房地产税为什么长期难产？

　　从国家层面上而言，要推出房地产税的提法已经超过十年之久，重庆和上海2011年初就启动了试点改革。
　　房地产税，＂地＂很关键，所以严格意义上说房产税是不对的。脱离了土地，房地产税就失去了根基。
　　理想化地说，房地产税是房地产行业发展长效机制的重要内容之一，也是国家财税制度改革的重要组成部分，房地产税有利于房地产行业有序发展，同时形成合理健康的价格体系。
　　但是，从重庆和上海的经验来看，至少目前试点的房地产税对于房地产价格没有什么实质影响。重庆前几年＂相对合理＂的房产价格，现在来看，和房地产税试点也没什么关系。
　　如果我们翻开十八届三中全会的《决定》，就会看到，里面对于房地产税立法的措辞是最积极的，那就是＂加快房地产税立法＂。时至今日，我们回头看，原来房地产税就是改革中一块＂难啃的硬骨头＂。
　　为什么会这样呢？答案很简单，因为房地产税的主要功能，几十年来都被土地出让金＂鸠占鹊巢＂了！现在，要想回过头去重启房地产税，整个房地产行业、房地产价格体系、地方政府的财政收入结构，都已经积重难返了！
　　多少年了，土地出让金已成为地方政府的主要＂财源＂（都不是＂之一＂）。但从我国土地所有制度的本质看，地方政府是没有权＂卖地＂的！所谓的土地出让金，只是对土地在一定时间内的使用权的＂租金＂！
　　而一个理想的土地＂使用权出让＂租金体系，其实应该由两部分组成：一是由开发商支付的土地使用权租金，即＂土地出让金＂；二是针对土地上建筑物的所有者支付的租金，这部分租金本应由房地产税来体现。
　　但我国目前的实际情况就是，地方政府多年来＂卖地＂的价格，已经让房地产行业进入了一条＂野蛮发展＂的不归路，各地年年单价不断上涨的土地出让金，层出不穷的＂地王＂轮番登场，导致房地产基础价格已经让工薪阶层普遍不堪重负。而开发商的成本和利润，最终都必将转嫁给消费者。
　　因此，在这样的基础上，如果再启动土地租金的＂地上部分＂二次征收，固然能够抑制房地产投机行为，能增加国家和地方政府稳定的税收来源，但对于普通消费者而言，也必将成为＂不堪承受之重＂。
　　房地产税＂难产＂的最重要因素，就是已经过高的＂土地出让金＂在很大程度上＂越俎代庖＂，替代了房地产税的一部分功能，导致了现在房地产税出台＂进退两难＂的局面。
　　而房地产税本身推出的难点和关键在于，如何界定房地产税征收的标准和范围。征收范围过宽、标准过低，受伤的就是普通老百姓；征收范围过窄、标准过高，就会既调节不了房地产价格，又发挥不了增加财政收入的功能，成为重庆、上海那样＂可有可无＂的＂不痛不痒＂试点改革。
　　房地产税要想大范围成功推出，必将辅之以一系列配套改革。而在此之前，需要的就是决策者真正体现出＂壮士断腕＂的勇气和决心。
　　希望通过五年试点，能总结出足够经验。