零踩线逆势增长中国金茂的道与术

　　作者 | 借东风
　　数据支持 | 勾股大数据
　　金融去杠杆是中国房地产市场的转折点。2020下半年，监管层推出地产调控＂三条红线＂以来，房企的分化已经势不可挡。
　　具体来看，三条红线的指标分别包括 （1）剔除预收款之外的资产负债率高于70%；（2）净负债率大于100%；（3）现金短债比小于1倍。
　　在三条红线与去杠杆的大背景下，不少房企在所难免地收缩。然而，有一家房企在保持负债杠杆指标低于＂红线＂之外，还能维持高速增长，从拿地、销售、到回款都实现了逆势突破：这家房企就是——中国金茂。
　　截至2020年底，中国金茂剔除预付款后的资产负债率降到66.7%，净负债率为44.68%，现金短债比为1.56，三条红线全部满足，做到了＂零踩线＂。
　　中国金茂是如何在＂零踩线＂的同时做到高速增长的？中国金茂2020年的业绩如何？未来怎样展望？
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　　三条红线＂零踩线＂，四大核心增长
　　中国金茂2020年度业绩体现出强劲增长、资金充裕、精益优质发展的特征。具体来看有四大亮点：
　　（1）合同销售额连续五年强劲增长
　　截至2020年，中国金茂连续5年合同销售金额高速增长，五年连续销售同比增速分别为61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%。
　　合同销售额于2018年突破＂千亿＂大关，于2020年度突破＂两千亿＂大关，连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。
　　具体数字来看，2020年，中国金茂在中国一二线核心城市中，全年销售额过100亿的城市达到7个。其中北京、上海全年销售额均超过200亿，北京257亿，上海210亿；南京全年销售额达到182亿。销售业绩持续高增长，反映出金茂在核心城市市场地位持续领先。
　　中国金茂单盘销售业绩亦非常突出。北京颐和金茂府首开销售50.6亿元；金茂北京国际社区首开20分钟售出814套，3个月累计热销1256套；南京河西金茂府四开四罄，单盘全年累计实现签约销售额40.17亿元；深圳龙华金茂府取得了一年70亿元的优异成绩；
　　三亚金茂湾蓄客85天，认筹1670组，首开房源全部售罄；龙城金茂府首开当日拿下太原楼市单价2万元以上的高端住宅中首开去化率、开盘总金额和成交套数三项冠军。
　　（2）城市运营贡献强劲业绩增长动能
　　2020年中国金茂新增城市运营项目7个，中国金茂今年新增的1417万平方米的土储面积中，44%的二级新增土储均来自城市运营项目。
　　截至年末，中国金茂累计获取的城市运营项目已达到27个，均位于一二线核心城市以及活力城市群周边，这些城市运营项目城市能级强、发展潜力大。这些持续成熟发展的城市运营项目，为金茂业绩持续增长创造了市场动能。
　　2020年全年，来自城市运营的项目为金茂贡献了21%的当期销售业绩，较2019年的14%有较大提升。
　　去年开盘的南昌金地金茂•九峯府于9月到12月之间六次发布，六次全部售罄！成为南昌九龙湖当红爆款楼盘。
　　同时，杭州金茂星外滩首开即销售10亿；武汉方岛金茂智慧科学城首开即售罄348套；无锡霞客岛生态城首开即创100%清盘记录；张家港智慧科学城更是在9月底开盘时出现了60秒销售8亿的纪录。
　　＂网红盘＂、＂现象级＂的背后，是市场与客户对金茂作为＂城市运营商＂定位的认可和欣赏。
　　（3）土地货值有效增长、土储结构持续优化
