近期房地产股票大涨，房价又要暴涨了吗？

　　最近房地产板块逆势大涨，俨然一副牛气冲天的态势，很多人问老宋，房地产股票大涨，是不是意味着，楼市下行态势要反转了呢？我的答案是否定的，为什么呢？让我们从供给和需求两个方面来分析一下。
　　首先我们看看房地产市场供给
　　1，库存，到2021年为止，中国房地产商手里造好的（一手库存）、一年以上没卖掉的房子，大约有6亿 ，这个6亿平米是什么概念呢？如果按平均每套面积90平米计算，大约就是670万套房子。这可只是成品住宅的库存数据，还有大量在建或者准备建的房子，可想而知存量有多大。
　　另一方面，90年代以来中国卖掉的商品房大约有300亿 ，其中老百姓用来投资的闲置房（二手库存）大概有20%，也就是60亿 ，保守估计就是6700万套以上的闲置。
　　这些房子，如果每年能涨价，房产持有者可能还会继续持有，但是如果每年不涨价，房东可能就会抛售，这样就大大增加了房地产市场供给。
　　2，人均居住面积，中国人均住房面积，2019年统计是48 ，到2020年已经是50 。全世界发达国家，人均50 就是天花板。
　　3，房地产年度投资，2000年是1亿 ，到了2010年10亿 ，到了2016、2017年17亿 。17年中，房屋建造量涨了16倍。17亿 是什么概念？2020年，全世界中国以外所有国家的新建房屋也就20亿 。
　　4，城市危旧房改造、基础设施建设，大规模的建设也差不多了，所以短期来看，拆旧建新的需求就很少了。
　　5，城市的学校、医院建设，也到头了。因为上世纪80年代，我们大学在校生的人均占地只有10 。现在全国3000多所大学，在校生人均占地面积已经到了当年教育部设定的50 目标。
　　6，房地产金融，中国的房地产商平均负债率都在90%以上，上天花板了，再过10年也不会到105%，加大促销力度去库存才是目前开发商们的明智之举。
　　其次我们再看看房地产市场需求
　　1，人口，国家统计局数据显示，2021年全年出生人口1062万人，人口出生率为7.52‰，比2020年少生138万，这可是从2017年开始，出生人口总数连续5年下降了。全中国人口减少是大趋势。
　　2，中国的城市化率，已经到了65%以上，几乎等同于欧洲、美国的75%。因为中国的城市化率，是把农村的青年、中年人口给抽出来了，未进城市的基本都是农村年迈的老年人了，再要增加多少城市化率已经很难了。
　　3，中国的老龄化（60岁以上人口占比），现在在加速，截止到2021年已经到了21%以上，其中65岁以上人口数量，接近2亿，预计2035年会到30%以上。这样一来，老龄人越多，需要的房子越少，反而死亡率增加会退出许多房子来。
　　综上，房地产市场目前总体上出现供给过剩，需求逐年减少态势。所以我的判断是房地产市场整体轰轰烈烈的大牛市已经结束，未来不同城市，地段，品牌的房子，价格和需求分化会越来越严重。普涨结束，分化加剧，所以整体而言，不能说是反转了。近期房地产板块股票大涨，就是国家稳经济，保增长预期下的一次反弹而已，当然反弹的高度，在目前大背景下，还是值得期待的，特别是具有天然拿地，融资等优势的国资，城投地产公司，反弹力度可能会很大。但是我敢断言，房地产整体板块股价指数，永远不可能超越2017年至2018年的历史高位顶部区域了。
　　所以短期房地产股票大涨，并不意味着房价要大涨!