楼市陷入买不起卖不掉的尴尬困境，如何破局？老干部提出方案

　　种种迹象表明，随着楼市转折点的出现，当前房地产市场已经告别高速增长的＂白金时代＂，逐渐迈进＂青铜时代＂。
　　首先是房价方面，公开数据显示，截止至2021年12月31日全国70个大中城市商品房销售均价已下降至9512元/平方米，同比年初最高点下降了14%。根据国家统计局数据，2021年12月70座典型城市中，70%的城市新房价格下跌，90%城市二手房价格下跌。正如专家预测的那样，一旦楼市突破＂两个18＂（销售额18万亿元，销售面积18亿 ），楼市将很难会继续上升，由此可见＂稳地价、稳房价、稳预期＂的长效调控机制下，2022年房价不涨将成新常态。
　　其次是行业规模，正如万科年度大会，总裁郁亮总结的那样：钱比过去更金贵、更重要了，房地产行业正在回归普通行业。对于房企来说，随着＂三道红线＂、＂限贷令＂的持续调控下，房企的负债受到限制，流入到楼市的资金注水口收紧，无法像过去那样高负债运营。专家预测表示，预计未来五年行业年均规模将回归至10.6亿-12.7亿平方米，中位数是12亿平米左右，与2015年-2016年的水平基本相当。
　　最后是租赁市场改变楼市＂底层逻辑＂，我们知道，发展保障性租赁住房是＂十四五＂时期住房建设的重点任务，公开资料显示2022年保障性租赁建设将明显加快，全年建设筹集保障性租赁住房240万套，租赁行业配套政策将进一步完善。与此同时，各地也在不断增设安居房、公租房、廉租房、共有产权房等各类保障性房源，加速推进＂租售同权＂，由此可见未来住房金融属性会进一步消除，逐渐回归居住属性。
　　但与此同时，我们也需要意识到两个比较＂现实＂的问题。其一是当前的房价依旧处于较高的水平，虽然自2021年下半年整体房价历经了＂四连跌＂，但随着时间来到2022年，多地已经开始了＂触底反弹＂，2月21日统计局公布的1月房价数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，二线城市由上月下降0.3%转为上涨0.1%；三线城市新建商品住宅环比下降0.2%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。
　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：1月份的数据释放了积极的信号，房价过冷或过快下跌态势开始受到遏制，随着市场交易的复苏，后续价格方面也会有积极的表现，即不会过快下跌，后续市场基本面有进一步趋好的可能。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为：这些数据是楼市触底反弹的信号，再加上各地积极托底楼市，楼市触底反弹趋势明显，一线城市率先反弹，这也是历次楼市周期变换的规律。
　　在＂房住不炒＂的核心调控理念下，我们不必担心未来房价像过去一样大涨，整体房价随着不断地调控下，更有可能出现＂稳中有涨＂的趋势，但对于人口持续流入的热点城市来说，房价大概率会进一步上涨。根据中指研究院发布的数据显示，深圳、上海、北京、广州购房成本高达617万、613万、580万、359万，二线城市中，4座城市均价超过三百万元，6座城市均价超过两百万元，三线城市中同样有10座以上的城市购房成本超过百万。
　　其二是大量住房空置的问题。在过去房价大幅上涨的周期，吸引了大量人口加入炒房投资的行列，根据央行公布的数据显示，截至2019年我国城镇家庭住房普及率已经超过96%，其中31%的城镇家庭持有两套房，10.5%的家庭持有3套以上的房产，意味着41.5%的城镇家庭已经持有多套房。另一方面，公开数据显示，我国商品住房广义库存达到36.56亿平米，按照每套房100 来计算，相当于3600万套住房等待销售。
　　在上述两个因素的影响下，自然就导致了当前楼市过高的空置率。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的数据显示，2017年我国城镇空置房数量约为6500万套，整体空置率为21.4%。按照21.4%的空置率，结合过去4年年均销售17亿平米来计算，算出过去4年我国新增约1100万套住房，整体空置房数量已经超过7500万套，再加上各类非商品房源，按照25%的占比来计算，那么全国城镇房屋空置数量已经超过了1亿套。
　　也就是说，当前我国楼市正陷入十分＂尴尬＂的境地：一边是上亿套房空置，另一边却是百姓买不起房。如何解决这个问题？原住房和城乡建设部副部长仇保兴提供了解决方案：需要建立完善的打击炒房客和炒房团的政策体系和税收制度。对于这个观点，北京大学光华管理学院讲席教授金李也表示赞同：各地调控并未根本遏制房价上涨的关键是没有做到＂蛇打七寸＂，可考虑对炒房获利部分收取高额特别资本利得税。
　　原因也很好理解，正如上文提到的一样，超过4成的城镇家庭持有多套房产，其中相当一部分是作为炒房投资囤积的房产。因此对于这些＂有恃无恐＂的炒房客投资者来说，只要通过税收增加了持房成本，就能够引导抛售多余房产，这样一方面楼市的高空置率问题能够得到解决，另一方面随着市场房源增加，房产金融属性降低，整体的房价也会回归理性。目前来看，有两种税比较符合要求：
　　第一个是＂房产税＂：作为楼市调控＂大招＂，房产税的意义不言而喻，无论是通过已经出台房产税的发达国家对于房价调控的效果，还是国内无数专家学者的观点来看，房产税都能够起到明显调控房价、消除楼市泡沫的效果。好消息是，如今房产税终于已经到了实质性推进阶段，10月23日的重要会议上，已经明确了部分城市未来会作为房产税的试点城市，并且是按照房产＂现值＂征收。
　　第二个是＂空置税＂：简单来说，空置税是针对长期空置的住房所收取的税收，一方面与房产税的作用类似，增加了炒房客的持房成本，另一方面也能够有效打击开发商的捂盘销售行为。从已经出台空置税的发达国家来看，也起到了明显降低空置率，调控房价的效果，比如英国对于空置两年以上的房产，征收100%额外市政税；法国采取累进的方式收取，空置时间越长税率越高。