷等等，所以我觉得4000w作为启动资金应该可以的，毕竟小县城地价不高
　　使我想起了，30年前，全国14个沿海开放城市是如何开发楼盘的，只需要三个人即可，一个人去参加土地拍卖，把地拿到开始走手续，之后就可以做抵押贷款，另一个人去负责销售，房子还没有开发就可以做预售，于是就可以收到预收款，另一个人，谈基建的事情，建筑商可以垫资，就这样一个楼盘就开发起来了，若是正向循环，可能三年五年就成了亿万富翁，内部人就是这么起来的。
　　现在开发楼盘，就没那么简单了，首先你谁要拿到地，现在土地的价格，在县城级别，土地出让价格应该都在70万到200万之间每亩，假如开发一个小楼盘，也就三四十亩地，土地的费用，至少需要2000万以上，加上评估，各方面的税费支出怎么也得需要3000万，大概是这样的一个标准，之后需要盖房子，搞基建，走手续，评估，设计，等等，搞完了，差不多你那4000万也就花完了，剩下的就是基建垫资，你也得按期拨付，现在拿到预售许可证是必须封顶，哪一个建筑商，愿意给你投资那么多的钱呀，除非合伙开发，还是有可能的，否则4000万，转动起来，稍微困难一点点。
　　开发一个稍微小一点的楼盘理论上还是没问题的。稍微大一点的可能就有点悬了。当然，运作能力比较强的，或者是融资能力比较强的另当别论。
　　大家好，我是黄华林，房产从业者四千万能否在三四线城市开发楼盘
　　前景如何？
　　说说自己的观点，仅供参考！1：我接触过的开发商
　　有大有小，体量，品牌，
　　13年之前的开发商大小都不是自己的资金运作，通过融资合作开发，抵押土地融资，开发，预售回款，都是杠杆，金融杠杆，预售杠杆，
　　很多赚的盆满锅满，依靠更多是关系。
　　15后的市场，各路大开发商，品牌四强，实力非常强，开发能力强，
　　国家对房产，金融管控力度越来越严，中小开发的处境不乐观了，
　　转行，做总代理，很多。2：县城前景如何
　　国家城镇化要达到85%
　　每个区域，完成比例不一样，
　　宾阳有几个大开发商在县城开发，销售量也不错，
　　彰泰，碧桂园，当地的品牌开发商
　　明显看到，城镇化的影子，
　　村里居常住率不到15%
　　很多有条件的年轻人都到在县城买了房，剩余的老人和条件差的，务农的常住了。
　　那么县里条件好的，一般会往城市走，给下一代，和财产保值增值考虑，
　　所以参考当地的开发商，和调研乡村居住人群分析，
　　所以依据我们老家的县份来看，还有国家政策导向，县里的房产市场存在的，大开发商的动向也说明市场，毕竟大企业有大数据分析！3：资金四千万开发县城楼盘
　　这个属于商业命题了，
　　纯投资，产业链条，土地，建筑，税，人工成本，销售回款，毛利比例，体量就不大了
　　商业，住宅，旅游，养老，等选择范围不大了。
　　土地有划拨用地，出让土地，每种土地可操作不一样，
　　划拨用地，无限使用期限，有人玩得起，巧妙的使用，不被收回，就几乎无成本拿地，变现！4：国家政策，法律法规，商业，人文，都是需要风险规避的！
　　以人为本，
　　每个地方有每个地方的风俗，思想行为习惯，
　　举例：福耀玻璃在美国开厂，结果做不成，因为当地有公会一说，工人不爽就公会罢工，上班8个小时，多了不敢，
　　国家政策，法规，
　　有个3亿的别墅，当时起在农用地，不合规，还上了抖音视频，说拆就拆了，
　　综合以上，开发商，产业比较复杂，竞争力巨大，不是我一个能谈论完的事情，现在市场变化，
　　小规模投入，做变现最近，风险小的，谨慎！
　　离好的学校，政府单位近，热闹的商业区，比较靠谱，
　　县里，有开发区的都是大开发商竞争之地。