房地产终于迎来几个好消息了

　　昨天地产股迎来了一波久违的大涨，股票、债券涨声一片，其中，保利发展7.57%，金地集团6.35%，万科4.17%。
　　港股方面，内房地产股涨势更凶，世茂集团涨近17%，中国奥园涨近16%，融创中国涨近15%，另有多只个股涨超10%。
　　市场一时有些懵了，到底发生啥了，地产股怎么就集体拉升了呢？这里一并为大家梳理下房地产的利好：
　　一、正式利好
　　1、央媒发声：外资抄底中国房市
　　11月9日，央行旗下金融时报（中国金融信息网）报道：高盛正在买入中国房企债券。并表示
　　在中国房企密集违约引发房企美元债市场情绪恐慌之际，外资正在看准时机抄底。
　　2、房企发债松动
　　据财联社报道，银行间市场交易商协会11月9日举行房地产企业代表座谈会。
　　据参会人士透露，招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。这也意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动。
　　二、市场传闻利好
　　1、各地银保监昨日通知热点城市的主要银行，将积压5个月以上的按揭贷款清退，同时放开对房地产商开发贷限额的管控。
　　2、 并购贷不计入三道红线： 央行最近在各方面征求意见，包括企业、银行、住建部门等。对于收并购过程中＂承债＂的部分，希望不会计入三道红线。（如果成立，有利于存量项目重组。）
　　3、 ABS重新启动： ABS发行的审批属于证监会管理，8月份之后基本处于暂停状态（借新还旧也不让做了），最近有说央行和证监会通气，后面可能会重新开始做。
　　4、央行开会：按揭和开发贷都要上量，两集中可以临时＂鼓肚子＂，存量项目银行可以展期(境内债务展期需求，投赞成票），不降级（评级机构降级短期不要抽贷）。
　　5、沈阳市房产局11月10日召集各大房企 ，线下通知从11月11日开始，放松限购限售等一系列房地产限制性政策。
　　多重利好来袭，房企的春天回来了吗？
　　自7月19日恒广发银行申请冻结宜兴市恒誉置业有限公司，恒大地产集团有限公司银行存款1.32亿人民币或查封，扣押其他等值财产。
　　恒大的这颗雷终于引爆引爆，并引发恒大地产股价大幅下挫，而受其影响，地产行业整体泥沙俱下。而这种趋势在9月恒大财富暴雷后，房地产行业整体都成了惊弓之鸟，不仅恒大，多数地产股都出现了断崖式下跌。
　　行业彻底跌入寒冬，行业估值跌至历史最低，成为今年最惨，没有之一。
　　不仅股价大跌，部分龙头公司的估值甚至跌到了2-3倍的市盈率，而且大部分房企发行的企业债，也大幅下挫，甚至腰斩。
　　就在大家对房地产股票或是摘取唯恐避之不及，逃之夭夭，亏本大甩卖的时候，为什么高盛敢于逆势抄底呢？他们自己的理由是：个别房企风险事件引发的连锁反应，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。
　　所以，市场风险真的被高估了吗？
　　这可能就需要谈两个问题了：一是房地产的市场需求，二是调控的目的。
　　住宅市场需求
　　我国的住宅需求主要包括：城镇化过程中新增城镇人口的居住需求、城镇居民改善型需求和存量房的拆旧拆迁需求。我们都知道所有商品的价格主要是由供求关系决定的，如果需求没有，再好产品也就没有了价格支撑。
　　为什么国内的房价一直保持上涨的趋势，主要原因就是中国城市化进程的推进，人口不断向城市集聚，城市房屋需求不断增加，这才有房价整体不断上行的趋势。那这种趋势结束了吗？
　　当然没有。2020年，中国人口的城镇化率才刚刚超过60%，这与国务院发布的国家人口发展规划（2016-2030年）70%的预期目标还有很大的距离。
　　加上生活好了以后的房屋改善需求和旧房改造需求，这也意味着未来十年，中国的房地产增量需求依然较大。
　　这也就是为什么房地产销售额整体一直保持上涨的趋势，近五年增幅依然接近50%，从2016年的不足11.76万亿增至2020年的17.36万亿元，增长5.6万亿。
　　供需决定了市场风险，如果需求依然存在，市场的风险真的很大吗？尤其是北上广深等一二线核心城市圈，产业齐全，人口整体呈现净流入趋势，但土地资源有限，房屋的供给尤其是核心地段的房屋供给更为有限，但需求却在不断增加，供不应求，房价自然具备较强的支撑，易涨难跌。
　　房地产调控
　　2017年十九大指出＂房子是用来住的，不是用来炒的＂定位后，房地产的调控便一直没有断过，2020年调控再度升级。＂三线四档＂和＂贷款集中度管理＂两项政策从供给端限制了房企的杠杆规模。
　　所以，在很多人看来，房价要跌了， 要大跌了!
　　但很多只注意到＂房住不炒＂的定位，却没有注意到＂三稳＂即稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控总基调。
　　房地产不仅关于经济发展，也是重要的民生问题。所以＂房住不炒＂的定位不是打压房价，而是打压炒房、囤地等投机行为，抑制市场对房地产的过度投资需求，而不是连带刚性需求一起给打压了。
　　但＂三线四档＂和贷款集中度管理政策出台后，部分金融机构对于试点房企融资管理整体趋严，一方面暂停对部分房企的信贷，另一方面延长延长了按揭贷款投放周期，不仅造成一些房企资金链紧绷，导致居民首套房或改善型住房等合理需求无法得到满足。
　　今年以来，房企的整体融资额不断下降，7月份以来，更是断崖式下滑，中指研究院监测，10月行业融资总额仅为365.0亿元，同比下降74.8%，环比下降60.0%。
　　数据来源：中指研究院
　　所以，9月底以来央行和高层不断发声，松绑房地产信贷。
　　9月底召开的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会明确提出＂两个维护＂（维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）；
　　10月召开的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产合理资金需求正在得到满足；人民银行副行长潘功胜曾表示，对于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正。
　　当然，即使如此也不代表房地产的春天就已经到来，毕竟政策效果的释放也是需要时间来消化和反映的，但至暗时刻或许正在退出。