今年买房，明智还是糊涂？李嘉诚说出了结果

　　有部分网友根据过去的经验去分析，认为2022年的房地产将会迎来新的一轮爆发；有部分网友认为2022年的房地产将会迎来历史性的＂拐点＂，对于房地产价格的走势不同的人群有着不一样的观念，整个2022年的房地产市场，表面是云淡风轻，实质是暗流涌动。
　　有部分机构给出来的看法是一线城市稳定，二线城市清淡，三四线城市不容乐观说到底，自2021年下半年以来，整个房地产依旧延续＂冷＂的状态。
　　2022年截止到4月底全国有80个城市，对于历史政策进行松绑，其中包含了限购、限贷、限价、下调首付比例、下调房贷利率、降低公积金比例、发放购房补贴、增加贷款额度，众多利好的政策来推动市场回暖。
　　为什么要出台政策推动市场回暖呢？最简单的原因是2021年的房地产市场实在是太＂冷＂。经济学家马光远曾说，房地产既不能出现过冷也不能出现过热，促使房地产回暖是＂无奈之举＂。
　　机构统计房地产与其他相关行业达到120多个，如建筑材料、装修材料、园林绿化、市政、家私、电器、纺织、陶瓷等各行业直接拉高GDP，2020年房地产增值为75万亿，占比GDP生产总值7.3%， 另外带动上下游行业GDP增值为9.9%，两者合计达到17.2%， G
　　财政收入占比那才叫恐怖，2021年全国300城土地出让金5.62万亿，土地出让金占比财政收入1/3，看到这里大家似乎明白了为什么要促进房地产市场回暖了吧！
　　过度发展房地产就会产生＂问题＂。
　　房地产库存量急剧上升，截止到2022年3月，全国百城重点城市新建商品房，库存面积约为5.2亿平方米，环比增长2.1%，环比库存连续4个月正增长；同比连续37个月正增长；百城存款规模至2016年去库存以来最高记录。另外广义库存量达到了38亿平方米。
　　目前的房地产属于供应透支的状态，比如重庆、郑州、土地供应量比住宅成交量多1亿多平方米，未来几年这些都是处于供大于求的局面，其中贵阳市才令人目瞪口呆，贵阳广义库存量就达到了1.8亿平方米，即便未来几年不再建新房，也未必能消化得完这些房产。
　　不仅是新房，二手房的库存量也在迅速攀升，国内著名机构发布《全国主要城市二手房库存报告》全国60个重点城市，二手房库存量突破450万套，表面看起来价格并没有发生太大的变化，实际上市场正在快速地变迁。
　　重庆中心城区突破了20万套，紧跟随后的有郑州、天津、济南、武汉，成都、合肥、西安、银川、大连、徐州、中山、佛山二手房的去库存周期预计达到了19.8个月。一边二手房的库存量迅速上升，另外一边二手房的库存量还在持续的下滑＂一正一反＂的基础上去库存周期进一步的被拉长。
　　高房价导致老百姓杠杆在持续增加
　　如今老百姓对于按揭买房再熟悉不过了，过去的十年居民杠杆上涨了6.68倍，个人住房贷款余额达到了38.1万亿，比房价增长速度还要快。
　　出现这些情况，更关键的是房价在持续地增长，1998年第1次房改全国平均房价不足2000元一平米。根据易居研究院公开数据显示，2021年平均销售价格为10,218元每平米，整，根据贝壳研究院公开数据显示全国65层平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。
　　诸葛找房数据显示，全国百城房价收入比为12.9，高于国际标准线6~9倍水平，平均数字往往都是仅供参考深圳房价，收入比48.1，北京46.8，上海45.8、三亚，厦门房价收入比都强的是国内新一线城市和二线城市房价收入比都在20~30之间徘徊，也就是不吃不喝也需要二三十年时间才能买得起一套房产。
　　当代年轻人是如何购买房子的，掏空家里6个钱包 给个首付，然后面临着二三十年的房贷，贷款占比每个月的收入40%~50%，老百姓的尴尬就这样无形之中被撬开了，另外还有投资者一套房子撬多个杠杆结果＂你懂的＂。
　　从2016年开始，楼市就进行＂房住不炒＂调控，不过房价还在持续地上涨，众多人群还沉醉于房价上涨的狂欢中，知道房地产已经变得薄弱起来了，一不小心就可能＂倒下＂。
　　2021年楼市共计出台651次政策调控，其中包含三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三条红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%，要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。
　　两道红线，针对银行业，2021年1月1日，央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。对违规资金流入房地产进行重点打击。
　　在这样的大背景下，房地产企业为了回笼资金，更多的都选择＂降价销售＂，降价10%、20%、30%，甚至还引发了23个城市出台＂限跌令＂政策。老百姓认为限制房价下跌，并不代表房价就不会下跌，对于买房的事情还是要稳住，要不然亏了十几万甚至是几十万。
　　那么最近这两年房价走势如何？今年买房，＂明智＂还是＂糊涂＂？李嘉诚说出了结果。
　　近几年不管内地房价还是香港房价都是居高不下，未来5年房价会面临大洗牌，炒房客们需谨慎。买房自己用来住的尽管买，买房用来炒的还是算了，很多开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
　　从这段话中整理出几个信息，未来5年房价波动较大；炒房的道路已经行不通了，不能投资房地产；刚需购房者可以下手购买；房地产企业面临着降杠杆，降负债。
　　过去李嘉诚把目光瞄准了英国，现在又把目光瞄准了越南，李嘉诚每次准确的眼光总是让不少的网友认为＂看得通透＂。
　　2022年的房地产市场也不会像过去一样还会迎来暴涨，更多的都是以稳的方式推进稳房价、稳地价、稳预期。
　　一二线城市整体房价还是处于较稳的状态，最主要原因是人口不断地流入，而三四线城市人口处于薄弱的状态，而且还流出未来的房产，将面临着有价无市。
　　你如何看待2022年的房地产市场？