距离2022年仅有不到20天的时间了，中国房产税的＂ 首批试点城市 ＂也可能即将落地实施。 2021年12月15日，中国人大网公布了两个文件： 《全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告》 《对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明》 这两个文件在这个时候公开，意味着＂ 首批房产税试点城市 ＂名单有可能近期就会亮相登场了。 在这两个文件中，我们可以更加清晰的了解到本次房产税＂试点＂的一些具体的过程。 尤其是针对本次房产税试点，可能有以下几个特征： 第一，全国人大常委委员建议国务院不要针对＂ 房产税的计税依据、适用税率、减除标准 ＂作出统一规定。 因此房产税如何计税， 将由试点城市各自规定 ，等到形成成熟经验后，再做＂统一规定＂。 所以本次房产税试点，不同城市的＂征收标准＂将会差异较大，同时也意味着 不会＂跨城征收＂ 。 第二，建议＂ 先深化地方试点、再国家统一立法 ＂，这就意味着房地产税立法，要在地方试点成熟以后再实施。 而本次地方试点的时间为＂ 5年 ＂，也就是＂房地产税立法 ＂可能要在2025年以后才能看得见了，大概率会在2030年才会落地实施。 原因就在于＂ 由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进 ＂。 也就是说，从本次试点，到全国统一立法，可能需要5-10年的时间，稳妥推进，循序渐进。 所以 不进入本次＂首批房产税试点＂的城市 ，可能要在10年后才可能实施＂房产税＂了，相当长时间是＂安全的＂。 第三， 两类房产将不会实施＂新房产税试点＂ 。 第一类是＂ 农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围 ＂，主要就是为了减少对农民的影响。 第二类是＂ 非居住用房地产，包括商业、写字楼、商办等 ＂，其征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度 不变，不会实施＂新房产税试点 ＂。 这就意味着＂ 个人名下的非居住类房产 ＂不会实施＂新房产税试点＂。 这主要是为了避免对企业生产经营带来影响。 总结起来就是， 新房产税试点 将会体现三个特征：第一，不会跨城征收。第二，试点先行，立法延后。第三，城市住宅率先征收。 那么，哪些城市最有可能＂ 首批试点 ＂呢？ 我们认为，可能跟＂ 二手房指导价 ＂的出台城市有一定的关系。 目前中国一共有＂12+1＂个城市已经出台了＂ 二手房指导价 ＂制度，这些城市的分布具有一定的＂广泛性 ＂，分布也比较均衡。 所以这些城市都很有＂试点＂的价值。 第一，从城市等级上看，各个等级的城市都包括在内，包括了3个一线城市，6个二线城市，4个三线城市。 其中 上海、深圳、广州 等均为＂一线城市＂，东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥 等均为＂二线城市＂，三亚、绍兴、衢州、金华 等均为＂三线城市＂。 这些城市在过去几年，都是房价上涨幅度比较明显的城市。 第二，从城市分布上，区域分布也比较均衡，东部、中西部的城市都包括在内。 13个城市中，东部沿海地区达到了10个，其中浙江有5个，广东3个，江苏和海南各1个，中西部地区共有3个。 中西部城市分别是 合肥、成都和西安 ，均为近年来经济快速发展的强省会城市。 第三，＂ 二手房指导价 ＂一般都要明显低于市场实际成交价，所以如果按照＂二手房指导价＂来进行征税标准，其实负担要轻得多。 比如从西安2021年7月份公布的《 部分住宅小区二手住房成交参考价格 》看，基本上二手房指导价要比市场实际成交价低了30%，甚至是50%。 第四，目前 北京地区没有出台＂二手房指导价＂ ，仅仅是海淀区出台了＂二手房挂牌指导价＂，所以北京没有真正意义上的＂二手房指导价＂。 所以北京大概率应该是 没有进入＂试点＂范围 。 第五，重庆作为2010年的＂试点城市＂，但目前也还没有出台＂二手房指导价＂，所以重庆是否进入＂新试点＂还需要观察。 综合来看，2021年的这一波＂ 二手房指导价 ＂出台城市颇有＂普及性＂价值，一、二、三线城市全部包括在内，同时东部、中西部也都在列。 所以如果考虑＂征税标准＂，那么＂二手房指导价＂当然是最直接的＂标准＂，如果这些城市率先实施＂试点＂，也能够给后续全国推开提供＂ 充足经验 ＂。 以上只是我们针对＂试点城市＂的一种＂预测＂，具体名单还要等待国务院即将 公布的＂试点方案＂ ，我们预计应该很快就会揭幕。 此外，由于目前全国楼市正在承受＂巨大压力＂，国家重提＂房地产的支柱产业地位＂，所以本次房产税的试点方案有可能会＂ 轻举轻打 ＂。 在＂ 适用税率、减除标准 ＂等方面都会给与很大的宽松度。 综上所述，随着中国人大网两个＂ 重磅文件 ＂的亮相，我们认为房产税的＂新试点 ＂应该很快就会落地实施，时间极有可能锁定未来1个月。 同时已经出台＂二手房指导价＂的12个城市，我们判断进入＂新试点＂的概率最大，其中东部城市占主流。 但这次＂新试点＂对楼市影响可能会相对有限，主要是因为本次试点拥有三大特点： 不跨城，不统一，不商办 。 新试点，主要重在总结经验，为后面的房地产税立法提供经验。 【加入楼市交流群，请私信大山老师】