托底经济，中流砥柱房地产板块

　　开春以来，中央和多地积极出台宽松政策，因城施策空间不断打开，包括下调利率和首付比例、优化房企并购融资、放松贷款集中度管理、鼓励新市民购房等。3月16日国务院金融委和五部门联合发声，释放稳地产、稳预期的积极信号，叠加3月疫情多点发散、防控持续升级冲击消费，地产有望迎来进一步宽松。
　　我国城镇化逐步从高速发展转向高质量发展，城市更新将在其中发挥重要作用。从启动时间来看，十四五规划已为城市更新设定数量指标，意味着城市更新已有序启动，城市更新是地产投资的强变量，也是快变量，预计在2022年便将对地产投资发挥拉动作用；从过往投资规模和当前投资规划估算，预计城市更新十四五期间拉动投资规模10-12万亿以上，期间平均每年拉动投资规模2-2.5万亿以上，如果按地产、基建投资占比各70%和30%估算，对全年地产投资增速贡献约为7%-8%。预计2022年地产投资将超预期并维持全年地产投资增速5.4%判断。
　　房地产政策放松预示行业前景改善，但从目前行业各方面数据来看，房地产还没有走出泥潭。
　　市场持续低迷，销售加速下滑。从数据来看，45城商品房累计销售面积(3.1~3.24)同比-42.6%，上月同比-23.8%；16城二手房成交面积(3.1~3.27)同比-32.7%，上月同比-32.7%。
　　去化周期继续上升。从数据来看，15城商品房去化周期(截至3.24)为654天，上月同期为586天。
　　土地市场低迷。从数据来看，100大中城市本年累计(截至3.27)成交土地建面同比-47.3%，上周累计同比-45.1%；本周100大中城市(3.21~3.27)土地成交溢价率0.3%，上周2.4%；100大中城市本年累计(截至3.27)土地成交总价同比-67.1%，上周累计同比-66.0%。
　　融资持续低迷。从数据来看，境内地产债发行规模(3.1~3.27)累计同比-43.1%，上月规模同比-18.3%；境外地产债发行规模(3.1~3.27)累计同比-36.7%，上月规模同比-90.1%；信托融资规模(3.1~3.27)累计同比-82.0%，上月规模同比-51.2%。
　　信达证券表示，3月份受疫情影响，市场回暖速度有所停滞，但当前房地产行业经营环境较1-2月份确实有明显好转，具体体现在三个方面：1、春节之后市场置业信心有所恢复；2、企业资金层面有所改善；3、主流城市价格端已经逐步企稳。在今年GDP5.5%的刚性要求之下，稳定房地产行业依然是稳定经济的重要一环，叠加近日多部委联合发声，着力防范化解房地产行业风险，预计后续仍将会有更多的城市出台更大力度的政策。
　　该机构认为，当前行业经营最困难的时候已经过去，国企央企以及部分优质民企将恢复扩表。当前时点，建议重点关注能够持续扩表，维持全国化扩张大型国企央企，以及区域优势明显，能够实现差异化竞争的区域龙头。物业板块方面，建议重点关注独立性强、外拓和增值服务具备持续扩张能力的上市公司。