　　2020年，中国金茂总计合理新增土地储备1417万平方米。在土地储备总量上，截至2020年年末，中国金茂总土地储备增长至9511万平方米，能够继续支持中国金茂未来五年的稳健发展。
　　在土地储备结构上，截至2020年年末，中国金茂在聚焦一二线、深耕现有城市的基础上继续扩展布局；在烟台、北京、青岛、南昌、武汉、上海、台州、嘉兴、福州、广州、张家口、苏州、温州、南京等地增加土地储备。
　　中国金茂目前已经进入51个城市，持续深耕，实现了全国核心城市的均衡布局，进一步优化了自身的土储结构——数据显示，金茂新增二级项目土地储备中，87%位于核心一二线城市。
　　（4）资金优势进一步增强
　　中国金茂2020年杠杆比率进一步下降至41%。作为央企，得益于稳健高增长和安全健康的资本结构表现，中国金茂备受融资机构欢迎，其2020年年度融资成本下降至4.42%。
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　　金茂逆势增长的秘密
　　我们都知道，2018年金融去杠杆开启了所谓的＂地产下半场＂大幕。在之前的分析文章 《谁能活过地产下半场？》 中我们指出：精品战略以及差异化竞争，将成为房企角逐的新战场。
　　2018年，中国金茂销售规模突破＂千亿＂，实现1280亿的合同销售额。到2020年，合同销售额已经达到2311亿，迈进＂两千亿俱乐部＂。
　　毫无疑问，在大量房企受制于＂三条红线＂不能继续加杠杆拿地增加土地储备的时候，中国金茂实现了逆势增长，人退我进。那么，为什么金茂可以在这么短的时间内迅速突破，逆势增长呢？
　　总结起来有三大原因：
　　（1）财务稳健
　　稳健的财务状况是金茂持续扩张的基础和底气。前文提到的，中国金茂2020年三条红线＂零踩线＂，资金优势增强。事实上，回顾过去这些年，金茂的财务始终保持在健康的状态。
　　例如资产负债率，金茂的资产负债率与净负债率始终维持在70%以下的水平。近三年来稍微升高到70%~80%之间；2020年下降到70%以下。
　　融资成本来看，作为央企，中国金茂的融资利率常年控制在5%以下。
　　与其它主要房企相比，金茂的融资利率仅稍高于华润和龙湖，与保利和金地比较接近，大幅低于碧桂园、新城、华夏幸福等。
　　且经历了2020年＂三条红线＂的主动去化过程，金茂的有息负债规模明显收缩。
　　自2020年下半年＂三条红线＂的监管规则出台以来，靠大规模增加负债来冲量的模式已经画上了句号，地产必须通过内生机制来实现增长。在这样的背景下，一向融资成本低廉、负债率维持在低位、且近年来主动收缩债务规模的中国金茂，仍然能够实现拿地、建设、以及销售强劲增长，说明金茂具备了较强的内生增长动力源。
　　这个内生源头就是金茂的产品力。
　　（2）发力城市运营
　　当今中国，盖房子不难，难的是将房子做成精品，做出IP。然而中国金茂之所以能够把一个个楼盘项目做成精品IP，背后的深层次逻辑是它的＂城市运营商＂的定位与基因。
　　城市是一个复杂的概念；简而言之，人类为什么喜欢到城市居住？是因为城市给人的衣食住行以及深层次发展提供了条件。所以城市运营的理念，说到底是以人为本。
　　中国城市运营理念的开端，可以上溯到世纪之交落成的浦东地标——金茂大厦，这也是中国金茂城市运营的首个作品。上海的人们常说，＂先有金茂大厦，然后有浦东新区。＂
　　在党中央＂十四五＂规划中关于城市化发展的目标，要在5年内将中国的城镇化率再提升5个百分点。这也就意味着，未来将有7000万人口进入城市（城镇）。
　　如果说楼市上半场的主题是＂造楼＂，那么楼市下半场的主题就是＂造城＂。
　　战略定位于＂城市运营商＂的中国金茂，始终遵循「以城聚人、以城促产」的城市运营逻辑，更能够符合未来中国房地产发展的大方向。
