观点直击富力继续降债今年净负债率降至100以下（实录）

　　观点地产网 3月25日午间，富力地产发布年报。
　　销售额方面，富力地产实现权益销售金额约1387.9亿元，同比上年有小幅增长，销售面积约1153.09万平米。
　　期内，录得营业额为858.9亿元，同比下跌5.4%；毛利203.9亿元，同比下跌31.52%；净利润相应减少至91.5亿元，跌幅9.38%，相当于10.6%净利率；所有者应占盈利为90.04亿元，同比下跌6.9%。
　　但对于富力地产来说，面临显著的流动性缺口，富力地产未来的工作重心仍是出售非核心资产及加快销售促回款。
　　为化解债务风险，年内富力透过合理的购地策略、战略性的资产出售、股份增发等措施削减债务，合计削减债务共374.1亿元，年末现金储备达399.5亿元。
　　削减或再融资的债务包括境内债券236亿元、信托及境内银行贷款119亿元和离岸债券及离岸贷款19亿元。另外，富力于2020年按发行价每股9.82港元发行2.57亿股的H股新股，募集资金总额25.24亿港元。
　　经削减债务及补充权益资本后，富力地产净负债率由2019年底的199%降至130%，大幅下降69个百分点。
　　富力地产主席李思廉于业绩会透露，有信心今年净负债率降至100%以内。另据数据显示，富力在今年2月份的净负债率已降至118%。
　　毛利率有望恢复
　　降低负债，首先要保证的便是销售情况。期内，富力地产实现权益销售金额约1387.9亿元，销售面积约1153.09万平米。
　　今年，富力将销售目标定为1500亿元，同比增长约8%。可售资源为2700亿元，去化率达到55%即可达成目标。
　　＂大约分为上半年40%，下半年60%，也就是上半年600亿，下半年900亿。＂李思廉称，由于部分旧改项目在三四季度才推出市场，所以大概是＂四六开＂的推货节奏。
　　物业销售方面，年内，由于较高比例的存货销售入账，均价较低，令富力入账均价同比下降11%至8600元/平米。
　　数据显示，在2020年917万平米的入账面积中，275万平米即30%为存货，2019年这一数字为16%。这直接影响到了富力物业销售毛利率，由上年度34.9%减少9.7个百分点至25.2%。而剔除存货，毛利率则为29.1%。
　　＂截至今年2月，已锁定营业额超过1000亿元，销售均价约为11600元/平米，由于均价提升了，整体毛利率上升应该是顺势的。＂富力管理层称，今年对毛利率维持在30%-35%有信心，今年毛利率有望达到30%。
　　在加快销售的同时，富力亦控制了在招拍挂上的参与度，李思廉业绩会上继续强调：＂将尽量少参与招拍挂，集中做旧改项目。＂
　　实际上，在过去一两年，这一点被富力坚决执行。
　　回顾富力2020年以来的新增土地情况，期内，富力仅在12个城市拿下16幅土地，地价118亿元，平均地价为3100元/平米。其中，一二线城市占83%，三线及其他城市占17%。年内，新增权益土地储备386万平方米，货值约730亿元。
　　克制的土地获取，令富力的土地储备有所下降。截至2019年中期，富力还拥有6100万平米土地储备，2019年末这个数字变为5790万平米，最新拥有应占的土地储备可售建筑面积约为5200万平米，可售货值约为7000亿元。
　　对富力来说，具备优势的旧城旧村改造无疑是更好的拿地方式。
　　观点地产新媒体了解到，富力2020年在城市更新方面的动作颇多，成功签约中山下闸片区、广州南沙大同村、广州海珠赤沙村、广州番禺石壁一二三四村以及广州天河吉山村等多个旧村改造项目。
　　管理层介绍，目前，富力已签约合作城市更新项目超60个，可售面积超4100万平米，销售货值超1.2万亿元。其中，90%位于一线及二线城市，以及60%位于粤港澳大湾区。
　　转化方面，近期富力城市更新转化超800万平米，对应货值2600亿元，2021年目标转化约300万平米城市更新项目作为土地储备。
　　瘦身减负
　　降负债的道路是漫长的。即便采取一系列措施降低负债，富力地产2020年三项指标仍超阈值，但也可以看出这些数据均在向好发展。
