日本在90年代为啥发生房价暴跌65？

　　1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，最终日本全国房价暴跌70%、东京房价暴跌90%。当年市场成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。
　　日本房地产泡沫崩盘发生在1985年至1991年期间。从上世纪60年代起日本的经济进入高速发展的时代，经济增长长期处于10%以上的涨幅，而这一良好势头一直持续了近20年。而当年日本经济的持续高增长，主要是通过巨大的贸易顺差换来的。
　　为了平衡日本与欧美国家发生的巨大贸易顺差。在1985年欧美国家就与日本签订广场协议。从此日元就步入了升值的周期，而日元的持续升值，使得日本在海外的购买力大幅增强。有日本人曾狂言，＂卖掉东京就可以买下整个美国＂。同时，随着日元的大幅升值，也使大量趋利资金流入日本本土，从而推高了日本各城市的房价。
　　当时日本的房价几年的时间涨五倍左右。1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。当时，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。当时，日本经济已经主要依赖于房地产的繁荣，其他产业有空心化的隐患了。
　　为了控制房地产泡沫的继续膨胀，避免房地产出现崩盘，给日本经济所带来的冲击，日本央行宣布大幅提高利率，希望通过利率的杠杆，让房地产降温。但实际上房地产、股市双双崩盘。此次事件造成了日本个人破产率增长6倍，数以万计的受害者家破人亡、流离颠沛。在之后多年时间内，日本经济没有得到任何改善，发展艰难。直到2005年才开始出现复苏迹象。
　　日本的房地产泡沫为什么会在上世纪90年代初破裂？我们认为，除了日本政府提高利率，主动剌破房地产外。还有就是：第一，购房者主要是用于投机购房，也就是说日本当年房价的大涨5倍，主要是投机性需求入市，导致房价远远偏离了正常估值。一旦有任何风吹草动，房价就会在短期内出现暴跌。现在日本城市的房产全都回到了居住属性。
　　第二，日本房价5年涨5倍，但是日本经济和人均收入远远跟不上，这样就形成了泡沫，是泡沫就要崩溃。举个例子，1989年东京市银座地区的房价大概在50万美元一平，美国纽约核心地段当时价格也不过才不到1万美元一平。而当时日本的GDP还达不到美国的一半。当投机性需求退出房地产市场，日本民众的刚需购买力根本接不上来，房价只能是断涯式下跌了。
　　第三，日本民众过于迷信房价不会下跌，对房地产泡沫破裂引发的系统性金融风险没有一个足够的认知，即使在房地产泡沫崩盘之前，还有日本民众高负债购房，希望分得房价上涨的一杯羹，这就导致出现大量家庭处于负资产状态。正如日本民众所言：＂我们从来没想过房价会跌＂。当人们对未来充满美好期盼之际，殊不知危机离我们越来越近。