活水涌现，富力一年减负374亿

　　＂活水＂涌现，富力一年减负374亿###
　　2020年上半年的疫情，下半年的三道红线、两道约束，不可抗力和政策缩紧的双重压力下，如何拿出一份满意的答卷，是每家房地产企业都在琢磨的难题。富力集团也不例外。
　　面对2020年的重重困境，富力拿出了一份令人满意的答卷。
　　据富力地产3月25日发布的2020年报显示，富力地产全年实现销售额1387.9亿，销售面积约1153.09万平方米，同比2019年实现正增长。
　　在＂行稳致远＂的方针下，富力地产降杠杆、降负债也有了突出成果。全年净利润91.5亿，减负债374亿元，净负债率下降69个百分点。
　　此前富力董事长李思廉曾对外披露摆脱红线束缚的三招：加快销售促回款、出售部分投资性物业、合作开发项目，或出售部分项目股权。
　　富力地产这一年的举动基本是按照李思廉公布的三个措施行动。一方面利用创新营销开路，保证业绩稳定，另一方面通过一套＂组合拳＂充沛现金流。多管齐下，为富力地产注入＂源头活水＂。不仅使富力地产的负债结构得到优化，更为今后从规模扩张向质量效益的转变打下了基础。
　　权益销售比行业前列 回款率上升至78%
　　要实现降负债的目标，首先要保证的就是销售。
　　据富力地产财报披露，富力在2020年采取了弹性销售策略，包括平均售价优惠、大宗购买折扣、与第三方销售代理的策略性合作及实施销售奖励计划等，促进销售增长。
　　据了解，富力地产是国内最早一批布局线上营销的房企。从2020年2月起，先后启动了线上购房，明星、老总直播卖房，以及携手广汽传祺开展跨界营销等营销活动。此外还在双十一、双十二等促销节发力营销，推出众多特惠房源，活动期间销售金额分别超过了100亿元和50亿元。
　　据克而瑞地产研究发布的《2020年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》研究报告显示，在权益口径销售金额排名前100名中，富力地产排名第18位，权益销售比高达92.78%。
　　纵观百强房企，随着合作开发的增多，超过90%的权益销售比并不多见。权益销售额反映的是房企在项目中的实际股权比例，一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围。以往富力集团倾向于利用自有资金开发，高权益销售比成为富力独有的特色。而权益销售比越高，回笼的资金也就越多，企业的独立性强，财务更加稳健。
　　2020年，富力的现金回款率从2019年的70%上升至78%。大大提高了资金回血速度，为富力集团加快降杠杆进度提供了更多的流动资金。
　　完成短期债务兑付 轻身前行
　　据财报显示，富力集团通过合理的购地策略、战略性的资产出售、集团层面的股份增发等措施，削减债务374亿元，年末现金储备达399.5亿元。
　　据了解，富力相继将旗下非核心资产的部分股权出售，包括向黑石集团出售广州国际机场综合物流园70%股权、转让位于广州某CBD写字楼部分权益、出售海南富力首府9# 写字楼及其配套车位等等。
　　据天眼查显示，2020年以来，富力地产将其子公司或持股公司的股份相继质押出去。
　　大量削减债务后及补充权益资本后，富力集团的净资产负债率较2019年底大幅度降低69个百分点。
　　据公开资料显示，在近期约2个月时间内，富力地产已累计完成约200亿元债权本息兑付。
　　此外，富力还通过新H股配售，通过权益性的配股融资和引入重量级合作伙伴来充实公司现金流。据公告显示，2020年10月5日，富力完成2.75亿股新H股配售，配售所得24.98亿港元。
　　25日发布财报后，富力地产举行的业绩电话会议上，李思廉称，集团将继续寻求合作伙伴，共同投资或合作，以减轻项目风险，进一步降低总负债水平，改善集团的资本状况。
　　持续发力旧改 城市更新业务加快全国布局
　　李思廉在富力2020年半年报业绩会上曾表示，＂将尽量少参与招拍挂，集中做旧改项目。＂在2020年业绩电话会议上，李思廉再次表示，今年富力仍然集中在旧村改造项目上。城市更新项目方面，2021年目标转化约300万平方米城市更新项目作为土地储备。
　　2020年，富力地产持续在旧改项目上发力，相继拿下中山下闸片区、广州南沙大同村、广州海珠赤沙村、广州番禺石壁一二三四村以及广州天河吉山村等多个旧村改造项目。据了解，富力地产在今年3月8日拿下了广州市番禺区钟村街胜石村全面改造项目。
　　另外，富力地产在旧改项目方面，已和金融机构进行系统性对接，先以大湾区旧改项目与信托基金、银行等机构对接，成立产业研究院，促进城市更新和产业研究的融合，探索旧改融资和授信的相关产品。未来，富力还将加大与地产基金在项目层面的合作，主要以股权合作为主。
　　据财报显示，截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4100万平米，货值超过12000亿元。按可售面积算，一二线城市面积占比达到94%，其中60%位于粤港澳大湾区。
　　截至2020年末，富力地产累计权益土地储备5200万平方米，对应7000亿元的货值，可保障未来3-5年的开发业务所需。
　　酒店经营业绩超预期 未来富力降负债的＂现金牛＂
　　截至2020年12月31日，富力地产共运营91家酒店，总建筑面积399万平方米，总房间数27409间。
　　富力地产运营的酒店主要以中高端酒店品牌为主，包括希尔顿酒店、凯悦酒店、雅高酒店、万达酒店等多个奢华、高端酒店品牌。另外，目前富力还有四十五间在建及规划中的酒店，连同目前正在运营中的九十一间酒店，富力是全球最大的豪华酒店资产拥有人。＂全球最大豪华酒店业主＂之称，名副其实。
　　据了解，富力地产从2004年开始涉足酒店版块，先后与万豪、凯悦、希尔顿、洲际等国际酒店品牌共同开发了多家国际星级酒店，将领先的酒店管理服务引入中国，拥有17年的高端酒店运营管理经验。
　　据财报显示，2020年1~12月，富力集团下属酒店累计实现营收约45.9亿元，业主利润约7.53亿元。
　　有业内人士分析，随着今后国内疫情的控制，旅游业的复苏，富力的酒店业务还将继续释放增长。将为富力集团提供持续且稳定的现金流，为富力此后的减负债任务提供保障。
　　多管齐下，＂源头活水＂不断注入，为富力未来两年内的降负债、去杠杆，灭掉三道红线提供稳定的现金流支持。＂行稳致远＂，卸掉债务压力的富力，轻装上阵，未来将走得更加稳健，面向新的机遇和挑战。