为什么在越南炒房的中国人80赚不到钱

　　文 鳞鳍董桑
　　越南近10年经济发展突飞猛进，鉴于其现在左右逢源的地缘优势，国际资本竞相涌入，导致越南房地产价格水涨船高，大有复制中国房地产发展周期的态势。引得不少中国国内的投资者跃跃欲试，希望通过在越南炒房实现财富增值。但是，董桑要告诉你，在越南炒房的中国人80%赚不到钱，还有很多被套牢的，因为东南亚地产有很多隐形风险，今天就简单和大家聊一聊，尽量避免采坑，使大家有机会能通过房地产赚到钱。
　　在我们开始之前，要先跟各位先提一下越南房地产基本的两个观念，第一，按照越南政策，外国人来越南买房投资房地产可以用自己的名字，不需要用所谓的越南人的名字，不需要借很多中介说的所谓人头来投资，千万别听忽悠说什么一定要找个越南人帮你挂名，最后可能人财两空。
　　第二，宏观层面看趋势，越南房地产整体而言目前是一个赚钱的投资项目，越南经济是整个东南亚国家发展最好且最被国际资本看好的，具体原因请参照我其他文章。在全民向钱看的当下，国家以及人民表现都是相当的积极，如果你现在正计划要投资东南亚房地产，那越南是超过其他任何东南亚国家的首选。
　　首先，要有自己的判断，不要被中介忽悠，面向外国人销售房产的中介有很多，中国大陆人的公司、台湾香港人的公司、韩国人的公司等等，但是你要清楚，房地产中介的销售代理热潮不等于这个房地产项目本身的热门程度，很多项目开盘也会雇佣大量托儿去营造热销气氛。大部分投资客在越南投资房地产的时候常常跟着中介去看这个房产项目，你到了现场似乎人山人海购销两旺，但这样不代表房地产项目真的好，但凡在国内有过惨痛购房经历的人应该对都能体会吧。有时一个新盘售楼处里90%是托和中介人员，真正的购房者少之又少。只要你入手接盘了，热潮一过 ，中介和托都离开，真正轮到你来卖二手房套利的时候就傻了眼。这个就是越南房地产风险的第一点，部分项目营造出的暂时性和虚假的代理销售热潮，你来买房的时候要仔细去评估一个项目，这个项目究竟是真的有吸引力好卖，还是只是因为中介多营销手法多，这都需要亲自做大量功课，其实这也事很多在东南亚国家投资的共同点。
　　第二，就是住宅面积，越南交钱买房后期可能才跟你讲这个面积是多少，越南和中国一样，面积有两种，建筑面积和使用面积，不管你在东南亚哪里买房，房地产的面积都应该要用所谓的使用面积来做计算，中介在跟你介绍房子的时候，他说这个面积是多少，你一定要追问清楚这个面积是所谓的建筑面积还是使用面积，如果中介是用所谓建筑面积来给你算钱，建筑面积与使用面积所 就是你被收割买贵的地方 。
　　第三点，就是所谓外国人和越南本地人的价差，在越南买房时有许多的项目，外国人和越南人的买价都有所谓的两套价格，一种就是开发商在销售一手房的时候针对外国人以及针对越南人的价格有明显差异，这种差异因项目不同而不同，一般在5%~15%，也有不少项目差价达到10%~20%。你在买一个项目之前是否有仔细的审视过这个项目外国人以及越南人的买价是否有差异，因为这些差异的部分都会让你在往后脱手变现时难上加难。其实不单越南，想泰国菲律宾柬埔寨等不少东南亚国家，同一个项目针对当地人和外国人都会有10-20%的价差，这导致炒房客最后想脱手时只能找其他外国人接盘，而本地人买房的成本本身就比你低20%，他们是不会从你手里买入的，你能选择的接盘侠数量有限，除非你愿意低价脱手或者用房产增值部分抵消掉本地人的价差再出手。最常见的都是中国人买了再忽悠其他中国人接盘。
　　另外，就是市场行情价差，一个项目在销售时候从刚开盘到尾盘它会有好几期，而在尾盘的时候通常是最贵的一次。这个销售模式会让这个新项目的房子比周围成熟的二手房价格要高不少，等你要变现的时候找越南人或者外国人接盘，结果发现周边的二手房子都比较便宜，你这个新项目要怎么脱手？所以你买的这个项目跟周边的市场行情有没有所谓的价差是一定要仔细了解的一部分。不要急着下手，之所以叫不动产就是变现没那么容易。
　　第四个风险，就是所谓的加价（茶水费）以及中介费，到越南投资，几乎所有中介都会跟你说越南经济如何如何好，潜力如何如何大，确实近些年越南发展不错，但整体的发展不错跟你这个楼盘是否热销是不是有必然联系就是另一回事了。中介会跟你说这个项目特别热门，要额外的加价来购买，或是有的中介说提供挑楼层选房型的服务而要收取所谓的中介费用，其实这些都是你要特别重点注意的。
　　在越南购买一个房地产项目，加价有好几种状况，第一种是这个房地产项目真的很热门，所以这个房地产项目要买到的就要加价。第二。 代理中介的加价，因为中介公司跟开发商拿货以及自身营销都需要成本，所以许多中介在销售房子时会在价格再添加上去来卖给你。上面说的两种加价，你要认真区分，如果今天买的项目是非常好的项目，你研究过发现各方面真的很热门，非要加价才想得到，那这个项目确实值得投资。但如果你买的项目是纯粹代理中介加价，那就要仔细考虑清楚了再来。
