2022中国楼市何去何从？

　　笔者愚见，请各位批评指正。说中国楼市之前，先说下上个世纪90年代日本楼市所处的情况：上个世纪70年代开始，日本的房地产行业开始发展，持续了近20年，在1989年时，房地产的的泡沫已经严重影响了日本的内需和制造业发展，日本政府也感受到了巨大的压力，但由于日本属于市场经济，在房地产逐步爆发的过程中，并没有政策进行调控，就这样，让日本的经济左脚踩右脚飞了起来，已经到了不能不控制的地步。日本政府这时才决定改变货币政策，来干涉房地产市场。从1989年6月到1990年8月，在14个月的时间里，日本银行五次上调中央银行贷款利率，从2.5%调高至6%，但这并没有改变现状，房地产行业一如既往地繁荣。日本政府不得不再次出台政策，要求国内各商业银行冻结了对不动产业的贷款，直接掐断了房地产行业的资金来源，导致了房地产行业的泡沫彻底被戳破。看到这里你是否想起了恒大，恒大通过到不断的借贷来发展，一般个体又通过借贷来，来支撑整个房价的上升，而这些钱全部是银行放贷出来的，房价的持续上涨，会让人们认为，购买房产是实现资产增值的最快的途径，人们疯狂的跟进，导致的唯一结果就是崩盘，继而引发经济危机。从2021年末来看，和日本是如此的相似，虽然房价没有疯狂的上涨，但国家已经限制了贷款的额度，不论是从开发商融资端还是购房按揭贷款端，出台的LPR机制贷款利率也在一直上涨，二手房直接限贷，最直接的结果就是导致了恒大的暴雷，如果把中国的楼市映射到恒大这个个体来看，那已经崩盘了，恒大的房子无人敢购买，已经售出的房子也无法继续建造 ，恒大无法回款，各种借贷无法按期归还，现金流断裂。但是对于整个中国楼市而言，因为央企和国企的存在，因为部分财务状况优质的房企存在，从金融层面来看整体是可控的。从需求端来看，因为中国的城市化进程仍然存在10%左右的空间，部分城市的人口流动、人口聚集仍然支撑了中国大、中、优质城市的发展。明显人口流出的城市可以不用考虑了。目前的地产行业的困境主要还是短期的金融政策导致的。政府的意图很明显，地产的泡沫是存在的，但是目前来说，存在的泡沫是合理的，通过限购、限贷等政策，就是避免那些炒房的人将资金过多投入其中，从2018年-2021年这四年，房价整体上是可控的。即使今年会有部分城市和部分房企难受，也是暂时的，属于行业洗牌的一个过程，就是要通过这种策略，把企业经营不良的企业，风险性大的企业洗出去，剩下的将是一个良好的、稳定的发展生态。从另一个层面来说，中国与美国的摩擦竞争，暴露出和上个世纪美国与日本同样的情况，中国的制造业核心技术的缺乏成为中国发展上的短板，如果大量的资金继续投入到房地产这种没有什么新的技术含量的行业中，中国未来又该如何去与美国竞争。现在政府倒逼企业、倒逼社会向着有核心竞争力的方向发展。同样联想的事情也一样，为什么政府不出面干预，这也是企业界的一次大讨论。如果联想一类的企业只是做一个组装厂，那永远是在给美国打工，现在已经过去了活下去的阶段，是到了要研究如何当老板，掌握核心技术的时候了。在2021年同时开始解决住房问题，教育问题、医疗问题。这三座大山不解决，人们的生活得不到保障，一直处在马斯洛需求的最底层，人们哪有机会去进行基础研究，去进行技术革命。综上所述，2022年的中国楼市不会大涨，也不会大跌，现在的大方向应该是结构性改革，将中国的经济逐渐转向实体与科技，逐渐突破那些卡脖子工程，实现弯道超车，实现多条腿走路。