暴拉地产股救市?人无远虑必有近忧
近期各地方的房市开始有所松动,决策方又开始支持刚性和改善性住房了,在股市中的表现就是狂拉地产股救市,其中的典型代表救市中交地产,股价从6元左右暴力拉升到25元,比曾经的历史高点还要高出一倍,难道这就是所谓的房住不炒?一时紧一时松的,让人摸不着头脑!
2008年房价格太高,压,结果股指从6000点一路跌到1600点,然后压不住,又涨。
2015年房价太高,压,股指又从5000点跌到2600点,然后压不住,又涨。
2022年房价太高,压,股指会怎样呢?还能压得住吗?
经济是系统性的,而不是单一性的,就像一个家庭,如果为了节约开支,就把被子给省了,那么很容易就造成感冒着凉,进而影响正常的生产劳动,甚至还得花不少的钱去医院治疗,如果天气忽然恶化,那么感冒可能会变成高烧甚至诱发更为严重的问题,最后就不是添条厚被子就能解决问题了,相反,如果大夏天捂着棉被,也容易中暑。
股市30年,无论是个人还是企业,所创造的财富大部分都在地产里面。
接下来用数据说话:A股所有股票的总资产是363.6万亿元,总负债是310.2万亿元,负债率为85%,净资产总额是56.4元万亿。也就是说我们的净财富其实就是56.4万亿元,在这56.4万亿元的净财富中,有19.46万亿的固定资产和4.57万亿的无形资产,固定资产和无形资产中,又有70%左右的是房屋和土地(在企业中是以厂房、宿舍、办公楼、居民楼、土地等形式存在),合计17万亿。
大家看到这里可能会说,17万亿元平均到14亿人口,平均每人才1万多而已,不多啊。然而事实是这些房屋和土地与平均无关,因为他们都在上市公司手上,我们把这17万亿房屋土地平均到4700家上市公司,那么平均每家上市公司拥有的房屋和地产就是36亿。所以,猛压房价表面上是在压制房地产行业,实际上对所有上市公司的房屋和土地价值的压制才是更严重的。假设整体房价降低50%,那么所有上市公司的财富将减少8.5万亿。更严重的是,大量有房人的资产也会大幅缩水,整体资产减值就非常高了。
整个A股市场一年的净利润大约5万亿,如果把银行的1.5万亿扣掉,实际上整个A股的净利润才有3.5万亿,也就是说,整个房地产行业降价50%,那么实际上等于是整个A股两年没有利润。对于上市公司这种资本市场而言,没有利润显然是不可能的,于是为了保证利润,他们会毫不犹豫的大规模裁员,我们按照人均8万/年的工资算,需要裁员3800万人才能抵扣回3.5万亿的损失(注:这是一种极限假设,作为参考评估用,并非实际)。
这样导致的一个最直接的结果就是员工的收入大幅降低,甚至收入直接断掉了。接着就是房屋的价格继续下跌,被裁员的员工无力偿还房屋贷款,只能被收回低价拍卖,进一步加剧房屋的下跌。被降薪的员工本来是买得起的也变得买不起了,而且也不敢买,没有收入,谁敢买?这样,房价就进入恶性循环,然后传导到整个经济系统。
收入减少最直接的影响就是结婚率和生育率直线下降,人口很容易就出现负增长,人口减少,将进一步让房屋和土地变得不值钱,因为如果人口下滑过快,用不了几十年,房屋将成为大街货,随便哪里都有空房子。此外,我们当下很多的基建都是建立在人口较多的前提之下,一种极端的假设状态,假如30-50年后,人口急剧下滑一半,你还需要建房吗,基础设施还有半点盈利的空间吗?谁能保证人口不会锐减?
把房价再往上炒作会如何呢?同样是那17万亿,随着房价的上涨,这些拥有大量土地和房屋的上市公司就会不务正业,会把更多的资源和资金投入到房地产上面,甚至都转型来做房地产,这对我们整个产业的发展是非常不利的。
房地产无论对股市还是对宏观经济,都有着重要的作用。因为国内无论是企业还是个人,挣到点钱,就都想方设法转化为房地产和土地。压房地产等于压缩了所有有房人的财富,不压房地产等于断了所有无房人的财路。那么房地产该不该压呢?当然该压!只是得把握一个度。
这个度就是既要保证有房人的财富保值增值,又要让无房而又上进的人们早日有能力购房,还要对恶意炒房人的无情镇压,这就需要有高瞻远瞩,深谋远虑的负责人,而不是要等到出问题了才急冲冲的喊着压、镇压、往一文不值的压!
对此,我提出以下观点:
一、房屋保值甚至温和升值,比打压更重要:任何事物都是一样的,只有能够带来价值才会有人参与,一进去就是亏损甚至搞得负债累累的,谁还愿意参与?确保房屋保值甚至温和升值,既保护了广大企业和有房一族多年努力拼搏获得的成果,也让这些优秀的企业和人充满希望和斗志,对于整体经济健康发展是非常有利的,对于A股的温和崛起也是很有帮助的。
二、对上进和有贡献的人才,采取房屋奖励制度,建立起一系列的考核体系,公平公正的考核能够真正为社会创造价值的人才,给予优惠购房甚至购房补贴,特别优秀的则赠送房屋。那些好吃懒做不思进取的人,真的没必要自斩一刀降价为他们服务,即使降价了,他们也不见得买得起。
三、对恶意炒房的人实行举报制度,凡是举报被查证清楚的,财富大部分归举报人,对恶意炒房的人重点处罚。
四、建议做任何决策之前,先深入调研,进行压力测试和模拟测试,对各种可能出现的意外要有应对方案,不能每次都被动地等着,非要等到出问题了才开始急冲冲的放大招,遇到一突发变故,就不知所措。一个优秀的牧羊人,需要在羊群走偏之前提前防止走偏,需要在狼群到来之前扎好篱笆,而不是为了立功,非得等羊群走偏了才出手,非得等羊受伤了才去补牢。
最后,欢迎大家集思广益。
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