近期，全国各地土拍卖异常火爆，其中有一个原因就是网传国内22个城市将实行集中供地。 集中供地具体来说，就是政府部门集中发布土地出让公告、集中组织出让活动，并且2021年住宅招拍挂不超过三次。和以前在这些城市，房企可以随时拍地相比，以后房企一年中拍地的机会只剩下三次，这将彻底打乱房企的运行节奏。 消息既出，青岛、天津、郑州等多地陆续发文，明确今年将推行住宅用地＂集中供地＂模式。 所以，有些企业赶在集中供地正式开始之前，拿下一些具有确定性的好地块，也能给自己留一些回旋余地和时间。 就在3月26日，＂两集中＂终于在广州变成了现实——广州将转让48宗土地使用权，总用地面积超393万平方米，挂牌总价超901亿元。广州成为首个落实集中供地新政的一线城市。 一天后，杭州市也发布集中供地出让信息预告，一共57宗住宅用地，出让面积4533亩。 那么，这个政策对地产企业来说是好事还是坏事？又会对房价产生怎样的影响？ 01、压力猛增 对于房地产企业来说，土地是未来发展的根基，拿得好，吃穿不愁，拿得不好，就是烫手山芋。 而判断一块土地到底值得不值得拿，并非看地价低不低，而是看能不能给房地产企业带来利润。这里面怎么去权衡，都是各家企业的秘密和经验。 一家福州房企的土地负责人王冕对市界解释，看地要看多个方面，最基础的是看地块本身，例如设计如何排布、成本是否会比常规的增加、周边是否有高压线等一系列需要跟政府沟通的内容，但最重要的，还需要看地块周边配套和市场。 福州在建房地产楼盘 以往，王冕的公司拿一块地，流程比较复杂，＂看到政府招拍挂的公告之后，先拿到土地相关资料，然后，我们就要去现场看地调研，出设计方案以及营销方案＂。 这个过程说起来简单，但执行起来，不仅需要其他部门配合，流程也比较繁多。 ＂首先，方案中各种测算，需要各个条线配合完成。然后，方案完成后需要审批，如果通过，再由各个条线复核。之后要上投决会确定是否参拍，最后才是申请打保证金，提交报名材料，进行现场拍卖。＂ 王冕对市界进一步解释：＂其实，如果对于周边市场非常熟悉了，就只需要看地块本身，但这也是需要时间的。＂ ＂看地时间特别紧张＂成为了集中供地之后，房企面临的挑战之一。 按照网传文件显示，2021年公告供应量不得低于近五年（2016年-2020年）平均完成交易量。此次广州将一次性转让48宗、超393万平方米、总价超901亿元的地块。 在其他城市，市界也进行了初步测算。例如在天津，从2016年-2020年，天津分别供地2831.42公顷、700公顷、840公顷、1179公顷、363公顷。如果按照面积来算，2021年天津需要供地1182.6公顷，大概200宗地，即便分3次供应，每次供地块数都在60块左右。 对于投资人员来说，这是一个非常庞大的数量。 与此同时，留给大家的时间并没有更宽裕。 根据公告显示，广州此次公示的时间是从3月25日到4月13日，总共20天时间。 王冕对市界表示：＂一般来说，房企在每个城市拿地，只有专门几个人负责。集中供地以后，肯定工作上需要调整，没有集中供地的城市人员可能就需要支援集中供地的城市，配合条线上的人员压力也会变大。＂ 对此，一家TOP10房企北京公司的员工张林直呼＂加班狗要变成过劳狗＂。对于他们来说，不仅仅是集中供地这段时间的＂瞬时压力＂变大，平日里的工作量也可能提升。 ＂为了保证在一个城市的销售量，我们也计划在集中供地的城市，通过收并购增加项目数量。＂张林对市界表示，＂存量地比想象中要更为复杂。＂ 对于张林来说，以后的工作节奏可能就是公示期研判新地、非公示期研判收并购，工作将更加饱和。 02、为什么要改政策？ 原有的招拍挂规则为什么要变，还要从招拍挂的由来说起。 2004年，国土资源部等多部门联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，设立＂831大限＂，要求全国在当年8月31日前在全国实行招拍挂制度。 在此之前，我国的土地出让，历经了从新中国成立初期的土地无偿划拨，到1980年后从深圳开始征收土地使用费，协议出让。虽然那时候也有一部分土地是通过招拍挂出让的，但并不是主流交易办法。 由于土地是重要的资源，价值高，所以导致土地使用权在出让的过程中，滋生了很多腐败。另外，协议出让并不符合市场经济的要求。 