今年楼市的最大风险

　　房地产行业有三个底：政策底、市场底、企业底。
　　政策底早就已经到了，2021年11月份就开始着手推进信心的修复；
　　市场底也早就到了，二手房早就过了去年十月的冰冻低谷，开始陆续恢复，年后部分板块的二手房甚至开始走出行情。
　　不料，疫情打破了这一切。
　　不料，企业的底还远远没有来。
　　2022年房地产行业的最大风险，不是政策也不是市场，而是疫情和房地产企业。
　　疫情我们不敢猜测，但房企最苦的日子，还没有到来。
　　房企开始陷入一种＂有罪＂循环之中：
　　赚钱有罪，比如刚刚发布年报的万科，竟然只赚了225亿，达不到股民预期，也达不到投资者预期，更不到各大媒体的预期，最达不到的是各大媒体里的股民的预期，然后被骂了。
　　不赚钱也有罪，比如最近的融创，已经自救到极致了，结果一样被喷成筛子。
　　躺平有罪，比如很多其实早就躺平的房企，如祥生、中梁等。
　　变卖项目自救有罪，很多公司最近都在做，但是只要一被发现，网友就认为有烂尾风险，各种曝光。
　　降价有罪，很多人用道德绑架的方式，说什么业主一辈子的积蓄都在房子里，你竟然还降价？
　　何况，很多地方的有关部门，也不让降价。
　　如此种种，是不是像极了＂塔西佗陷阱＂？当别人不信任你的时候，你做什么都是错的。
　　最难的还不是我们表面看到的这些。最难的是背后的博弈。
　　比如，炒股炒成股东，投开发商变成开发商的例子太多了。很多信托公司，都在经受这样的宿命。
　　前几年楼市好，信托公司的最大客户基本都是开发商，但是现在开发商很多都躺平了，信托公司的钱都在泥巴里。
　　开发商活不下去，难道指望信托公司来盖楼卖房？
　　这是一个无解的问题。
　　比如，很多地方都出台文件不许开发商降价卖房，但是，等着收开发商的那些企业们，却几乎以腰斩甚至更低的折扣在等着＂捡尸＂。
　　门口的野蛮人，从未离开过。
　　房子不许降价，项目可以打折卖，公司的股权可以打折卖，土地可以打折卖……
　　老百姓只能买贵的房子，有人可以买便宜的股权和土地。
　　这个无解的问题，某种程度上，在加速开发商躺平。
　　或者，很多房企情愿爆雷，也不贱卖。
　　还有美元债。今年和明年，依然是各大开发商偿还美元债的高峰期。
　　很多开发商已经变成了：做着几千亿的生意，还不出几个亿甚至几千万的债，拖欠着供应商几十万甚至几万块的钱……
　　也不知道这个行业，为什么突然变成了这个样子。
　　当然，三道红线，依然悬在头顶，没有人可以无视。
　　我作为一个房地产行业观察者，从市场角度分析一下这一波开发商的无解难题。
　　对于企业来说，今年杀伤力最狠的不是疫情，不是融资，不是市场信心不够，而是无力换仓。
　　这是致命的问题。特别是对于大量布局三四线城市的房企来说，陷入了死循环。
　　大量的项目在三四五线城市，这些地方要么卖不动，要么不让降价卖，无解；
　　优质的城市集中供地，能不能拿到地全凭运气，这样只会导致很多企业退出优质城市，比如万科、融创等很多房企，在杭州主城区几乎都没有项目了，本土房企德信也是，之前离开的天阳等也是，而宋都离开之后回来的代价则是退地赔款，无比屈辱。这样的局面，目前无解；
　　如此一来，房企的持仓就变得特别危险：
　　优质城市的占比越来越低，三四线城市占比越来越高，风险越来越大。
　　这对于很多房企来说，是致命打击。那些本来就没有进优质一二线城市的区域性房企，就更难了，比如集中爆雷的西南房企。
　　再加上，好不容易卖房了，回笼了点钱，为了确保项目安全，预售资金监管得死死的，很多的钱根本无法用于自救。
　　何况，就算此时优质的一二线城市拿地放开，开发商能够不受约束拿地，用一二线城市赚的钱去弥补三四五线城市的窟窿，还有钱拿地的企业，有多少？
　　对于很多的企业来说，如果这个死循环不破解，真的已经无力回天。
　　对于客户来说，买房也陷入了尴尬的局面：
　　优质城市和板块供应稀缺，差的城市和板块库存压顶。
　　抢不到好的，不甘心买差的，那就等着。
　　所以，需求从来没有被消灭，只是被遏制或延缓、转移。
　　从业十多年，我不知道这个行业为什么变成了今天这个样子，十多年来从未见过的样子。
　　市场，政策，信心，客户……所有这些层面都会改变，疫情也会过去，但今年与以往所有横盘周期完全不同的是：
　　许多本来能够自救的房企，因为种种原因，会彻底躺平。
　　事实上，很多企业早就已经躺平了，情愿爆雷，也不自救。
　　躺平，爆雷，多输，这才是今年楼市的最大风险。
　　面对从业十多年从未见过的局面，再次提醒各位：
　　买房，一定要擦亮眼睛。
　　今年的楼市，会有黑暗中的机会，但更多的是无数的看不见的坑。
　　如果想在混乱中寻找阶梯，请务必保持敏锐的嗅觉和超强的执行力，提前准备好房票和资金，等着机会。
　　注意，是等着，不是贸然出手。