　　央行＂三道红线＂融资新规，即依据杠杆水平高低设置三条红线：扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍。
　　根据上述标准，将房企分为＂红-橙-黄-绿＂四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。
　　按照这一标准，富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%，较上年同期下降约2.8个百分点；净负债率为130.2%，较2019年末大幅下降约69个百分点；非受限现金短债比为0.4，较上年同期提升约0.03。
　　降负债，仍旧是外界最为关心的事情。对此，李思廉在业绩会上给出了明确的目标：在今年内，富力的净负债率将降至100%以下。
　　对富力来说，积压大量资金的城市更新和酒店两种重资产项目，是压在头上的两座大山。
　　业绩会上，李思廉表示，为达成＂三道红线＂，公司在积极去库存加快销售之外，还将继续出售资产及项目股权。
　　＂价钱合适将继续出售资产，包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店。＂李思廉表示，只要出售了这些项目的合理比例，对出表有非常好的帮助。
　　去年8月初，富力地产与黑石集团谈妥初步意向，宣布向后者出售广州国际机场综合物流园70%股权，最终出售价格定为44.1亿元。
　　有投资者告诉观点地产新媒体，在当天投资者会议上，李思廉透露，目前已在积极出售酒店资产，预计在未来6个月以内完成。
　　另外一个措施，则是加大力度出售项目股权，包括住宅项目以及城市更新项目。实际上，早在2020年1月份，富力就以10亿元代价向建业地产出售河南建业富居投资有限公司10%股权，并由此将郑州高新区五龙口村、花园口镇两个开发超过5年的旧城改造项目出表。
　　＂富力在过去5-10年都很少合作项目，我们今年会加大力度出售部分的股权，包括邀请同行加入旧村改造，出售部分股权拿到的现金能够帮助我们降低负债。＂
　　按照富力的计划，今年末将完成消灭1-2条红线，2022年末降至＂绿档＂。
　　以下为广州富力地产股份有限公司2020年业绩发布会现场问答实录：
　　现场提问：请问今年调整债务的计划是怎样的？现在三条红线的情况如何？资产处置有怎样的目标？
　　李思廉：今年积极完成不低于1500亿的销售，上半年目标600亿，下半年目标是900亿。在销售方面，无论是我们今年卖掉的物业，还是已经进入销售计划的旧改，全年销售均价比起2020年会有大幅提高，暂时已经卖了的均价为税后10600元左右。
　　在完成销售目标之外，我们也还有其他三个部分：第一，有合适的价钱我们会出售资产，资产包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店；第二，出售部分开发项目的股权。
　　第三，现金流方面，到了2020年末，库存现货有600亿，会积极变现，配合降低三条红线，目标在2021年未来九个月降一到两条红线，然后在2022年底将三条红线完全消灭。
　　现场提问：请问公司的买地计划怎么样？往后是不是主要着重于旧城改造项目？另外，去杠杆化的目标可不可以提供？
　　李思廉：我们会集中做旧改项目，尽量少参加招拍挂，公司有信心今年降至100%以内。
　　现场提问：去年是不是有些库存拉低了毛利率？为什么要卖旧改的股权？海南会不会做大？
　　李思廉：2020年，库存卖了205亿，毛利大约为14%，剩下部分的毛利为29.1%，今年有信心将整体毛利提升30%。卖资产、卖项目其实是一种组合拳，我们也要有适当的价钱和条件才会出售。
　　由于资产的质量都不错，所以都有很多投资者来查询，会在适当的时候根据联交所规定作出公告的。
　　在海南，暂时会保持现有的土地储备销售量。
　　现场提问：内地酒店的营运情况是不是已经看到很大的复苏？
　　李思廉：去年下半年，虽然全球经济受影响，但国内的复苏比较快，出差和隔离要求使大家都在本地消费，并且入住率也有上升空间，所以在去年下半年的利润也有明显的恢复得比2019年更好。
　　对于今年的走势也较乐观，希望国内控制疫情和经济复苏后，利润能有恢复。