公开数据显示，从2000年到2020年，全国住宅均价从每平米1984元上涨到了9860元，平均上涨了5倍。进一步看，截至2020年，全国已经有至少75个城市的房价突破了万元大关。当然，对于深圳这样的城市来说，目前平均房价已突破9万元，房价收入比高达30以上，不吃不喝也要30年才能买套房子。因此，过去这一二十年，房价的每一次上涨，都会触动购房者的敏感神经，而为了买套属于自己的房子，很多普通家庭只能选择动用六个钱包，省吃俭用，忙碌奔波。 不过，最近两年以来，随着房地产调控的不断深入，楼市开始回归理性，进入到了平稳调整的阶段当中。除此之外，根据中国社科院发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》显示，与2017年房价最高点时相比，济南、郑州、石家庄、中山等城市的房价跌幅超过了10%，青岛、天津超过了20%，廊坊跌幅高达46.9%。由此可见，房价已经告别了只涨不跌的阶段。不仅如此，根据国家十四五规划显示，未来5年，房住不炒依然是房地产调控的核心，这一定位不会改变。由此可以预见，未来房价的问题或许不再是让购房者担心的主要问题了。不过，比起房价上涨，一个更麻烦的问题已经出现了，多套房或将成为负担？ 大家都知道，根据经济学常识看，供需关系对商品的价格起着决定性的影响，供大于求，价格往往易跌难涨，而房子作为一种特殊的商品，当然也不会例外。实际上，根据统计局数据显示，目前我国城镇地区的人均住房面积已经达到了40平方米，户均住房已经达到了1.5套，所以整体上看，住房总量已经饱和了，甚至过剩了。 不仅如此，从目前的商品房供给端来看，数据显示，根据历年累计新开工面积与历年累计销售面积之差来看，截止2020年底，全国商品房广义库存已经超过70亿平米，全国商品房库存去化周期为48.9个月。道理很简单，商品房库存越多，就意味着积压的房子就越多。另外，可以预见的是，伴随房地产调控政策继续收紧，尤其是目前很多城市的房贷利率又有所抬升，预计将会进一步拖累房地产销售，一旦房地产销售放缓，库存去化压力或将进一步加大。 除了库存压力以外，房地产市场还面临着高空置率的问题。据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》显示，截至2017年，我国城镇地区空置房数量达到了6500万套，房屋空置高达22%。从2017年到2020年，三年时间又过去了，按照开发商盖房子的速度，以及全民买房的热情看，这一数字无疑会继续升高。无独有偶，住建部原副部长仇保兴也曾公开表示，中国住房的空置率比较高，像鄂尔多斯这样的城市，空置率高达70%。由此可见，目前我国的住房空置率远远高于国际上5%-10%的合理区间。 从供给端来看，房子越来越多，但是从需求端来看，买房需求已经出现了趋于减弱的苗头。根据央行调查统计司发布的数据显示，目前我国城镇家庭住房拥有率高达96.0%，58.4%的家庭拥有1套住房，31.1%的拥有两套住房，10.5%的拥有三套或三套以上。搁以前来说，房子固然越多越好，但在房住不炒的定位下，一旦房价失去了大涨的条件，这些多套房持有者应该考虑的不再是买房，而是如何卖房，所以投资买房的需求将会持续减弱。实际上，目前绝大多数炒房客已经纷纷离场。 除了投资炒房的需求会减弱以外，自住需求也出现了减弱的苗头。除了老龄化社会正在加速到来以外，数据同时显示，自2016年实施全面二胎政策以外，新生儿出生数量仍旧出现了三年连降的状况。2017年-2019年，分别为1723万、1523万、1465万。不仅如此，根据中国社科院的研究预测显示，未来十年左右，我国将会进入人口负增长阶段。看到这里，笔者不禁想起马云之前的预测，未来一对年轻人可能要养8个老人，要管理5套房子，所以多套房反而可能面临一定的负担。 除了供需关系正在迎来转折以外，从房地产调控的方向来看，靠房子赚钱也越来越难了。根据最近一年多的房地产调控，特别是深圳、上海、杭州、东莞、南京等城市的调控措施，不难发现，即使一些热点城市的房价仍然拥有上涨的动力，但是在各种调控＂组合拳＂的作用下，不管是可套利的手段还是房价上涨的空间都被压缩了。比如，打击假离婚、出台二手房指导价，延长限售的时间等等，这些措施不仅使得二手房库存不断激增，而且成交周期也大大延长。 就拿笔者一个朋友来说，一套房子挂了将近一年，中间历经三次降价，最终才得以成交。当然了，如果从长期来看，随着房地产长效机制的建立，房地产税、空置税的出台也会是大势所趋，到时候持有房产的成本无疑还会进一步增加。 马光远 面对这种行情和走向，早在2017年的时候，经济学者马光远曾公开提醒，房地产要变天了，持有多套房子的应该减持一部分房产了。随后2019年、2020年，他又连续发文表示，住房供不应求的基本面已经改变，房地产作为最好投资品的时代要结束了，依靠房子来赚钱将会越来越难。不仅如此，他还认为，考虑到房价实质性下跌，以及房贷利息、折旧成本等因素，炒房亏钱可能成为常态。 无独有偶，＂玻璃大王＂曹德旺也曾自曝，常常劝自己的亲妹妹卖掉多余的房子，否则以后可能租不出去，也卖不掉，而且还要交一部分管理费，这时候房子反而成为了负担。笔者认为，按照目前住房供需关系的转变，以及房地产调控的趋势看，未来马光远和曹德旺的预言或有可能成为现实，这是大家应该早日留意和了解的。 笔者认为，今日不同以往，房地产行情已经开始转变。如果是刚需自住，只要看准地段、学区等配套，能够满足自身需求，找准机会上车即可。 但是，另外2类人应该早做准备。一类人是炒房客。应该时刻对调控政策保持敬畏之心，不要抱有任何幻想，否则可能会被套牢。另一类是囤房客，可以适当减持一部分非优质房产，一旦供大于求的拐点来临，过多的房子反而可能成为累赘。当然了，在楼市分化的大背景下，有一点不能否认，优质的房子仍然会带来财富的增长，仍然有机会跑赢通胀水平，但在房住不炒的长期定位下，未来这种机会或许会持续减少，而且范围也会不断缩小。对此，你怎么看呢？欢迎评论区留言讨论。