文| AI财经社 李逗 编| 董雨晴 创始人宋卫平离开之后，绿城中国会驶向何方？这是无数个绿城＂铁粉儿＂们最为关注的问题。2021年，在接棒绿城中国董事局主席两年半后，张亚东终于交出了他真正意义上的首份业绩答卷。 2021年3月23日，张亚东携新任行政总裁郭佳峰，亮相绿城中国2021年业绩会现场。在张亚东执掌下，过去一年，绿城中国的销售规模达到2892亿，不仅完成张亚东之前2000亿的业绩承诺，也成功挤进了行业第八名，重回行业前十。 绿城曾被视为中国地产企业的另类，以注重品质闻名，业内素有中国地产界＂苹果＂之称。创始人宋卫平认为＂艺术是无价的，不要考虑成本＂，在打造项目产品上不计成本。坊间流传最广的那句＂产品都做不好，可以去跳楼了＂便是出自宋卫平之口。 在宋卫平的严苛标准下，绿城成为了中国房地产行业品质的代名词。2015年，一场资金危机下，宋卫平的控制权旁落，中交成为绿城中国单一大股东，但绿城中国也陷入了业绩下滑的泥潭。如今，走过了一段曲折的路后，绿城的新任高管团队，又将带领其走向何方？ 业绩会前夕，免职两位执董 与去年一样，今年的绿城中国业绩会依然采取线上模式，但业绩会的高管阵容却发生了改变。 3月23日，绿城中国3位高管出席线上业绩发布会，分别为张亚东、行政总裁郭佳峰和董事兼执行总裁耿忠强。而去年还坐在张亚东左侧的执行董事周连营，却消失在公众视线之外。 周连营的＂消失＂，其实是因为被免去了董事职务。业绩会召开前日，绿城中国突然公告宣布，两位执行董事周连营和刘文生同时被免职，不少于四分之三的绿城在任董事签署了书面通知，确认了这一事实。 被罢免的周连营和刘文生，均为中交系出身。周连营于2019年7月调至绿城，此前在中交任职物资采购管理中心总经理，而刘文生于2015年中交集团入主绿城的操盘手，此前在中交担任董秘兼总经济师。 绿城在公告中提及了罢免的原因，中交集团安排刘文生按法定退休年龄退休，以及调动周连营回中交集团工作。但公告的一处细节，又让外界对这一变动有了更多好奇和关注。绿城中国公告显示，周连营曾指出对其中一名董事的意见，而该意见经审核后，被认为与事实不符。紧随其后，在绿城中国官网上，刘文生与周连营的简历资料也随即被撤下。 对于周连营与高管间的具体分歧，绿城方面并未提及，但对于绿城的高管层而言，两位执行董事的罢免，意味着绿城的6名董事会名单中，换掉三分之一。 罢免两位执董的当日，绿城中国发布公告称,委任吴文德和洪蕾为执行董事，二人皆为中交系出身。 一位行业分析人士表示，更新后的绿城中国董事局主席，其实依然是中交主导，中交的话语权并未降低。不过，随着绿城＂老人＂郭佳峰重新返回权利中心，有利于发挥原有绿城团队的优势。 至此，绿城中国更新后的6名董事会名单中，包括张亚东、耿忠强在内的4名执董均为中交系出身，而郭佳峰及李骏则为老绿城人。 三年连换三任行政总裁 对于绿城而言，管理层的更替曾经极大程度上影响着它的发展进程。 绿城中国的高光时刻，还停留在2009年。2009年，绿城中国也曾登上过房地产行业的巅峰，首次公司实现销售额510亿元，距离第一名万科销售额仅有120亿元的差距，排名行业第二。那个时候，意气风发的宋卫平甚至放出豪言，一定要超越万科，＂从小学开始，我就没考过第二名。＂ 然而，时过境迁。2015年，受困于资金紧张的宋卫平，被迫交出了绿城控制权，中交集团成为绿城单一最大股东。这之后，中交集团也开始渐进式入驻绿城管理团队。随着中交集团的入主，绿城开始进入＂去宋卫平＂化阶段，多位早期创始元老相继离开。 2018年8月，中交代言人张亚东，站在了绿城中国中期业绩会现场，正式从＂绿城老人＂曹舟南手中接过总裁一棒。也正是那年，绿城诞生了史上最尴尬的成绩单。2018年，绿城中国销售额增速仅为6.9%，排名下滑到17位。2019年销售额2018.3亿元，排名第15位。 排名和增速下降的挑战，一直持续到2019年。2020年业绩会时，因业绩没有达到投资者预期，张亚东在业绩会尾声连连道歉，致歉次数不少于3次。不过，一年后，绿城中国2800亿的销售业绩，终于让这位接任了两年半的董事局主席，有了足够的信心。 直至2020年，绿城终于凭借2892亿元的销售额重回前十。对于张亚东而言，他不仅如约兑现了承诺，完成了销售目标的115.68%，还让绿城重返房企销售排行榜前十，排名行业第八。 到2020年年底，绿城中国管理层再次迎来交接。2020年末，张亚东又将执行总裁职位再度交回＂老绿城人＂手中。12月18日，郭佳峰＂接棒＂张亚东，担任绿城中国行政总裁一职。 郭佳峰早在2000年便加入了绿城，是绿城早期团队的一员大将，后于＂融绿大战＂时离开绿城。对于郭佳峰的回归，张亚东曾表示，是他三顾茅庐请回绿城的，足以可以对其看重。 增收不增利，净利润改善有限 ＂产品开发周期长、成本高，这是我们要面对的问题。＂ 2019年业绩会上，张亚东直言公司最大的短板就是投资和运营。 这曾是让张亚东最头疼不已的问题。绿城中国注重品质的基因中，也隐藏着两大难题：项目周转慢，拿地成本高。解决投资和运营短板，成了张亚东过去一年工作的重心。 数据显示，2021年，绿城中国的运营效率明显增强，从拿地到开工、开盘、股东投入回正到交付，分别提速27%、29%、21%、7%。从拿地至设计方案定稿，同比提速27%。 运营之外，张亚东也对绿城的投资进行了一番梳理。过去绿城的投资有多差？张亚东曾经提到，他逢开会就批评投资。＂前三年我们的投资太差了，结构前低后高，严重不平衡，导致我们上半年没有货卖。＂2019年上半年，绿城销售金额首次出现同比下降，排名也跌至19位。 为了应对这一难题，2021年，绿城中国一改往日的保守投资态势，拿地越来越猛。2020年，绿城在41座城市新增项目85个，总建筑面积约2041万平米，同比增加65%。 但即使如此，对于绿城中国而言，仍有一些问题始终悬而未决。自从2018年8月接任董事会主席一职以来，净利润下滑的局面，一度让张亚东承受了不小的压力。2018年，绿城中国净利润数据遭腰斩。而从2020年数据来看，尽管营业收入有所上升，但净利润数据改善依然不明显。 年报数据显示，2020年绿城中国实现营业收入657.83亿，同比增6.8%，但股东核心净利润从2019年的43.36亿下降到了2020年的39.93亿。 或许正因如此，即便重回行业前十，业绩发布会后，截至当日收盘，绿城中国报收10.38港元/股，跌幅达12.48%；3月24日，再度大跌4.53%。 此外，横亘在绿城中国面前的，还有＂三道红线＂的关卡。尽管绿城中国2020年的总借贷加权平均利息成本较2019年的5.3%下降40个基点降至4.9%，但其仍踩中了＂三道红线＂中的一条。 本文由《财经天下》周刊旗下账号AI财经社原创出品，未经许可，任何渠道、平台请勿转载。违者必究。