所以，从2004年8月31日开始，我国逐步形成了以招拍挂方式为主、一次性收取土地出让金的土地出让制度。 其实，当时这个政策出台也引发了一些争议。因为政策出台后，土地出让费用的大幅上涨与房价飞涨基本一致，让包括房地产开发商在内的很多人，认为是土地成本增高推动了房价飞涨。 但政府部门认为，实际上是房价上涨使得开发商增加了对土地的需求，拉动了地价上涨，这是由市场对于土地的供求关系引发的。 当时，政府相关部门为了证实这一观点，给出了全国105个城市620个房地产开发项目的抽样调查报告： 地价占房价比例平均为23.2%，其中在30%以下的占78%。 这场＂地价推动论＂和＂需求拉动论＂的争论，才逐渐平息。 不过，当时不存在问题，并不代表后来不存在问题。有的城市因为过分依赖土地财政，纵容房价炒作；有些城市则出现通过控制土地出让，＂饥饿销售＂，营造紧张气氛，制造了不少地王。 有些地区，经济、工资没有跟上去，但房价却涨上去了，二者之间矛盾越来越大。与此同时，随着时间的推移，地价和房价之间的矛盾也逐渐凸显。 福州房企土地负责人王冕对市界表示：＂目前，地价在房价中占比30%以上是肯定的。在部分住宅市场流速很快的城市，甚至能到50%。＂ 另外，用招拍挂方式拍地已经变成了一场金融游戏，随着居民居住面积变得饱和，房价越来越高，这个游戏越来越危险。 之所以说是一场金融游戏，是因为开发商在招拍挂买地的过程中，可能会利用各种办法让其他资金参与其中，包括银行、信托等，自身并不需要付全款。然后，开发商再通过卖期房的方式，把钱还给银行、信托。 对于房地产企业来说，这几乎是一个反复循环的过程。但在其中，银行承担了很多风险，这种风险随着房子越盖越多，变得越来越大。 近年来，小房企暴雷不断，大型房企如泰禾也深陷其中，如果再这样下去，房地产市场就很危险。 从2020年针对房企设置的＂三道红线＂，以及年初针对银行设置的＂两道红线＂，都是在资金上进行控制，也就是＂降杠杆＂，这其实也成为大多数房企在过去一年的主题。 如今，矛头又指向了土地交易市场。 张林对市界表示，作为组合拳，政策也限制大量资金进入房地产泡沫圈，但更重要的是降低资金使用效率，迫使高周转成为过去式。 以资金雄厚、主打高周转的企业为例，以往，分多少次拍地，这些房企有时间腾挪资金，资金优势更加明显，可以一直滚着用。 滚动拿地配合高周转，只要资金回笼足够快，就能立马再冲进土拍市场，进行下一轮开发。所以在以前，有报道传闻，有房企投资1亿元，2年后最快可以做到175亿的规模。 但新政以后，一方面，短时间内拍地需要大量资金，地主家余粮也不是无限的，另一方面，拿地时间也被限制死，即便回款也得等到下次土拍，滚动模式失效。 03、几家欢喜几家愁 在限制买卖次数之后，对于房地产企业来说到底是好是坏，房价会涨还是会跌，市场看法不一。 新政虽然对整个房地产行业做出限制，但在大多数人看来，还是相对利好手里有钱的企业。 前几日，某头部地产公司召开业绩发布会，在会上也提到了这个问题。在他们看来， 此政策对优质的房企来说，应该是利好，但可能对高杠杆公司或中小公司会有一些压力。 因为这考验的不仅仅是资金实力，还考验房企的运营能力、集中推盘营销的能力，也考验房企的交付能力。 作为小企业的代表，王冕很为公司今后的处境犯愁。＂我们公司本来竞争力就不强，主战场在三四线城市。集中供地之后，其他房企可能会把目光从一二线城市转向三四线城市，对于我们来说，竞争更激烈，更不利了。＂ 不过，也有比较乐观的。某TOP30房企北京分公司投拓部门员工李贺认为，这一政策对资金不足的公司更利好。 在他看来，地主家余粮也不是无限的，所以有钱的企业更会关注优质地块， 资金不充裕的企业可以趁机下手一些＂次优质＂地块，＂这种以前我们都抢不到＂。 至于集中供地对于房价会产生什么影响，可能要从多方面考虑。 一方面，如今开发商开发一块土地的周期，已经被发挥到了极限，基本上都类似。所以，集中供地后，理论上会导致这些地块同时入市，房屋销售也会形成一波集中开盘、集中销售的状态，开发商为了尽快销售回款，将会降价竞争。 但另一方面，房企有可能认为后续拿地难度大，在出让的时候疯狂提高地价，导致后续降价很难。 ＂我觉得房价不会提高，新政颁布不是为了抬高溢价的，而是为了遏制溢价过高的。但这终归是个博弈，一切都要等经历一次才能知道。＂李贺说。