据国家统计局数据显示,截止到11月底,全国商品房销售面积达15.81亿平,销售额达16.17万亿元,经过计算得出销售单价约为10227元/平。这意味着一套房产的总价已经超过了百万,更为关键的是这还只是全国平均水平,不少重点城市的首付门槛就接近70万,或许这就不难理解,为什么在过去的二十多年里,很多人都热衷于投资房产。 不过,近些年国家不断加强调控,房价涨幅也因此逐渐放缓,在这种情况下,很多人对于今后房价走势表示了担忧。 下面就以连续7年"神预测"我国房价的社科院为例,2022年房价又会如何变化呢? 在此之前,先来看看这两组数据: 1、在近七年间,社科院对历年的房价预测分别:2014年房价涨幅为7.6%、2015年为1.2%、2016年为3.9%、2017年为3.4%、2018年为4.2%、2019年为7.2%、2020年为6.1%、2021年约为5%。通过计算可知,近七年房价平均涨幅约为4.4%,相比持有成本,涨幅并不明显。 2、2021年住房市场明显出现"U型"的变化,例如房价从年初的11228元/平降到"银十"的10513元/平,也就是说在短短十个月里,一套房子降价幅度高达7万元;此外,从国家统计局以全国70个重点城市为样本的统计中,也能看出端倪,截止到11月底,新房和二手房下跌城市分别达到了85%和90%。 基于以上两个方面,我们不难得出结论:2021年楼市整体呈现"由热转冷"状态,再加上房企为了加快资金回笼速度,纷纷开始打折促销。 这对无房人来说,是个好消息,那么对于2022年房价,社科院又是如何预测的呢?总的来说, 社科院对2022年住房市场用12个字形容 就是 "将从整体降温转向分化回暖" 。体现在两个方面: 1、2022年全国商品房市场均价平均涨幅在-3%到3%之间,其中第一季度降幅达到最大限度之后,从第二季度开始,房价将逐步回暖。 2、2022年商品房销售面积同比下降,幅度在1%到5%之间,除了不少人推迟购房时间之外,加大保障性住房供应也是另一个原因。 除此之外,我认为社科院的另一句话也很关键,预计收入增长和人口流入的是一、二线城市、都市圈和城市圈,将从2022年二季度开始回暖,可是三四线城市则可能面临下行压力。 事实上,受到固定思维的影响,投资房产是实现货币保值增值的方式之一,这样说是有原因的,例如据易居研究院统计,2016年房价为7546元/平,算下来购买一套面积百平的商品房,每年的持有成本是房屋总价的3.5%,而按照社科院的调查,同年房价涨幅为3.9%,很明显,投资房产的收益大于成本。 可是随着房价上涨,持有房产成本也在增加,例如今年11月房价为10227元/平,按照同样方法计算,每年持有成本达到了房屋总价的5.5%,而社科院预测涨幅仅为5%,因此在持有成本大于收益的情况下,投资就是亏本的,而手持多套房的人更明显。 事实上, 此前专家李迅雷就曾表示,随着今年房地产投资增速明显下降,销售量也在下降,因此2022年可能要进入20年来的拐点。 记得在十年前,上海和重庆就已经试点了房产税,不过因为征收对象和税率做出了限制,因此对房价的影响很有限。 不过,随着房产税即将开始试点,如果在未来5年顺利完成试点工作,那么就会在全国范围推行,对于不同的人群来说,征收房产税自然也会产生不同的影响,例如对于多套房持有者来说,征收就意味着持有成本增加,即便是税率只有1%,每年也要缴纳过万元的费用,如果同时持有三套甚至四套房,每年的费用就会更多。 可是对于无房人来说,不仅有利于实现共同富裕,或许也能起到抛售二手房的作用,而按照市场规律来说,想要尽快卖掉房子,就会选择降价,在这种情况下,无疑能减轻无房人的购房压力。 总而言之,按照社科院的预测,2022年房价涨幅在-3%到3%之间,对于手持2套房的人来说,随着房价上涨,虽然涨幅有所减缓,但在持有成本不变的情况,收益自然就会减少,因此对于无房人来说,是否需要买房就要根据自身实际情况决定。 欢迎关注@无锡楼市百科!