　　2020年新落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等7个重点项目，为深耕城市筑牢基础。
　　（武汉方岛金茂智能科学城项目）
　　例如，其中位于武汉汉阳区四新生态新城，从片区生态、人文、区位等核心价值出发，聚焦全球产业资源，塑造现代新城综合配套体系，打造成为以滨湖湿地为特色，兼具文化、休闲、旅游和居住功能的＂生态之岛、创意之城、时尚之都＂，建成全国一流的总部楼宇经济示范区、健康优质生活区、现代服务业集聚区。
　　从今年落地的城市运营项目来看，金茂已经突破了北上广深（以及宁杭）等一线（新一线）城市的限制，明显看出布局向强二线（武汉）、二线（温州）、甚至三线（丹阳、常熟等）扩展的趋势。
　　未来，在债务稳健、融资成本低廉的基础之上，借助金茂的产品力与IP效应，城市运营业务进一步发力，布局更加完整健全。
　　（3）双翼飞翔：科技+服务
　　金茂的产品力来源于对人类居住的深层次需求的感知与关怀。
　　其背后有强大的科技能力作为支撑。具体来看，＂府系＂产品背后有12大＂黑科技＂支持，打造智慧舒居体系，遇鉴未来新人居生活。
　　2020年，中国金茂继续坚持＂双轮两翼＂的战略，将两翼内涵升级为「科技+服务」，短期以「科技引领」和「服务创新」为抓手，助力公司各业务发展，未来两大抓手逐步固化为公司的科技板块和服务板块，打造行业核心竞争能力。
　　金茂资本作为中国金茂旗下的金融服务平台，发力产业股权投资，捕捉地产科技+智慧城市领域中的高成长期创业项目，构筑地产数字化、智能化新生态重塑城市价值。
　　从中化大厦到上海金茂君悦大酒店、西安鼓楼金茂酒店、金茂北京威斯汀大饭店等7家金茂旗下酒店，再到社区以及未来更多的城市运营场景，中国金茂与云迹科技相互协同，探索人工智能应用的边界，加速创新项目孵化，同时＂产融结合＂也将形成增长风暴，引领并辐射中国金茂城市运营的产业升级和创新发展。
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　　谋全局者
　　高手对弈，不计较一城一地、一时一事的得失，而是关心全局的胜负。局部纠缠之中，忽地在远处落子，看似无关宏旨，甚至有点＂浪费＂；然而随着局势的发展，到某一时刻，忽然惊诧，那远方的一子，正是定盘妙手。
　　这样的玩法，在围棋里叫做：脱先。
　　回顾中国金茂这些年的发展历程，我分明感受到了一种＂脱先＂的智慧，妙不可言。唯不知金茂的管理高层是否深谙棋理。
　　地产上半场，金茂并没有像众多房企一样如鲫过江——负债扩张，蒙眼狂奔；相反，金茂在产品力与匠心上下功夫，扎实地打造了几款有竞争力的为市场所认可接受的产品——府系、悦系、墅系等等。这些扎实的功夫，虽然没有使金茂获得红极一时的规模与财富，但却为金茂打造出了市场上无可匹敌的硬核实力。
　　地产下半场，在去杠杆的指挥棒之下，高负债模式叫停，先前那些蒙眼狂奔的企业忽然发现，自己好像少了点核心竞争力。此时金茂的优势，一下子就显露出来：低负债、低杠杆、低融资成本，高IP、高科技、高产品竞争力。金茂的＂三低＂与＂三高＂，走出了一种先前中国房地产市场难以想象的一种模式与道路：负债降，销售增，市场规模增。
　　有人说金茂近年来的逆势上涨是＂踩对了点儿＂；这是肤浅的看法。
　　在我理解，金茂的模式将成为未来房企发展的模范与标杆；因为这是一种可持续的模式，是对行业过去＂高负债高杠杆高周转＂的不可持续模式的否定之否定，也是金茂作为央企长期以来坚持稳健发展的智慧和远见。
　　地产下半场，还有很长的路要走。谁能活下来，谁能活得好？明眼人已经看到了答案。