保障性租赁住房建设提速进行时

　　本报记者 陈雪波 卢志坤 北京报道
　　在北京市朝阳区地铁15号线关庄地铁旁，原本闲置的大院子，如今被改造成了长租公寓。不仅建设有303间长租公寓，还配备了联合办公空间、咖啡厅、广场等工作、生活设施。近年来，诸如此类的住房租赁市场开始规模化发展。
　　住房和城乡建设部（以下简称＂住建部＂）近日在官网披露，5月12日、14日，住建部分别在沈阳和广州召开40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会。会上提到，40个城市将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。会上特别提出了保障性租赁住房2021年计划。
　　《中国经营报》记者注意到，大力发展租赁住房也成为各地政府工作中解决住房问题的重要规划。如深圳在年度工作计划中提出2021年建设筹集租赁住房10万套；上海2021年计划新增5.3万套租赁住房供应，包括8000套公租房；武汉2021年计划新建、筹集租赁住房9.3万套（间）……
　　住房困境破解良策
　　＂城市人民政府要把发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房问题列入重要议事日程。＂在今年4月9日住建部召开的保障性租赁住房工作座谈会上，住建部副部长倪虹表示。
　　截至2020年末，我国常住人口城镇化率已经超过60%。据北大光华管理学院研究，预计到2035年我国城镇化率有望达到75% 80%。即未来15年内会有2亿 3亿人进入城镇。这些人口进入城市面临的第一个问题就是住房。发展租赁住房，有助于尽快务实地解决这些进城农村人口的住房需求，进而使得这些进城农村人口真正融入城镇。
　　住建部部长王蒙徽表示，大城市房价高，租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题，新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题比较突出。
　　在此背景下，发展保障性租赁住房，成为一个解决良策。2020年底的中央经济工作会议，特别提到了长租房政策的完善、土地供给的倾斜和单列、税费负担的降低、市场秩序的规范和整顿等具体抓手，租赁住房建设的制度体系和市场体系有望更加完备健全。
　　为何住房问题更集中在年轻人身上？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前大城市的住房问题，从人群上看主要集中在新市民、年轻人。因为，经过＂十二五＂＂十三五＂两个五年计划，兜底式的住房保障，基本上解决了低保低收入住房困难家庭的住房需求。
　　同时，这几年房价持续上涨，新进入城市的年轻人、新市民，他们甫一进入城市，面临的就是高房价、高房租，当下的新市民、年轻人不仅要租住，还要有体验和生活。但是，当下的租赁供应两级分化，要不就是租赁体验比较差的城中村，要不就是租金高的长租公寓或者商品租赁住房。与此同时，后者在管理上也差强人意。所以，就需要低租金、小户型的保障性租赁住房。
　　其实早在2016年，国务院就出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，对租赁住房开始格外关注。2017年住建部、国家发改委等部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》指出，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。
　　随后，财政部下发《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》，对公租房保障和城市棚户区改造、老旧小区改造、住房租赁市场发展给予专项资金支持。首批16个城市和第二批8个城市相继列入中央财政补贴范围，专项资金补贴用于2019年至2021年间新建、改建、运营的住房租赁项目。
　　近两年来，针对租赁住房的政策发布速度在加快。2020年中央及多地颁布多项政策促进租赁市场发展，9月发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》，进一步推动我国住房租赁行业走向规范、健康发展。政策规划多次强调租购并举，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
　　《住房租赁条例（征求意见稿）》在出租与承租、租赁企业、经纪活动、法律责任等方面提出60多条规范措施，明确提出严控长租公寓领域＂高进低出＂＂租金贷＂等现象，规范住房租赁合同网签备案，稳定各地租金水平。
　　针对住房租赁领域，＂十四五＂规划提出要坚持＂房子是用来住的、不是用来炒的＂定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
　　今年全国两会期间，全国人大代表、山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志建议，应当综合运用法律、行政、税收、金融等多种手段，加快推进租赁住房发展。其中，国家层面应尽快出台相关条例，为行业监管提供法律支撑。
　　全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受媒体采访时表示，未来住房租赁市场发展最重要的是形成多元化的投资结构和供应主体。比如有保障性的公租房、有政府补贴的租房、有市场化的长租房等，它们都有各自的目标客户。＂租赁市场土地供应也更为丰富，包括传统土地供应、集体建设用地、闲置土地等，这些都有利于增加租赁房供应，稳定租金水平，更好地解决新市民的住房问题。＂
　　＂在我国城镇化持续发展、人口流入的大城市房价高企背景下，发展保障性租赁住房意义重大，这是解决大城市住房问题、化解房地产市场风险的有效方式。＂国家发改委房地产研究中心主任刘琳告诉记者。
　　政策出台与落地提速
　　租赁住房的发展，需要多方面的协力推进。而供给端的支持，无疑是最有力的帮助。如北京、苏州、南宁、成都等地的土地拍卖中，均提出了配建公共租赁用房的要求。
　　此外，金融政策的支持也在路上。2020年6月12日，沈阳、南京、青岛、合肥、长沙等5个城市在北京与中国建设银行签署发展政策性租赁住房战略合作协议。建设银行预计将提供不少于1100亿元的贷款，支持5个城市在未来三年内以市场化运作方式筹集约40万套（间）政策性租赁住房，解决约80万新市民的安居问题。
　　李宇嘉建议，为更好地发展保障性租赁住房，要建立政策性住房金融机构，承担政策性职能。国外都有政策性住房金融，我国政策性金融体系中，没有住房金融，需要补上短板。此外，还要鼓励市场资金进入。在政府从规划、土地、税收等方面的一揽子扶持政策落实到位后，要切实降低成本，形成赚钱效应。现在，无风险收益率比较低，一旦有了相关可观、可持续的盈利预期后，社会资金就会进入。
　　＂保障性租赁住房建设的难点主要体现在收益率太低、社会资金投入意愿不高，缺乏长期低成本资金支持。＂在刘琳看来，为了推动保障性租赁住房的健康发展，需要降低保障性租赁住房建设成本，同时，提高收益率是吸引社会资金的基础。＂另外，如果能加快推进住房租赁领域REITs试点，也会是有效的金融支持政策。＂
　　近年来，住房租赁市场一度面临诸多问题，如长租公寓等领域曾让诸多租房者面临窘境。但很快，各地的应对政策随之出台。4月26日，住建部等六部门联合发声，为长租公寓＂再划红线＂
　　住建部、国家发改委等六部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》的通知，通知涉及加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管、禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平、妥善化解住房租赁矛盾纠纷等方面。
　　针对住房租赁市场在不同时期、不同地区出现的特征，多个城市也出台了相应的政策。今年2月1日，深圳住建局发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿）的通告，从多渠道增加租赁住房供应、加大住房租赁支持力度、建立城中村住房规模化租赁改造工作机制等等方面提出二十四条措施。其中特别提到，要推进存量房屋改造租赁住房，通过城中村住房规模化租赁改造提供租赁住房，并开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点。
　　北京住建委等六部门在2月2日发布了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，要求住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金。
　　也有城市对租赁住房制定了具体的目标。上海市房屋管理局局长王桢表示，＂十四五＂期间，上海将新增供应20万套租赁住房，以及20万张床位，要建立保障性租赁住房租金定价机制，进一步整顿规范住房租赁市场秩序，加强主体管理、租赁房源核验，强化租金押金监管等，让新市民、青年人、各类人才，在上海实现安居和宜居。