　　中介手续费的部分，在越南，大部分正规房地产销售项目是不会再跟消费者收取额外手续费的，不管你今天是开户也好，或者你今天是买房子也好，正规中介大多是不会再跟你收取额外的手续费，因为在越南房地产中介的中介费都是由开发商按照销售情况直接支付给中介公司的，房地产中介都有跟开发商直接签订合同，所以正规中介面对消费者的时候不需要再额外收取所谓的中介费用 。以此为对比可以想象中国国内那些无良中介和无耻的中介人员，信口开河坑蒙拐骗，从这个角度看，在国内买房面对的套路和风险并不会比越南低多少。
　　第五个越南房地产风险就是关于房地产项目周边景观环境部分。今天你来越南买房，项目外可能是绿水青山，可能是热闹的市场，但有可能用不了两三年窗外的景观就会消失，什么意思呢？越南目前是一个快速经济发展和高速城市化的国家，开发商拿地盖房子特别容易，比如你买的项目外面是一片空地或者农田，再或者是一大个停车场，你都要注意，因为中介是不会跟你讲或者也不清楚城市地区规划的，等可能你景观很好的项目，买完两年周边建成了新大楼完全遮挡你的视线，也可能建成垃圾场或者其他你不喜欢的设施，都有可能。所以，在越南这样快速城市化发展的国家，你投资的项目一定要仔细研究所在城市的规划，研究市场，这样投资也比较不会踩雷。李嘉诚说放不动产投资最重要的就是：Location（位置）、Location（位置）还是Location（位置），不要图便宜买那些今后无法出手或不能增值保值的项目。
　　第6点风险，在越南，外国人买房有几种产品可以投资，公寓、别墅和联排屋（也叫排楼），但有一些无良中介，他们会销售所谓的＂商住＂以及旅游酒店产品，英文叫做Office-tel及而Condo-tel，这两种形式其实在目前的越南法律上是没有明确条款可以保障外国人权益的，如果你购买的是所谓的商住两用或者旅游酒店房产等于中介都要包租服务，在越南法律上只能被赋予签所谓的长期租赁合同和非买卖合同，没有所有权，和国内大城市很多商住房给你签几十年的租赁合同一样，但是这种形式很不安全，这些都是投资者特别注意的，因此外国人在越南投资房产来说还是正规公寓项目最安全。
　　第7个坑，中介给你的折扣算法可能大有不同，中介可能跟你说这个房地产项目在销售的时候可以给你折扣5%、10%或者其他折扣比例，但实际上他是不是给你真的5%或者更多这都要看到了合同才知道。越南通常一个折扣的销售方式，开发商给5% 、6%、10%等折扣，大多是税前折扣，就是说开发商要把税的部分都先去掉然后来算折扣，并不是给你整体房款的5%，折扣又有分一段式计算和两段式计算的不同方式，所以当中介忽悠跟你讲折扣的时候，你要仔细的去问折扣后究竟是多少钱的具体金额，具体怎么计算，而不是想当然的直接用税后总价去乘以折扣比例，这可能会导致买卖双方对折扣金额产生较大认知偏差。
　　第8个常见问题就是所谓房地产所有权的部分，在越南，你要清楚的认识到，并不是所有的不动产项目外国人都可以拿到产权，即便你买的是相对安全的公寓产品，也不是所有的项目都能被允许卖给外国人投资者，因此身为外国投资者来投资越南的房地产，有必要了解你意向的项目政府是不是允许销售给外国投资者，这需要投资者自己仔细调研，仔细阅读资料，要特别仔细注意的，如果贸然出手买了之后拿不到产权证，那就绪可就麻烦大了，而且几乎无法维权，要知道在越南跨国维权成功的可能性低于10%。
　　第9个注意点，就是一定要买大开发商。在越南这种发展中的新兴市场，开发商的大小特别重要，这个不管你在哪个国家买房都一样，但是在越南尤其明显，越南的房地产行业相较于其他邻近的国家来讲都还是属于发展中，很多房地产开发商也是一样都处于学习成长阶段，如果选择一个小开发商，可能几年后它跑路或者倒闭，你遇到问题后就要面对更多风险，比如项目烂尾。因此，相比较而言，找到实力强的大型正规开发商是保障自身投资权益的上策。
　　整体来说，越南属于目前东南亚国家中内外部形势都比较看好的经济体，但是投资需谨慎，任何新兴市场都是机会与风险并存，富贵险中求但别利令智昏只看收益忽视风险。对越南不动产的布局其实韩国人和台湾人走的比较靠前，其次是日本人和新加坡人，中国投资者还相对较少，如果能规避到我上面说的坑，越南还是有一定投资价值的国家，希望未来大家都能发现更好的机会。
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